2019年上半年上海房地產市場調研報告

上海市房地產行業協會

 

 

房地產市場調研是上海市房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海市房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和高校研究機構的專家組成調研組，定期研究分析房地產市場。 

本次調研以分析2019年上半年上海房地產市場運行情況為基礎，提出對于2019年上半年市場形勢的看法和下半年市場走勢的預判，并形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。

 

一、2019年上半年上海房地產市場的基本情況

（一）土地供應

2019年上半年，全市共出讓國有建設用地使用權589.5公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增加9.6%。其中居住用地264.7公頃，同比增加15%；商服用地32.9公頃，同比減少63.9%；工業用地291.8公頃，同比增加11.5%。

（二）房地產開發投資

2019年上半年，全市完成房地產開發投資1883.14億元，同比增長3.6%（全國房地產開發投資61609億元，同比名義增長10.9%），增幅持平；其中住宅投資1038.63億元，同比增長4.1%，增幅持平。

 

（三）房地產開發建設

2019年上半年，全市商品房施工面積12995.5萬平方米，同比減少4.9%；其中住宅施工面積為6643.18萬平方米，下降7.4%。新開工面積1129.82萬平方米，減少6.4%；其中住宅新開工面積630.25萬平方米，減少8.7%。

2019年上半年，全市商品房竣工面積1139.44萬平方米，同比減少28.3%，增幅回落21.4個百分點；其中住宅竣工面積645.78萬平方米，減少27.2%，增幅回落22.7個百分點。

（四）商品房銷售

2019年上半年，全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）737.22萬平方米，同比增長0.4%（全國商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%），增幅回落2.6個百分點。其中商品住房銷售588.22萬平方米，同比增長1.9%，增幅回落3.6個百分點。

2019年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為1026.65萬平方米，同比增長17.1%，增幅回升25.9個百分點。其中住宅成交867.65萬平方米，同比增長38.1%，增幅回升60個百分點。

（五）住房價格

2019年上半年，全市商品住房平均銷售價格33519元/平方米，同比上升38.1%，其中市場化商品住房平均銷售價格55050元/平方米，同比上升25.7%。二手住房平均成交價格38442元/平方米，同比下降3.7%。

（六）房地產金融

2019年6月末，全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額21428.12億元，同比增長8.4%，增幅回升1.5個百分點。其中

人民幣個人住房貸款余額13616.91億元，同比增長6.8%；人民幣房地產開發貸款余額6264.74億元，同比增長9.8%。

 

 

二、2019年上半年上海房地產市場的政策環境

 

2019年上半年，全國房地產調控政策的主基調是“以穩為主，因城施策”。中央層面強調住房居住屬性，堅持“房住不炒”，維持市場穩定。住建部、央行、銀保監多部門協同合作，共同構建房地產市場的風險防范機制：央行多次表態嚴把貨幣閘口管控，加強房地產金融審慎監管；住建部連續兩月對房價漲幅過大的城市進行預警；銀保監會多次強調加強監管房地產資金通道監管。各城市則結合本地市場運行現狀，積極落實主體責任，“因城施策”有收有放，雙向微調房地產政策：市場熱度較高的西安、蘇州、?？?、丹東等城市相繼落地乃至升級調控政策，包括升級限購、加碼限售、嚴格限價、控制地價等多個方面。其中丹東落地限購令，西安、?？谏壪拶彺胧?；蘇州加入限售，丹東升級限售政策；丹東、蘇州落地限價令；合肥、東莞收緊土拍政策；長沙取消購房優惠措施。另一方面，南京、佛山、珠海等地則局部放松調控，但調控政策并沒有實質性轉向。珠海、中山相繼放寬港澳臺居民限購政策；佛山、合肥略微松綁限貸政策；阜陽取消土拍限價條款。貨幣政策方面，保持中性偏積極的基調，央行接連兩次降準，累計釋放長期資金約1.08萬億元。房地產信貸政策相較寬松，房貸利率連續6個月逐級回落。上海維持原有的調控措施不放松，繼續嚴格執行各項調控政策。

（一）房地產有關政策

1、4月8日，發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知。通知共六條：一、總體要求。……。二、加快農業轉移人口市民化。……。（一）積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策，積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。……。（二）推進常住人口基本公共服務全覆蓋。……。持續深化利用集體建設用地建設租賃住房試點，擴大公租房和住房公積金制度向常住人口覆蓋范圍。……。三、優化城鎮化布局形態。……。（五）培育發展現代化都市圈。……。在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑。健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地產市場調控政策協同。……。（六）推動大中小城市協調發展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。……。四、推動城市高質量發展。……。五、加快推進城鄉融合發展。……。六、組織實施。……。

