房地產市場調研是上海市房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海市房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和高校研究機構的專家組成調研組，定期研究分析房地產市場。 

本次調研以分析2019年上海房地產市場運行情況為基礎，提出對于2019年市場形勢的看法和2020年市場走勢的預判，并形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。

 

一、2019年上海房地產市場的基本情況

（一）土地供應

2019年，全市共出讓國有建設用地使用權1363公頃，比上年增加13.1%。其中，居住用地729公頃，增加33.7%；商服用地121公頃，減少29.7%；工業用地512公頃，增加4.9%。

（二）房地產開發投資

2019年，全市完成房地產開發投資4231億元，比上年增長4.9%（全國房地產開發投資132194億元，比上年名義增長9.9%），增幅上升0.4個百分點；其中住宅投資2318.13億元，比上年增長4.1%（全國為增長13.9%），增幅上升0.7個百分點。房地產開發投資占全社會固定資產投資的52.8%，占比下降0.1個百分點。

（三）房地產開發建設

2019年，全市商品房施工面積14802.97萬平方米，比上年上升0.9%，增幅上升5.4個百分點；其中住宅施工面積為7446.43萬平方米，下降1%。在施工面積中，新開工面積3063.44萬平方米，上升14%（全國為增長8.5%）；其中住宅新開工面積1572.9萬平方米，上升6.8%（全國為增長9.2%）。

2019年，全市商品房竣工面積2669.67萬平方米，比上年下降14.7%，增幅回落6.7個百分點；其中住宅竣工面積1453.28萬平方米，下降16%，增幅回落8.9個百分點。

（四）房地產交易

2019年，全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）1696.34萬平方米，比上年下降4%，增幅回落8.5個百分點。其中商品住房（包括市場化商品住房、銷售型保障住房）銷售1353.7萬平方米，上升1.5%，增幅上升2.1個百分點。

2019年，全市存量房（二手房）成交登記面積為2099萬平方米，比上年增加27.51%，增幅上升28.32個百分點，其中住宅成交登記1769.75萬平方米，增加35.97%，增幅上升40.78個百分點。

（五）住房價格

全市新建商品住房價格指數：1月份漲0.1%、2月份漲0.3%，3月份跌0.1%，4月份漲0.3%、5月份跌0.1%，6月份漲0.3%、7月份跌0.1%、8月份漲0.3%、9月份漲0.5%、10月份漲0.4%、11月份漲0.4%、12月份漲0.3%，12月份同比上漲2.2%。二手住房價格指數：1月份持平、2月份跌0.1%、3月份漲0.3%、4月漲0.5%、5月份漲0.1%、6月份跌0.1%、7月份漲0.4%、8月份持平、9月份漲0.6%、10月份跌0.2%、11月份跌0.2%、12月份持平，2019年12月比上年同期上漲0.3%。

2019年，全市商品住房平均銷售價格（含銷售型保障房）32926元/平方米，比上年上升13.6%。二手住房平均成交價格38188元/平方米，比上年下跌2.18%。

（六）房地產金融

2019年，全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額22160.71億元，同比增長9.07%，增幅同比上升1.87個百分點。其中個人住房貸款余額14119.85億元，同比增長8%；人民幣房地產開發貸款余額6441.55 億元,增長11.51%。

二、2019年上海房地產市場的政策環境

2019年，全國房地產調控政策繼續堅持“房住不炒”的定位。房地產市場運行的政策環境整體偏緊，強調“以穩為主，因城施策”，重點聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性。中央層面保持調控定力：4月份政治局會議重申“房住不炒”；7月份政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。同時，住建部、銀保監會等多部門協同合作聚焦房地產金融風險，構建房地產市場風險防范機制，房地產行業資金定向監管全年保持從緊態勢。各城市則根據自身不同的情況“因城施策”，緊盯市場變化，持續優化政策措施，保持房地產市場穩定。市場熱度較高的城市，調控關注房價紅線，如西安、蘇州、?？诘瘸鞘邢嗬^升級調控。另一方面，也有部分城市優化了公積金政策、四限政策以更好滿足部分自住群體的購房需求。特別是8月以后，多地人才新政接連出臺，“四限”調控在局部城市出現放松，但調控政策并沒有實質性轉向。貨幣政策方面，全年保持中性偏積極的基調，總量寬松，央行接連三次降準，累計釋放長期資金約1.98萬億元。企業融資政策前松后緊，5月份之后，房企融資環境持續收緊，各渠道融資均受限制。此外，10月8日后，央行調整房貸利率定價機制，按揭貸款“換錨”，參照貸款市場報價利率（LPR）。