2、5月7日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、自然資源部四部門印發《關于進一步規范發展公租房的意見》（建?！?019〕55號）?！兑庖姟饭擦鶙l：一、總體要求和基本原則。二、繼續做好城鎮中等偏下及以下收入住房困難家庭的保障工作。……。（三）多渠道籌集房源。有新增公租房實物供給需求的，可立足當地實際，制定在商品住房項目中配建公租房的政策，明確配建比例。利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市，可將集體建設用地建設的租賃住房長期租賃作為公租房，租賃期限一般不低于5年。鼓勵政府將持有的存量住房用作公租房。……。三、加大對新就業無房職工、城鎮穩定就業外來務工人員的保障力度。……。（二）保障方式和標準。實物保障以配租集體宿舍為主，以小戶型住宅為輔。新就業無房職工和外來務工人員較為集中的開發區和產業園區，根據用工數量，在產業園區配套建設行政辦公及生活服務設施的用地中，可通過集中建設或長期租賃、配建等方式，增加集體宿舍形式的公租房供應，面向用工單位或園區就業人員出租。按照國務院規定開展試點的城市，企業（單位）依法取得使用權的土地，在符合規劃、權屬不變的前提下，可建設公租房，面向本單位職工出租，促進職住平衡。……。四、加強公租房建設運營管理。五、落實各項支持政策。（一）確保用地供應。新建公租房的地方，要依據公租房發展規劃和年度建設計劃，科學編制土地供應計劃，公租房用地應保盡保。儲備土地和收回使用權的國有土地，優先安排保障性住房建設。（二）加強資金保障。各地要根據財政承受能力，合理制定公租房建設規劃，統籌各項資金用于公租房房源籌集、租賃補貼發放。……。（三）落實稅費減免政策。對公租房建設籌集、經營管理所涉及的土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、房產稅、增值稅、個人所得稅等，以及城市基礎設施配套費等政府性基金、行政事業性收費，繼續按規定落實優惠政策。六、加強組織領導。……。

3、6月13日，財政部、稅務總局聯合印發《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第74號），公告共五條，其中第二條明確房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規定計算。

4、1月19日，上海市人民政府發布《關于調整本市房產稅房產原值減除比例的通知》（滬府規〔2019〕5號）。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》等的規定，自2019年1月1日起，本市按照房產余值計算繳納房產稅的納稅人，房產原值減除比例調整為百分之三十。為深入貫徹習近平總書記關于民營經濟發展重要指示精神和黨中央決策部署，全力支持本市民營經濟發展，按照市委、市政府《關于全面提升民營經濟活力大力促進民營經濟健康發展的若干意見》有關要求，經市政府批準，自2019年1月1日起，將本市房產稅原值減除比例由20%提高至30%，從而進一步降低企業用地成本，實質性減輕企業負擔。

  （二）貨幣金融政策

1、實施穩健的財政政策和中性的貨幣政策

6月末，廣義貨幣(M2)余額192.14萬億元,同比增長8.5%，增速與上月末持平，比上年同期高0.5個百分點；狹義貨幣(M1)余額56.77萬億元,同比增長4.4%，增速比上月末高1個百分點，比上年同期低2.2個百分點；流通中貨幣(M0)余額7.26萬億元,同比增長4.3%。上半年凈回籠現金628億元。

6月末，本外幣貸款余額151.6萬億元，同比增長12.5%。月末人民幣貸款余額145.97萬億元，同比增長13%，增速比上月末低0.4個百分點，比上年同期高0.3個百分點。上半年人民幣貸款增加9.67萬億元，同比多增6440億元。分部門看，住戶部門貸款增加3.76萬億元.

2、降低存款準備金率兩次

為進一步支持實體經濟發展，優化流動性結構，降低融資成本，央行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利(MLF)不再續做。

為貫徹落實國務院常務會議要求，建立對中小銀行實行較低存款準備金率的政策框架，促進降低小微企業融資成本，央行決定從2019年5月15日開始，對聚焦當地、服務縣域的中小銀行，實行較低的優惠存款準備金率。對僅在本縣級行政區域內經營，或在其他縣級行政區域設有分支機構但資產規模小于100億元的農村商業銀行，執行與農村信用社相同檔次的存款準備金率，該檔次目前為8%。約有1000家縣域農商行可以享受該項優惠政策，釋放長期資金約2800億元，全部用于發放民營和小微企業貸款。

3、上半年房地產信貸政策相較寬松

房貸利率連續6個月逐級回落。據融360數據顯示，無論是首套還是二套，房貸平均利率皆呈“拋物線”式回落。具體而言，2018年1-10月房貸利率逐月提升，首套、二套房貸平均利率分別升至5.71%和6.07%階段性高位。2018年12月份以來房貸利率則持續走低，截止2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

三、2019年上半年市場形勢分析與下半年市場走勢預測

2019年上半年上海房地產市場基本上呈現“量升價穩”的態勢。土地市場出讓面積同比增長9.6%，地價保持平穩；商品住房銷售面積同比增長3%，價格指數同比上升；二手住房成交同比上升38.1%，價格指數同比下跌。

以下分別從供地、投資、銷售、房價等方面對上海房地產市場運行和走勢進行分析。

（一）土地市場供應量增加，土地價格保持平穩

2019年上半年，土地市場供應總量有所增加。全市共計出讓國有建設用地使用權589.5公頃，同比增長9.6%。其中居住用地264.7公頃，同比增長15%。  

2019年上半年，全市實際供應住宅用地264.7公頃，同比增長15%。其中，配建保障房用地6.7公頃，保障房（動遷用房）用地103.3公頃，中小套型商品房用地84.9公頃，合計136.6公頃，保障性用地、棚改用地和中小套型商品房三類用地194.9公頃占供地總量的73.6%。中小套型以外的商品住房用地69.8公頃。

據民間機構統計，2019年上半年上海土地市場共計成交47幅經營性用地，總出讓面積190.79萬平方米，總成交金額562.59億元。從地塊性質來看，上海純宅地共計成交20幅，總出讓面積125.62萬平方米，總成交價363.82億元，成交樓板價均價20459元/平方米。租賃用房地塊成交13幅，總出讓面積34.36萬平方米，總成交價40.98億元，成交樓板價均價5619元/平方米。

表1：上海招拍掛土地出讓成交面積和成交樓板地價比較

	土地出讓成交面積（公頃）					土地出讓成交樓板地價（元/平方米）
	2017年 上半年	2018年 上半年	2019年上半年	同比 增長		2017年 上半年	2018年 上半年	2019年 上半年	同比 增長
住宅	73.44	7.68	124.52		1521.4%	17228	30326	18229	-39.9%
商服	42.4	91.24	32.91		-63.9%	19059	9793	18602	90%
工業	85.24	216.74	291.82		34.6%	1137	1420	1457	2.6%

2018年上半年成交樓板價漲跌不一，住宅和商服用地價格出現了大幅波動，這主要是因為2018年上半年僅出讓了兩幅宅地，而且供地區位差異大；商服用地上半年供應量銳減且區域位置好，拉高了均價，缺乏可比性。住宅用地樓板價為30326元/平方米，同比下降39.9%；商服用地樓板價為18602元/平方米，同比上升90%；工業用地平均樓板價1420元/平方米，同比上升2.6%。（見表1）

總體上看，2019年上半年土地市場延續了上年的平穩態勢，市場呈現出三大特點：一是土地市場供地有所增加，大部分土地底價成交。上半年樓市成交量比去年有所增加，因此相應土地的供給也順勢增加，以此平抑市場預期，上海成交地塊中只出現2幅溢價率超過50%的地塊，并且居住用地最高溢價率僅16%，81%的地塊是底價成交。二是央企、國企和龍頭企業仍是拿地絕對主力。上半年拿地金額最高的是華潤聯合體，以58.02億元競得靜安商辦地塊。其次是碧桂園，以48.56億元一共競得3宗宅地。第三位是大華集團，以42.1億元競得寶山區154畝大場鎮聯東村等“城中村”改造項目。拿地企業中沒有中小企業。三是中心城區土地供應有所增加，競爭激烈。今年上半年徐匯、靜安、楊浦等市中心有優質地塊推出，市場對此反應強烈。如靜安區南西社區就經歷了526輪的激烈競逐，才由華潤聯合體以58.02億元的總價拿下。

上半年土地市場之最：1月24日，華潤聯合體以58.02億元競得上海市靜安區南西社區C050401單元115-12地塊，成交樓板價為65216元/平方米，溢價率為23.05%，這是上半年總價、單價最高的地塊。4月29日，保利發展以41.79億元競得楊浦區江浦社區B2-03地塊（江浦街道159街坊），成交樓板價為53772元/平方米，溢價率為1.46%，這是上半年單價最高的宅地。5月27日，上海春秋置業有限公司（春秋航空）以70552萬元競得長寧區程家橋街道249街坊5/1丘IV-R-07地塊，地塊出讓面積12447.2平米，成交樓板價31489元/平方米，溢價率109.65%。這是上半年溢價率最高的地塊。

2019年上半年上海土地市場走勢穩中有升的主要原因：一是上半年供地力度有所放大，帶動成交面積增加，特別是市中心優質地塊的推出，加大了市場參與度。同時，受到企業融資環境改善等因素的影響，企業拿地積極性所有提高。二是上海土地市場在“招掛復合”出讓方式、拿地資金監管等多重限制條件的情況下，開發商拿地門檻高，土地市場底價成交和低溢價成為常態。