上海維持原有的調控措施不放松，繼續嚴格執行各項調控政策。全年政策以微調為主，穩定市場走向。11月19日，公示《關于調整本市普通住房標準的通知》，將原標準有效期繼續延長5年；11月20日，發布《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區支持人才發展若干措施》，對臨港自貿新片區限購政策進行了微調；12月1日，施行《上海市公有住房差價交換辦法》，對上海戶籍購買使用權房進行了限制。

（一）房地產有關政策

1、4月8日，發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知。通知共六條：一、總體要求。……。二、加快農業轉移人口市民化。……。（一）積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100至300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策，積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。……。（二）推進常住人口基本公共服務全覆蓋。……。持續深化利用集體建設用地建設租賃住房試點，擴大公租房和住房公積金制度向常住人口覆蓋范圍。……。三、優化城鎮化布局形態。……。（五）培育發展現代化都市圈。……。在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑。健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地產市場調控政策協同。……。（六）推動大中小城市協調發展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。……。四、推動城市高質量發展。……。五、加快推進城鄉融合發展。……。六、組織實施。……。

2、5月7日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、自然資源部四部門印發《關于進一步規范發展公租房的意見》（建?！?019〕55號）?！兑庖姟饭擦鶙l：一、總體要求和基本原則。二、繼續做好城鎮中等偏下及以下收入住房困難家庭的保障工作。……。（三）多渠道籌集房源。有新增公租房實物供給需求的，可立足當地實際，制定在商品住房項目中配建公租房的政策，明確配建比例。利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市，可將集體建設用地建設的租賃住房長期租賃作為公租房，租賃期限一般不低于5年。鼓勵政府將持有的存量住房用作公租房。……。三、加大對新就業無房職工、城鎮穩定就業外來務工人員的保障力度。……。（二）保障方式和標準。實物保障以配租集體宿舍為主，以小戶型住宅為輔。新就業無房職工和外來務工人員較為集中的開發區和產業園區，根據用工數量，在產業園區配套建設行政辦公及生活服務設施的用地中，可通過集中建設或長期租賃、配建等方式，增加集體宿舍形式的公租房供應，面向用工單位或園區就業人員出租。按照國務院規定開展試點的城市，企業（單位）依法取得使用權的土地，在符合規劃、權屬不變的前提下，可建設公租房，面向本單位職工出租，促進職住平衡。……。四、加強公租房建設運營管理。五、落實各項支持政策。（一）確保用地供應。新建公租房的地方，要依據公租房發展規劃和年度建設計劃，科學編制土地供應計劃，公租房用地應保盡保。儲備土地和收回使用權的國有土地，優先安排保障性住房建設。（二）加強資金保障。各地要根據財政承受能力，合理制定公租房建設規劃，統籌各項資金用于公租房房源籌集、租賃補貼發放。……。（三）落實稅費減免政策。對公租房建設籌集、經營管理所涉及的土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、房產稅、增值稅、個人所得稅等，以及城市基礎設施配套費等政府性基金、行政事業性收費，繼續按規定落實優惠政策。六、加強組織領導。……。

3、6月13日，財政部、稅務總局聯合印發《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第74號），公告共五條，其中第二條明確房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規定計算。

4、8月26日，中國人民銀行發布公告〔2019〕第16號。為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。……。二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。……。三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。四、……。五、……。六、……。七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

5、8月26日，人大審議通過了《中華人民共和國土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。集體經營性建設用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點。新修訂的土地管理法特別新增了規定：集體經營性建設用地入市應當與國有建設用地統籌安排，并納入地方人民政府土地利用年度計劃管理，對此作出合理安排。集體經營性建設用地入市，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。其出讓、出租等應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或土地所有權人、土地使用權人簽訂書面合同另有約定的除外。

6、12月25日，中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》。共六條：一、總體要求。……。二、推動經濟高質量發展，筑牢社會性流動基礎。……。三、暢通有序流動渠道，激發社會性流動活力。……。（四）以戶籍制度和公共服務牽引區域流動。全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例。……。四、完善評價激勵機制，拓展社會性流動空間。……。五、健全兜底保障機制，阻斷貧困代際傳遞。……。六、組織實施。……。

7、1月19日，上海市人民政府發布《關于調整本市房產稅房產原值減除比例的通知》（滬府規〔2019〕5號）。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》等的規定，自2019年1月1日起，本市按照房產余值計算繳納房產稅的納稅人，房產原值減除比例調整為百分之三十。為深入貫徹習近平總書記關于民營經濟發展重要指示精神和黨中央決策部署，全力支持本市民營經濟發展，按照市委、市政府《關于全面提升民營經濟活力大力促進民營經濟健康發展的若干意見》有關要求，經市政府批準，自2019年1月1日起，將本市房產稅原值減除比例由20%提高至30%，從而進一步降低企業用地成本，實質性減輕企業負擔。