2019年下半年土地市場走勢分析：一是繼續堅持“房住不炒”的定位，穩地價、穩預期，繼續供應租賃住房用地，完善租購并舉的住房制度。二是隨著下半年房企融資環境趨緊以及銷售端面臨壓力等因素的影響，土地市場表現平穩，房企拿地更加理性謹慎。三是在現行“招掛復合”的拿地模式下，央企、國企和大型民企仍將是土地市場的主角。四是隨著上半年新房市場成交量有所放大，部分房企手中庫存已有所不足，可能會在下半年補倉拿地?？傮w上看， 2019年下半年土地市場將繼續延續“量穩價平”的態勢。

（二）房地產開發投資低位增長，增速平穩

上半年，本市房地產開發投資1883.14億元，比去年同期增長3.6%，增速比一季度上升0.6個百分點，與去年同期持平。今年以來，本市房地產開發投資保持低速增長，在3%-4%區間波動。

從房屋類型看，住宅投資小幅增長，商辦投資同比下降。上半年，本市住宅投資1038.63億元，比去年同期增長4.1%，增速比一季度提高1.8個百分點。商辦投資則呈下降態勢，完成投資515.98億元，下降2.9%。其中，辦公樓投資315.04億元，增長2.4%，增速比一季度回落3.1個百分點；商業營業用房投資200.95億元，下降10.2%，降幅擴大2.3個百分點。

從投資構成看，土地購置費仍是支撐房地產開發投資增長的主要因素。上半年，房地產開發投資中土地購置費860.10億元，比去年同期增長10.0%，占全部開發投資的比重（45.7%）繼續上升，同比上升2.7個百分點。建安工程投資905.08億元，下降3.9%，占48.1%。

（三）市場化商品住房銷售量同比明顯回升，價格指數同比上升

2019年上半年，上海商品房市場總體上呈現“量升價穩”的態勢。全市商品房批準預售528.35萬平方米，同比減少6.25%；其中商品住房批準預售463.51萬平方米，同比增長19.61%。全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）737.22萬平方米，同比增長0.4%；其中商品住房銷售588.22萬平方米，同比增長1.9%。

2019年1-6月上海新建商品住房價格指數同比上升。1月份漲0.1%、2月份漲0.3%，3月份跌0.1%，4月份漲0.3%、5月份跌0.1%，6月份漲0.3%；上半年價格指數環比累計上漲僅0.8%。但由于去年末價格翹尾，6月份同比上升2%。

從全國70城市新建商品住房價格指數看：今年上半年同比漲幅比去年同期上漲10.78%。各線城市房價指數同比也均呈上漲趨勢，其中一線城市在經歷了調控的“沉寂期”后，今年上半年均有了不同程度的“回暖”，前期積壓的購房需求在持續平穩釋放，房價指數同比上漲4.4%；二線城市和三四線城市房價上漲相對平穩，同比漲幅較年初來看增加均不超過0.5個百分點。整體而言，今年上半年在成交穩定增長下房價上漲的壓力依然較大，房價下降的城市逐月減少。1月份價格下降的城市有8個，2月份價格下降的城市有9個，3月份價格下降的城市有4個，4月份價格下降的城市有2個，5月份價格下降的城市有2個，6月份價格下降的城市有5個。

據房地產交易中心網上數據（見圖2）：2019年上半年，市場化商品住房（不包括保障性住房）銷售面積353萬平方米，同比增加48%，為近三年以來的同期最高值；銷售均價55050元/平方米，同比上漲17.3%。從走勢上看，2019年上半年，房企加快了推盤的節奏，市場供應量充足，同時二手房市場的熱銷帶動了“賣舊買新”的置換鏈條，新房市場呈現量價齊升的態勢。開年前兩月本是房地產市場傳統營銷淡季，但就推盤節奏來看，企業推盤量并未出現斷崖式下跌，整體態勢相當平穩，成交也相對可觀。1月、2月分別成交57.15萬平方米和31.77萬平方米。3月，受到二手房市場升溫影響，置換型客戶開始入市，再加上推盤量驟升，單月供應85.74萬平方米，市場出現“小陽春”，單月成交62.47萬平方米，4月延續上月的熱度，成交進一步放大，成交69.99萬平方米。5、6月兩月，市場成交有所回落，但仍然維持在一定高度，分別成交65.47萬平方米和66.57萬平方米。

2019年上半年商品住房供應大幅增多，去化速度有所下降，庫存量有所上升。截至6月30日，全市市場化新建商品住房網上供應面積為772.67萬平方米，同比上升48.1 %。其中普通商品住房可售量為123.79萬平方米，比去年同期上升58.7%。另外，動遷安置住房可售量2756.59萬平方米，比去年同期上升9.5%。去化周期約為13.2個月。