8、10月8日，上海市人民政府關于印發《上海市公有住房差價交換辦法》的通知（滬府發〔2019〕19號），主要內容有三條：一、本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過差價換房方式，取得公有住房承租權；二、本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過差價換房方式，取得公有住房承租權；三、本市非同一戶籍家庭成員的2名及以上個人，不得通過差價換房取得同一戶公有住房承租權。

9、11月20日，上海市臨港新片區管委會發布《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區支持人才發展若干措施》：一是臨港新片區將按區域發展和產業導向，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調整為個人，可購買新片區商品房一套。二是新片區將縮短非本市戶籍人才在新片區購房繳納個人所得稅或社會保險金的年線，將自購房之日前連續繳納滿5年及以上，調整為連續繳納滿3年及以上。三是新片區將縮短“居轉戶”年限。已在新片區工作不少于3年的，“居轉戶”年限由7年縮短為5年，符合新片區重點產業布局、經新片區管委會推薦的用人單位的核心人才，且已在新片區工作不少于2年的，“居轉戶”年限由7年縮短為3年。

  （二）貨幣金融政策

1、實施穩健的財政政策和中性的貨幣政策

12月末，廣義貨幣(M2)余額198.65萬億元,同比增長8.7%，增速分別比上月末和上年同期高0.5個和0.6個百分點；狹義貨幣(M1)余額57.6萬億元,同比增長4.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.9個和2.9個百分點；流通中貨幣(M0)余額7.72萬億元,同比增長5.4%。全年凈投放現金3981億元。

12月末，本外幣貸款余額158.6萬億元，同比增長11.9%。月末人民幣貸款余額153.11萬億元，同比增長12.3%，增速分別比上月末和上年同期低0.1個和1.2個百分點。全年人民幣貸款增加16.81萬億元，同比多增6439億元。分部門看，住戶部門貸款增加7.43萬億元，其中，短期貸款增加1.98萬億元，中長期貸款增加5.45萬億元。

2、降低存款準備金率三次

為進一步支持實體經濟發展，優化流動性結構，降低融資成本，央行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利(MLF)不再續做。

為貫徹落實國務院常務會議要求，建立對中小銀行實行較低存款準備金率的政策框架，促進降低小微企業融資成本，央行決定從2019年5月15日開始，對聚焦當地、服務縣域的中小銀行，實行較低的優惠存款準備金率。對僅在本縣級行政區域內經營，或在其他縣級行政區域設有分支機構但資產規模小于100億元的農村商業銀行，執行與農村信用社相同檔次的存款準備金率，該檔次目前為8%。約有1000家縣域農商行可以享受該項優惠政策，釋放長期資金約2800億元，全部用于發放民營和小微企業貸款。

為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。在此之外，為促進加大對小微、民營企業的支持力度，再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，于10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。

3、房企融資政策環境持續收緊

5月份以來，房企融資環境持續收緊，重點涉及信托、外債、開發貸等多個領域。5月，銀保監會發布“23號文”，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資；7月，發改委完善房地產企業發行外債備案登記管理，嚴令房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債券；8月，銀保監會下發“64號文”，督促信托機構去通道、控地產、優化機構，堅決遏制信托無規模無序擴張，并對銀行進行整治約談，對開發貸等多種融資方式進行進一步限制。

4、央行調整房貸利率定價機制

自10月8日起，央行調整房貸利率定價機制，按揭貸款的錨變為貸款市場報價利率（LPR），定價方式調整為“LPR加基點”。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率；二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。在“房住不炒”的大背景下，各銀行不能逐利而為，11月份LPR利率下調5個基點，但首套和二套房貸平均利率環比仍增加了0.01個百分點。

三、2019年市場形勢分析與2020年市場走勢預測

2019年，上海房地產市場呈現“量升價穩”的態勢。土地出讓面積同比增加，住宅用地供應增加明顯，價格保持穩定；住房銷售面積同比微漲，住房價格指數同比上漲；二手住房成交同比大幅上升，價格指數同比上漲。

展望2020年，從宏觀經濟面看，受到三期疊加影響持續深化的影響，經濟下行壓力仍然存在。主要來源于外部國際貿易摩擦的壓力，以及內部經濟持續下行的壓力。豬肉漲價導致CPI不斷攀升，貨幣政策可操作空間變小，經濟運行充滿了不確定性。從資金面看，貨幣政策將松緊適度，結構性寬松可期，但房地產仍是 “防風險，降杠桿”的重點領域。因此，房企融資雖然有望邊際改善，但整體融資環境仍將偏緊。從政策面看，全國政策仍將延續“房住不炒，穩字當頭”的主基調，“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”之新提法決定了即使經濟出現波動，房地產領域總體的政策面不會放松。各地會根據自身情況，“因城施策，有收有放”，提高政策的針對性及有效性。

上海將繼續嚴格執行已有調控措施，保持政策的連續性和穩定性。部分區域受到國家戰略（長三角一體化、自貿區示范區）的影響，會在人才落戶、購房資格方面有政策優惠，但并不會影響整體大局。從上海房地產市場供求關系看：供應方面，房企受制于資金鏈和業績壓力等影響，預計2020年仍會增加新房供應。但受到前兩年土地供應總量的限制，開工量和竣工量有限，供應很難超過2019年。需求方面，隨著預期的穩定，購房者越加理性，加上2019年市場已經消化了近兩年累計的部分需求，同時信貸政策并無明顯放松，需求可能會略有減少。由于房企為了回籠資金，將在價格、裝修等方面做出一定讓步，這可能會吸引一些需求入市，預計2020年成交量將基本持平。綜上所述，預計2020年上海房地產市場將繼續平穩運行的格局，土地市場量穩價平；房地產開發投資保持低位增長，施工和新開工面積與上年略有上升；商品住房成交面積基本持平，住房價格將保持平穩。

以下側重從供地、投資、銷售、房價等方面對上海房地產市場運行和走勢進行分析。

（一）土地供應總量有所增加，住宅用地供應明顯增加，價格有所回落

2019年，土地供應總量比上年有所增加，全市共計出讓國有建設用地使用權1363公頃，比上年增加13.1%。

2019年住宅用地供應729公頃，比上年增加33.7%。其中，三類用地522.6公頃（動遷安置房312.7公頃、中小套型商品房209.9公頃），占全市住房用地供應71.6%，除中小套型以外的商品住房用地供應206.8公頃，占全市住房用地供應28.4%，比上年增加41.6%。

根據民間研究機構數據顯示，2019年上海土地市場共出讓60幅純宅地、另成交4幅商業加住宅的混合用地。純宅地總計出讓面積316.16萬平方米，總計出讓金額923.49億元，總計供應套數下限43104套。未來，上海將新增至少46146套商品住宅。

2019年商品住宅平均成交樓面地價18953元/平方米，比上年下降16.7%；商服平均成交樓面地價14783元/平方米，比上年下降7.8%；工業平均成交樓面地價2605元/平方米，上升71%。住宅、商服用地樓板價出現小幅回落，工業樓板價大幅上升。（見表1）

表1：上海招拍掛土地出讓成交面積和成交樓板地價比較

	土地出讓成交（公頃）				土地出讓成交樓板地價（元/平方米）
	2016年	2017年	2018年	2019年	2016年	2017年	2018年	2019年
商品 住宅	303	130	159	315	29400	18272	22747	18953
商服	146	121	172	122	11973	15721	14783	13629
工業	314	263	488	512	1502	1280	1523	2605

2019年上海土地市場總體運行平穩，供應有所增加，宅地增加明顯，成交土地多以低溢價為主，多數宅地均以底價成交，成交均價比去年有所回落。值得一提的是2019年總價、單價、溢價率最高的地塊均為商辦地塊。1月24日，華潤、北盛和萬得聯合體以總價58.02億元摘得靜安區南西社區C050401單元115-12地塊，地塊出讓面積9375平方米，成交樓板價65216元/平方米，溢價率23.1%。這是全年單價最高的地塊。5月27日，上海春秋置業有限公司（春秋航空）以70552萬元競得長寧區程家橋街道249街坊5/1丘IV-R-07地塊，地塊出讓面積12447.2平米，成交樓板價31489元/平方米，溢價率109.65%。這是全年溢價率最高的地塊。9月5日，上海東翌置業有限公司（陸家嘴集團）以底價91.08億元競得浦東新區張江中區商住地，地塊出讓面積89927.4平方米，成交樓面價17829元/平方米。這是全年總價最高的地塊。

2019年，租賃用地共成交35幅。相比去年上海地產集團一家獨大的情況，今年租賃用地的競買者來源更廣。有些企業并不是房地產開發企業，一些知名企業也獲得了自己的租賃用地。例如：寶鋼、吉列、網易、紡織集團、良友等，其中絕大部分租賃用地都會被建成這些企業自用的員工宿舍。

分析2019年上海土地市場成交“量升價穩”的原因：一是隨著棚改政策退潮，三四線城市需求大幅減少，成交量明顯下降。很多大型開發企業重新將拿地目標對準了一二線城市，加大了拿地力度。二是2019年上海土地供應量有所增加，宅地更是增加了三分之一，而且土地供應方位更加均衡，推出了近年罕見的的優質稀缺的地塊。比如，長寧區的宅地和南京西路的商辦用地，這在一定程度上提升了市場熱度（南京西路商辦用地經過526輪的競拍才成交）。三是受到融資監管趨緊的影響，開發商融資困難，資金緊張，再加上上海土地市場對拿地企業的自有資金要求和積分管理非常嚴，企業拿地仍然保持理性，大部分地塊都以低溢價成交。