圖2：2018年1月-2019年6月上海市場化商品住房銷售情況

2019年上海市場的分化更為明顯，市區項目銷售情況尚可，但去化速度已經明顯放緩，遠郊項目則普遍滯銷。主要原因有三點：一是今年上半年上海整體的供應量比較充足，全市每個月都有大量的新開盤項目，而且房源的覆蓋面很廣，客戶選擇面很廣，分散了購買力。二是限價政策執行嚴格。今年開盤的一些遠郊項目大多都是2016年時地價高漲的時候拿的地，這些項目價格壓力很大，企業為了保利潤很難在價格上做大的調整，這就讓項目缺乏競爭力，影響了去化速度。三是在預期穩定，投資需求基本離場的背景下，購房人基本都是自住和改善性需求，這些客戶對遠郊項目關注較少，他們整體的選擇方向還是在市區，即使是舊改客戶也更傾向于居住在自己熟悉的環境中，大多選擇同區域的二手房。

分析上半年商品住房量價齊升的原因：一是企業加大推盤力度，市場供應充足。隨著市場預期趨于穩定，房企推盤積極性明顯提高，本市新建市場化住宅供應大幅增加。上半年本市市場化住宅新增供應421.80萬平方米，比去年同期增長了80.9%。二是一二手房聯動帶動了新房市場的成交。今年三四月份，二手房市場中長期累積的首套、置換等需求在短期內集中釋放，這帶動了置換鏈條的轉動，“賣舊買新”的改善性需求開始入市。三是上半年金融環境有顯著改善。上半年房貸利率連續回落，截止2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

2019年下半年商品房市場分析，市場仍然會呈現平穩的走勢，交易量基本會與上半年持平，價格不會有大幅波動。一是從政策面來看，中央強調穩房價、穩地價、穩預期已經是中長期的調控目標，不會以放松房地產市場來換取經濟發展，說明政策基調仍將以“穩”字當頭，調控政策不會放松。二是從供求面看，市場在三四月份出現一波成交高峰后，成交量逐月緩步回穩，而且上半年的高成交主要是基于高供應，市場整體仍處于供過于求，新的需求需要時間來重新積累，但值得注意的是上半年舊改簽約的居民到了9、10月份會拿到動遷款，到時市場成交可能會再次出現脈沖式放大。三是從金融信貸面來看，監管部門加強了對房企的融資監管，部分房企債券、ABS發行被暫停，房企融資環境再次收緊，受此影響，企業將更加注重銷售回款，或將以價換量。

（四）二手住房市場成交量大幅上升，價格指數同比下跌

2019年上半年上海存量房（二手房）登記成交面積1026.65萬平方米，同比上升17.1%。其中存量住宅成交面積867.65萬平方米，同比上升38.1%；住宅成交均價38442元/平方米，同比下降3.7 %。

圖3：2018年1月-2019年6月上海二手住房成交情況

2019年1-6月上海二手住房價格指數同比下跌，1月份持平，2月份跌0.1%，3月份漲0.3%，4月漲0.5%，5月份漲0.1%，6月份跌0.1%；上半年環比累計上漲0.7%，6月同比下跌0.3%。主要原因：一是市場經過了長期的低迷，部分業主開始降低掛牌價，價格連續下跌達到購房者心理底線，開始出手；二是今年上半年本市舊改提速，大批居民選擇了貨幣安置，這些舊改的居民置業呈現階梯置換的特點，他們往往是先購買同區域的二手住房，這就導致了今年3、4月份二手房市場出現了一波成交高峰。三是受到市場熱度有所提升的影響，累積的改善性需求在短期內集中釋放。

據房地產交易中心網上數據（見圖3），2019年上半年二手住房呈現出量升價跌的趨勢。1月份延續去年第四季度的反彈走勢，成交18782套，2月份受節假因素影響下降明顯，單月成交9794套。3月份在社保滿年限及首套客、置換客等多方需求升溫下成交大幅上升，單月成交25298套。4月份延續小陽春行情，需求結構產生變化，改善需求明顯放大，成交量維持在高位，成交24537套。經過了3、4兩月需求的集中釋放后，市場熱度有所減退，5、6兩月成交量逐月下滑，但仍然維持在了兩萬套以上，分別成交了22467套和21379套。

2019年下半年二手房市場將的走勢將呈現量價企穩的特點。在上半年3、4月份社保滿年限、舊改剛需客、首套客和置換客的需求集中釋放后，市場成交熱度已有所減弱，從5月份市場已經呈現出逐漸收縮的特征，但也未因旺季的結束而大幅下降，仍然保持了月均2萬套的水平。需求的重新積累需要時間，預計下半年成交量也將在這個位置小幅波動。價格方面，市場仍然屬于買方市場，定價權在買方手中，但由于上半年已有部分業主降價促銷，再次議價的幅度不大，價格將在當前位置保持平穩?？傮w上看，下半年二手住宅價格將保持基本穩定，成交量可能比上半年略有下降。

 

四、對當前上海房地產市場的看法和建議

 

2019年上半年，宏觀經濟走勢充滿了不確定性，一季度宏觀經濟開局良好，多項指標好于預期，二季度受到中美貿易摩擦加劇的影響經濟又出現下行風險，在這乍暖還寒迷人眼的經濟格局下，房地產市場更需逆風而動穩為先。中央層面調控房地產的決心非常明確，仍然堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，同時夯實各級城市政府主體責任，切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。上海則繼續表明了堅持調控的態度，堅持“兩個不是權宜之計”，堅持“房地產市場調控不動搖、不放松”，“不希望看到上海房價太高?！闭雇掳肽?，房地產市場調控政策基調仍將以“穩”為主，保持政策定力，并不會因為中美貿易摩擦升級、中國經濟環境出現困難，便重走刺激房地產托底經濟的老路，房地產市場將在較長時間內保持現狀。目前上海房地產市場正處于調控的關鍵期、解決居住困難的轉化期和租賃住房體系的構建期這三期疊加的關鍵期，希望政府有關部門能鞏固當前的調控成果，保持政策的穩定性，探索實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，同時關注市場所存在的一些問題，做好政策預案。對房地產企業來說要深刻領會政策導向，提高風險意識，做好應對預案，調整經營策略，保證資金鏈安全。同時也要適應新的市場變化，積極參與租賃住房市場和城市更新工作，把握這幾個領域里的商機，摸索出一條新的發展之路。

（一）鞏固調控成果，夯實上海房地產市場的平穩發展基礎

經過這幾年的調控，上海房地產市場已經回歸理性，房價、地價、預期都保持平穩。但需注意到上海房地產市場仍然處于“三期”疊加的關鍵期。政府部門應利用當前平穩的市場態勢，研究制定完善房地產市場調控“一城一策”的長效機制，鞏固調控成果，對市場所存在的問題，及時做好應對策略，維持上海房地產市場來之不易的穩定局面。

1、上海市場處于三期疊加的關鍵期

市場調控的關鍵期。在這幾年的調控影響下，“房住不炒”已逐漸深入人心，上海房地產市場總體保持平穩運行，市場預期趨于理性，投資投機性需求基本離場。上海市場目前運行平穩，但仍要注意這個平穩的根基還不是很穩固，特別是現在的穩主要還是基于行政手段所取得的成果，經濟手段用的并不多，長效機制也尚未形成，因此在現階段調控政策不能放松。但希望政府部門能關注上海市場發展的不平衡問題，近年來出現了明顯的區域分化現象，郊區普遍去化困難，庫存較大，市區則壓力不大。遠郊區域的項目主要還是服務于首套置業和外來購房者的，通過加快郊區公共資源配套，加大職住平衡力度，甚至適當微調政策，以促進郊區住房資源的有效利用，這也符合國家對住房剛需的支持要求。

解決居住困難的轉化期。今年舊改的力度比較大，全年舊改工作的目標是50萬平方米，上半年已經超額完成了任務?，F在上海人均住房建筑面積是37平方米，戶籍家庭平均擁有1.4套房，基本上戶籍居民已經基本解決了居住困難的問題，但我們需要注意到這其中還有大量的二級舊里，約有15.8萬戶的居民仍然生活在不成套住房內。此外1000萬非戶籍人口中80%是通過租房來解決居住問題，今年共有產權住房經濟適用住房已經擴大覆蓋面，惠及到了非戶籍家庭。

租賃住房體系處于構建期。這幾年國家大力推進租賃住房市場的發展，在政策和供地上支持力度很大。但租賃住房發展還有很多問題需要解決，比如土地、金融、稅收等一些配套支持需要進一步改善。拿地企業反映，現有土地價格在租賃住房開發建設中占到的成本比例仍然較高，而且建設的稅費標準是參照商品房的，各種費用都沒有優惠，這影響了企業的積極性，目前已出讓的75幅用地中僅開工了28幅。金融支持政策實際執行的效果也并不理想。住房租賃企業從正規渠道融資仍面臨諸多障礙，尤其是民營企業，融資難、融資貴的問題沒有得到很好解決。

2、關注市場發展的長遠問題，完善政策體系

關注后期市場化住房供應可能偏緊的問題。從近幾年住宅的宅地供應、施工面積、新開工面積來看，后期市場化住宅的供應量可能會出現階段性的緊張。近三年，上海住宅的施工面積分別為8073.94、8013.80、7520.39萬平方米，住宅新開工面積分別為1436.13、1402.91、1473.17萬平方米，這個量是大幅低于前幾年的，同時住宅用地的供應總量雖然略增，但增加的量更多是偏向租賃和保障房用地，市場化住宅的供地明顯下降。這對后期的商品房供應會有所影響。房子作為一種商品，生產周期較長，而且受預期影響很大，如果短期內市場供需失衡會對價格會造成一定的影響。