2020年土地市場走勢分析：一是繼續堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩預期。從住房市場體系和住房保障體系兩個方面協同推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二是從價格趨勢來看，中心區域土地和郊區土地將分化加大，前者由于稀缺性地價會保持堅挺，后者受到遠郊市場滯銷影響則會出現一定回調。三是由于房企近年來銷售回落、資金監管趨緊的因素，企業拿地仍會理性慎重。土地價格將保持穩定，但不排除部分稀缺優質地塊可能引起房企激烈爭奪。四是隨著大型企業回歸一線的戰略和近年來地價的合理回歸，部分資金寬裕的大型房企迎來抄底拿地的窗口期，央企、國企等資金實力強的大企業仍將是土地市場的主角?？傮w上看， 2020年土地市場將繼續延續“量穩價平”的態勢。 

（二）房地產開發投資低位增長，運行平穩

2019年，全市完成房地產開發投資4231億元，比上年增長4.9%，增幅上升0.4個百分點；其中住宅投資2318.13億元，比上年增長4.1%，增幅上升0.7個百分點。房地產開發投資占全社會固定資產投資的52.8%，占比下降0.1個百分點。

從房屋類型看，住宅投資在保障性住宅投資大幅增長的帶動下保持小幅增長，占比有所上升。2019年，上海住宅投資2318.13億元，比上年增長4.1％，占房地產開發投資的54.8％，占比回落0.4個百分點；辦公樓投資689.36億元，下降0.5％，占16.3％；商業用房投資457.23億元，下降0.9％，占10.8％。

從投資結構看，隨著租賃住宅等保障性住宅項目的增加，土地購置費增速回落。2019年，上海房地產開發投資中的土地購置費1963.51億元，比上年增長6.4％，增速同比回落14.8個百分點。土地購置費占全部房地產開發投資的46.4％，占比提高0.6個百分點；建安工程投資2021.19億元，增長2.5％，占47.8％。

（三）市場化商品住房銷售量同比上升，價格指數同比微升

2019年全市商品住房市場“量升價穩”，成交面積上升近兩成，住房價格指數同比微漲，市場化新建商品住房去化周期有所增加。

2019年，全市商品房批準預售1204.39萬平方米，比上年減少23.29%；其中商品住房批準預售1046.92萬平方米，比上年減少10.39%。全市商品房銷售1696.34萬平方米，同比減少4%；其中商品住房銷售1353.7萬平方米，同比上升1.5%。

2019年1至12月，上海新建商品住房價格指數同比上漲。1月份漲0.1%、2月份漲0.3%，3月份跌0.1%，4月份漲0.3%、5月份跌0.1%，6月份漲0.3%、7月份跌0.1%、8月份漲0.3%、9月份漲0.5%、10月份漲0.4%、11月份漲0.4%、12月份漲0.3%，12月份同比上漲2.2%。

從全國70城市新建商品住房價格指數看：2019年，在“因城施策”的方針下全國整體房價增速收斂，趨于穩定，各能級城市房價指數同比漲幅收窄，環比波動趨平。一線城市房價保持穩定，房價同比穩中微升。二線城市房價小有上升，但漲幅明顯收窄。三四線城市分化加大，漲跌互現。一線城市整體成交均價波動不大，北京、上海、深圳同比分別上漲4.8%、2.3%、3.6%；二線城市房價受到人才引進政策影響，購買力充沛，市場出現了普遍上漲，部分內陸二線城市漲幅明顯，如武漢、南寧同比上漲11.8%和12.7%；三四線城市在棚改政策退出后進入分化調整期，經濟發展較好的地區在輪動效應下出現了明顯上漲，如大理、洛陽、煙臺同比上漲了15.4%、14%、10%，經濟實力較弱的城市房價走勢較弱，如岳陽和瀘州全年房價同比下跌了2.2%和0.9%。

據房地產交易中心網上數據（見圖2）顯示：2019年，市場化商品住房（不包括保障性住房）銷售面積706.36萬平方米，同比增長19.9%；銷售均價44854元/平方米，同比上升1.1%。從走勢上看，全年運行較為平穩，上下半年表現基本持平。開年前兩月本是傳統營銷淡季，但企業推盤量并未明顯減少，成交也相對可觀。1月、2月分別成交57.15萬平方米和31.77萬平方米。3月，二手房熱銷提升了市場的信心，“賣舊買新”的置換型客戶開始入市，市場出現“小陽春”，單月成交62.47萬平方米，4月延續上月的熱度，成交進一步放大，成交69.99萬平方米。5、6兩月，市場成交有所回落，但仍然維持在一定高度，分別成交65.47萬平方米、66.57萬平方米。7月成交進一步大幅減少，回落至55.4萬平方米。8、9兩月受臨港政策利好，自貿區范圍項目拉動全市成交量上升，成交量升至全年最高點，分別成交72.22萬平方米和74.97萬平方米。進入四季度，隨著市場需求釋放告一段落，成交量出現明顯下降，10月和11月分別成交了52.46萬平方米、56.81萬平方米。12月，房企年終搶收，大幅增加推盤量，但市場反應不佳，成交低迷，單月僅成交41.07萬平方米。