關注保障性住房過剩的問題。今年上半年本市舊改力度很大，但由于近期房價平穩，同時保障房供應也要市場化定價，與周邊的房價出現了倒掛，所以今年貨幣化安置的比例大幅提高，從原來的20-30%左右，上升到了90%，保障房住房的需求出現了斷崖式下降，目前，保障房存量有3.7萬套，按照現在的情況整個舊改全部完成，這些房子還有剩余。而且從供應上來看，近幾年保障房的供應還在不斷加大，這會進一步加劇保障房過剩的情況。貨幣化安置比例的上升也加大了各個區的財政壓力，一方面大量的保障房積壓，另一方面還需要大量的現金來支付被安置居民。

關注當前“留改拆”工作中的問題，解決參與企業的痛點。一是要明確“留”應側重保護建筑風貌而不是一味的保留舊建筑。房屋本身都有壽命的，不能一味的全盤保留，畢竟這些磚木結構的房子已經年數很高，超過了建筑的使用壽命。建業里的開發其實是值得借鑒的，他們的做法是把居民全部遷出，再保留一些質量比較好的房子之磚頭都做記號，然后大開挖，最后再按照原形復原，這其實就是很好的風貌保護了。二是“改”的部分希望市有關方面制定一個導則，設定一個適合舊房改造的標準，在設計、節能、消防、抗震等一系列指標上相配套。不能用新建房屋的標準來套老住宅，舊改的保留建筑只要滿足在原有標準上有所改善就行了，完全按照新建住宅的標準做困難很大。三是“拆”后的土地在規劃上是否可以提升一點容積率，現在國企在做的留改拆項目都是財政在撥款，每戶居民改造的費用驚人，企業沒有積極性去做這項工作。

（二）探索新形勢下的企業發展之道，把握舊改、租賃領域的機遇

從中央高層的表態來看，穩房價、穩地價、穩預期已經是調控的中長期目標，市場將在這個政策指引下進入一個新的發展時期，企業要逐漸適應這個變化，改變原來的經營方式，摸索出一條新的發展之路。同時，也要密切關注舊改、租賃住房市場上的新機會，積極參與其中，找到新的發展方向。

1、準確把握政策內涵，防范資金鏈潛在風險

去年年底和今年年初市場政策面比較積極，部分城市放松了調控措施，市場普遍判斷調控政策將有所松綁。部分企業還在想和政府博弈，期待政策放松。但韓正副總理3月18日在住建部調研時的講話就準確的表達了中央近年對房地產市場調控的定位和目標。從這個講話可以看出中央是不會以放松房地產市場來換取經濟發展的，穩房價、穩地價、穩預期已經是個調控的中長期目標，不是短期目標。房地產市場將在較長時間內保持現狀。值得一提的是，今年以來政策對“三穩”的作用越來越大，反而對市場干預和影響越來越小，這是好的轉變。企業也要清醒的認識到當前市場已經進入了新時期，原來波動較大的房地產周期會變得平緩，企業要適應市場的新態勢，改變基于舊的周期所制定的“快周轉”的經營策略，轉而要摸索尋找適合新時期、新態勢下的發展之道。

隨著融資環境的收緊，企業要把降低負債、回籠資金作為主要工作目標。2019年房企開始面臨償債高峰期，下半年95家重點房企的到期債券為1706億元，是2018年全年到期債券的75%。長期來看，2020年房企債券到期規模將進一步突破5000億元，2021年突破6000億元，未來償債壓力也將進一步上升。隨著房企融資環境收緊，小型房企受到的沖擊相對較大，近期五洲國際、新光集團、華業資本、中弘股份等相繼爆出了債務危機。在這樣的情況下不少企業已經把加速企業現金回流作為首要工作，如泰禾，在今年開年之后就發起了“1號搶收計劃”。在房地產整體調控維穩的情況下，預計下半年房企融資也將繼續維穩，針對部分企業的融資限制或將持續。在此情況下，房企融資壓力依然較大，有些企業甚至已經將融資利率提高至15%，企業應更加注重銷售回款。此外，未上市的房企可以趁著目前這一波上市潮爭取上市打開資本市場，拓寬企業的融資渠道；已上市的房企應該開展更多元化的融資渠道以應對，同時也可以加強與金融機構的合作，將會對企業的融資渠道擴展，融資成本降低方面有所幫助。

2、積極參與舊區改造，拓展未來發展空間

今年上海加快了舊區改造的力度，全年中心城區計劃完成二級舊里以下房屋的舊區改造目標任務50萬平方米。舊區改造探索了“市區聯手、政企合作”的新模式，加大推進上海地產集團參與舊區改造力度，落實了黃浦區喬家路、虹口區17街坊、楊浦區160街坊、靜安區洪南山宅等4個項目，涉及二級舊里16.3萬平方米、居民1.2萬戶。新模式下，上海的舊改全面提速，6月18日至29日的短短11天時間內，在上海內環最核心的位置，涵蓋楊浦、虹口、靜安、黃浦四區的6幅巨型地塊共將動遷超過1.5萬戶居民，騰出近40萬平方米的寶貴土地。