圖2：2019年1-12月上海市場化商品住房成交情況

 

2019年上海商品住房市場總體熱度不高。整體開盤去化率為40%，同比去年繼續下滑。未進行搖號的項目占比高達28%，客戶購買意愿明顯下滑。相較于2018年中心區域高價盤開盤火爆、遠郊地區低價盤滯銷的分化局面，2019年遠郊低價盤依然低迷。高端項目也出現了分化，受板塊規劃利好影響的區域，一房難求局面仍然存在。多盤認籌持續火爆，比如前灘板塊的晶萃名邸，認籌率達到了314%，而不符合客戶需求的項目則陷入低迷，去化率不及預期。

分析2019年上海商品住房量升價穩的原因主要有三點：一是受融資渠道收緊影響，房企資金壓力加重，加速推盤入市。同時，限價政策仍然嚴格執行，新盤價格基本維持穩定。二是二手房市場成交量明顯上升，有效提升了一手房市場的信心。同時，二手房市場的回暖也帶動了部分改善型需求“賣掉舊房買新房”的置換鏈條，部分改善型需求入市。三是受長三角一體化青浦示范區和臨港自貿區新片區成立的政策利好影響，青浦區和臨港地區成交量短期出現脈沖式增長，拉高了全市成交量。

根據世邦魏理仕公布的數據顯示，2019年全年累計錄得68筆交易，同時總金額累計達847.2億元人民幣，同比下降了33.8%?？v觀全年大宗交易的活躍度呈現了開高低走的趨勢。首先，企業買家積極購置自用型寫字樓。2019全年寫字樓交易中企業購置占比40%，其中以銀行、生物醫藥及TMT產業表現得最為活躍，并且高達88%布局于新興市場。在自用型企業表現積極的助力下，2019年寫字樓相關交易仍為成交的主流并占整體成交的66%。從外資的凈投資金額成長可看出，外資對上海商業地產的中長期發展仍充滿信心，相比2016至2018年連續11個季度的負凈投資額，近5個季度的外資凈投資金額轉正。

2020年，上海仍將繼續貫徹各項調控政策。強調“以穩為主”，市場總體上仍會延續2019年的走勢，保持穩定發展的態勢。局部區域在國家戰略（自貿區新片區，長三角一體化）的政策利好下可能會有所表現，但這并不會影響整體市場的穩定。受到融資約束的影響，開發商為加快回籠現金流，仍會加快出貨速度，并可能在價格上做出一定的妥協。積壓的需求在2019年釋放之后，新的需求需要時間來累積，大多數項目的轉化率都在下降，預計成交量將會與2019年持平。房價受制于“穩房價”的主基調，仍將繼續嚴格執行限價政策，價格仍將保持平穩。綜合各種因素判斷：2020年上海商品住房供應量和成交量都將持平，住房價格保持平穩。

（四）二手住房市場成交量大幅上升，價格指數同比止跌回升

2019年上海存量房（二手房）登記面積2099萬平方米，同比上升27.5%。其中存量住宅（二手住房）登記面積1769.75萬平方米，同比上升35.9%；成交均價38188元/平方米，比上年下跌2.18%。

2019年1至2月，上海二手住房價格指數同比止跌回升：1月份持平、2月份跌0.1%、3月份漲0.3%、4月漲0.5%、5月份漲0.1%、6月份跌0.1%、7月份漲0.4%、8月份持平、9月份漲0.6%、10月份跌0.2%、11月份跌0.2%、12月份持平，2019年12月比上年同期上漲0.3%。2019年上海二手房市場量升價穩的主要原因是，全市舊改提速，全年中心城區二級舊里以下房屋改造完成約55萬平方米、受益居民2.96萬戶，而且受到近年上海房地產市場日趨穩定的影響，今年舊改居民中約有90%選擇了貨幣化安置，這部分需求大多選擇購買了征收房屋周邊地區的二手住房，推升了成交量的上升。

圖3： 2019年1-12月上海二手住房成交情況

總體上看，據房地產交易中心網上數據（見圖3），2019年二手住房呈現出“量升價穩”的趨勢。1月份延續去年第四季度的反彈走勢，成交18782套，2月份在節假因素影響下降明顯，單月成交9794套。3月份在社保滿年限及首套客、置換客等多方需求升溫下成交大幅上升，單月成交25298套。4月份延續小陽春行情，需求結構產生變化，改善需求明顯放大，成交量維持在高位，成交24537套。經過了3、4兩月需求的集中釋放后，市場熱度有所減退，5月至7月，成交量逐月下滑，分別成交了22467套、21379套、19873套、19319套，9月成交量略有回升，達20803套。四季度后，在需求集中釋放后，買賣雙方再次進入平衡狀態，市場觀望情緒濃厚，掛牌房源數量有所減少，成交明顯下滑，10月、11月、12月分別成交15809套、17597套、14463套。