上海土地市場未來的趨勢就是增量為零，土地資源將會越來越稀缺，像舊改就是一種盤活土地存量，提升土地使用質量的做法，也是未來房企在上海獲取土地的一條重要路徑?，F在前期開發雖然主要由上海地產集團等國企在做，但后期開發肯定還是要靠大量開發企業參與，對此，企業應予以充分關注，獲得寶貴的開發機遇。從未來來看，上海舊區改造所能提供的可開發土地潛力巨大：截至2018年，上海還有成片的二級舊里238萬平方米，涉及12萬戶。這些舊里主要都集中在市中心區域。此外還有零星的二級舊里25.2萬平方米，1.2萬戶。

目前已有大量企業積極籌備參與到了舊改中去，比如萬科在今年3月份就專門成立了城市更新事業部，萬科參與城市更新的目的是為了提升萬科在都市核心區的可視度。萬科和上生所進行了合作，做了上生新所這個項目。這個項目是很典型的“留改拆”項目，有百年歷史的美國俱樂部、孫科別墅這樣非常有歷史價值的建筑，這部分建筑就是留；一些五六十年代有特色的工業項目主要就是改；剩下一些沒有保留價值的廠房就是拆。在做項目的過程中，改造的思路也一直在調整。本來是想輕度改，到了后來隨著定位的改變，項目強調文化時尚屬性，做成了長寧區的一個地標項目。目前，項目一期已經營業，二期還在建設中。整個項目總體量約四萬多平方米，其中辦公是三萬多平方米，商業一萬多平方米。萬科的這次進入城市更新領域，打破了舊改行業的想象空間，以前大家認為這個地方的租金就在6元左右，萬科進入后把租金做到了7至8元，而且出租率很高，大量的文創設計類企業希望進入這個園區。

3、抓住租賃住房市場發展機遇，尋找新的運營模式

2017年開始，我們進入了租購并舉的時代。國內租賃市場發展至今，整體規模已邁入了萬億級別，且呈現出顯著的城市分化特征，一線城市租賃市場規模占到全國的六成，其中上海、北京、深圳已率先突破千億規模。各級政府對發展租賃住房市場大力支持。2018 年至今，僅中央層面就發布租賃市場相關政策 10 條，省級層面 8 條， 20 余個城市也相繼發布了共計 70 余條地方政策。這些政策呈現出連續、穩定、建立長效機制的三大特征，由宏觀指導性向微觀落地規范性深入?？梢哉f租賃住房市場發展占有了天時、地利、人和，企業應密切關注這個市場，找到參與的機會。

從當前上海住房租賃供求的基本情況來看。供應方面，根據2017年統計，上海國有土地上登記的住房總量超過750萬套，按城鎮戶籍居民戶均1套自住計算，扣除合理空置房屋后，國有土地上理論上可供租賃的住房總量近200萬套。按照套均租住2.5人計算，理論上可解決500萬人左右的租住需求。需求方面，根據公安部門人口數據，來滬常住人口約1000萬人，按市統計局抽樣調查數據，租房居住的比例約85%（很多住在農民住房中），租賃住房缺口仍然較大，市場發展潛力巨大。

目前上海也正在加大租賃住房供應力度。截至2018年底，實際完成新建和轉化租賃房源21.2萬套（計劃20萬套），新增代理經租房源14.6萬套/間（計劃9萬套）。2017年7月以來，全市已推出全自持租賃土地73塊，其中，租賃住房用地72塊（含集體土地5塊），參照租賃住房管理的商業服務業用地1塊。累計土地出讓面積約205公頃，建筑面積近447萬平方米。這73幅地塊，中心城區占39幅。有67幅分布在高校、科研院所、科他園區和產業集聚區等租賃需求集中區域周邊，38幅毗鄰現有軌交站點。這些用地已開工約2.4萬套。非居住存量房屋改建和轉化租賃住房是租賃住房建設的重要渠道，累計完成項目轉化4萬套，其中累計形成有效供應2.5萬套。

房地產開發企業在住房租賃市場中發展空間巨大，企業可以通過收儲租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規?；?、集約化、專業化水平。房地產開發企業也能拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，開發企業還能持有一定比例商品住房用于社會租賃。目前已有大量房企憑借資金優勢迅速規模擴張，紛紛自建公寓品牌。截至目前， TOP30 房企中已有三分之二進入長租公寓市場。其中萬科泊寓 2018 年已拓房源 23 萬套，相比 2017 年底有近三倍的增速。與此同時，企業也加快從“增量開發”到“開發運營一體化”的業務轉型。萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等積極探索輕重資產并舉路。