2020年二手房市場分析：2020年上海市場仍會堅持執行調控政策，一手房市場仍將延續平穩的走勢，受此影響二手房市場也會繼續平穩運行。但由于2020年上海舊改計劃改造數量將與2019年持平，市中心區域仍然會有大量拆遷需求進入二手房市場，交易量仍將保持在一定高度。市場仍然處于買方市場，掛牌房源有議價空間，價格仍將保持穩定。預計2020年，二手房市場將延續2019年的走勢，交易量基本持平，房價保持穩定。

 

四、對當前上海房地產市場的看法和建議 

  

2020年是決勝全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年。中央經濟工作會議對經濟的判斷是三期疊加影響持續深化，經濟下行壓力加大，“穩中求進”將是經濟工作的總基調。房地產行業作為中國經濟的穩定劑和壓艙石，仍要繼續保持平穩健康發展，將繼續維持“穩地價、穩房價、穩預期”的格局。上海房地產市場經過三年時間的調控取得了非常好的效果，投資、交易量、房價都已保持穩定，市場需求基本以自住需求為主。上海應珍惜這來之不易的市場環境，繼續維持市場的穩定，同時完善相關政策，加快研究建立市場長效機制，構建“租售并舉”的房地產市場。企業應理性認識市場形勢，積極優化資產結構、創新經營模式，提升企業長期生存能力，同時也要加強企業綜合競爭力，保持行業健康穩定發展。

（一）維持房地產市場平穩發展的格局，鞏固和培育 “租購并舉”的房地產市場

此輪調控已經歷時三年，上海房地產市場也已基本回歸平穩態勢。地價、房價、成交量都維持在一個平穩的狀態，投資投機性需求基本離場，市場以自住需求為主，調控效果非常明顯。在市場保持平穩的態勢下，下一步上海在繼續貫徹調控政策的基礎上，針對上海市場所呈現的的一些結構性問題“因區施策”，完善和優化現有政策，。

1、保持政策總體穩定和連續性，探索“因區施策”應對市場結構性問題

這輪調控取得了明顯的成效。開發投資保持了較低水平的增長，交易量比高峰時期降幅明顯，房價小幅波動。但目前處于調控的關鍵期，供需雙向調控仍然不能放松，依然要堅持“穩房價、穩地價、穩預期”。 首先從宏觀經濟大勢來看，經濟仍然有較大的下行壓力，房地產行業體量重，影響大，必須發揮經濟的“壓艙石”的作用。其次，經歷了房價的快速上漲后，房價總體來看仍處高位，仍需時間來消化。前兩年的過度上漲透支了未來的漲幅，還是需要時間去消化這個漲幅，在這個點位繼續保持穩定，才能保證國家、企業和購房者三方的利益。

在維持市場基本穩定的同時，也應對當前市場展現出來的一些結構性問題做好政策儲備。近年來，隨著市場預期的改變，市場活力有所下降，具體表現為，客戶基數在減少，各項目訪量明顯下滑，項目去化率同比去年有下降趨勢。市場以自住需求為主，購房更加理性，成交周期明顯拉長。同時市場“冷熱分化”的情況有所加劇，部分遠郊區域項目開盤當日去化率不足10%，滯銷情況嚴重。從全國來看，隨著“因城施策”的貫徹，各地已對自身市場情況做出了相應的調整，未來上海也可在特定區域“因區施策”，在人才政策、購房稅收，對部分存在明顯下降趨勢的區域給予一定的政策優惠。

2、適時優化管理政策，增強市場發展活力

重視完善自持住房比例政策。如何開發經營自持項目是房企所遇到的難點問題。目前，這些項目大多處于待開發和正在開發的狀態，未投入實際運營。但從企業的反饋來看，普遍對這部分產品缺乏營運的信心。企業反映，在所有出讓項目中均加入自持項目與實際要求脫節。對于那些區位優勢明顯，有充足租房需求的地塊，企業的自持住房既能轉化為有效的租賃住房供應，還能幫助企業打造租賃品牌，實現雙贏。但對于那些既沒有軌交又沒有配套的外郊環區域，租賃住房是沒有需求的，企業營運大概率會面臨虧損的境遇。據了解，有些企業并不準備開發這部分產品，而是轉做金融包直接抵押給銀行，這與政策的初衷就不一致了，希望政府能對這個政策科學調整，按出讓土地的特點和租賃需求靈活設置自持比例，讓政策更有可操作性。

加快調整普通商品住宅標準。上海目前實行的普通商品住宅標準是2014年制定，以目前的本市商品住宅的均價來看，上海已經基本沒有符合普通商品住宅條件的新建及二手住宅。該標準與居民合理住房需求日益不匹配，加重了普通居民家庭剛需購買住房的負擔。對于改善型客戶來說，交易成本也將越來越高。在市場整體較為低迷的狀態時，由于普通商品住宅標準并未擴大，這也意味著商品住宅的置換將需付出更多的交易成本和繳稅成本。在交易成本增加的情況下，置換需求會階段性地受到影響，市場交易活躍度將有所下降。建議能對該標準做適當調整，以總價認定改為面積認定，這樣更符合當前市場的實際情況。

關注限價政策對住房建設品質的影響。在當前的限價環境下，所有企業項目的利潤空間都被限制住了，售價減去土地成本、建安成本、財務成本和稅費后，利潤空間非常小，在這樣的環境下，優質的產品也無法取得合理溢價，企業也沒有做產品創新的動力，為了保持盈利只能對產品減配降標、降低裝修標準、降低產品的品質水平，形成了惡性競爭，市場上的產品同質化現象也越來越嚴重，這與“人民對美好生活的需求”是不匹配的，也不利于上海住宅建設整體水平的發展。建議能對那些應用新技術、新工藝、新材料、新產品及清潔能源的項目給予一定的政策傾斜。

（二）把握租賃市場政策紅利，積極參與租賃市場構建

2019年中央繼續大范圍、全方位地支持住房租賃市場發展，并從財政、法規等方面給予政策支持。7月，財政部、住建部確認了北京、上海等16個城市入選中央財政支持住房租賃市場發展試點名單，直轄市每年可以獲得10億元的獎補資金支持。同時，新修訂土地管理法的正式實施，以后將為租賃住房增加有效的供應渠道。此外，政策也進一步支持租賃住房市場金融創新，明確要推動公募REITS試點，加快發展住房租賃REITS，并針對公寓“爆雷”頻發的現象加大監管力度，防止過度“金融化”。從上海的租賃市場的實際情況來看，人才吸引力和優質的工作機會為上海帶來了接近千萬體量的外來人口，這為上海提供了強勁的租賃市場需求，基本面支撐良好。同時，上海較強的支付能力，也提升了租金的空間，保證了需求的多樣性。綜合政策和市場表現來看，租賃市場未來發展潛力巨大，是新形勢下房企未來發展的重要領域，企業可以往“輕資產”方向發展，通過自持土地打造租賃品牌，挖掘“藍領公寓”市場潛力。

1、轉型輕資產發展模式，優化盈利模式

在當前整體融資環境趨緊，長租公寓行業遇冷的大環境下，對于部分資金不夠充足的企業，輕資產營運模式無疑是進入租賃領域更好的切入點。輕資產模式可以幫助投資方快速建立起品牌、產品標準、規范化運營等。以“管理輸出”為主的模式成本可控，企業可以保持較快的規模增長。未來，隨著租賃用地的不斷入市，國企這類重資產持有主體在長租公寓市場中占比逐漸提高，品牌運營商可以通過產品規劃和品牌效益，幫助這些企業管理租賃物業，提升物業產品水平和品牌附加值，幫助重資產持有方提升資產含金量，形成雙贏。比如旭輝領寓就受委托管理張江高科集團簡稱的智慧型租賃社區，體量達到了近一千套。

2、挖掘自持項目潛力，打造企業租賃品牌

從 2016 年出讓首幅含自持比例土地至今，全市共出讓自持住宅面積約159萬平方米，其中大部分地塊自持比例為 15%。這部分土地目前大多還處于施工階段，市場上可借鑒的實踐案例相對較少，也未形成成熟的運營及盈利模式。企業應加大對這部分自持項目的研究，對于一些具有區位優勢，同時周邊又有租賃需求的項目做好開發經營，把自持項目嫁接公寓、物業、金融等資源，形成長租公寓資產管理全鏈條能力。同時，逐漸打造系統化的品牌輸出能力，以優質的公寓產品實現空間價值，形成自身差異化的競爭力。以2019年8月份開業的中海友里上海小昆山項目為例，這是2017年中海松江區小昆山鎮拿地中的自持部分，項目與周邊企業合作，積極拓展企業客戶。開業一個月出租率就達到了 70%左右。此外項目還與同地塊內中海九峯里住宅項目聯動，共享物業及社區服務。這是目前較具代表性的依托自持住宅建成的公寓項目，值得企業借鑒。

3、挖掘“藍領公寓”市場潛力，對接市場有效需求

在租售并舉政策利好下，房企紛紛布局長租公寓業務，但聚焦的主要陣地還是白領公寓，涉足藍領公寓的企業較少。但實際上這部分潛在需求很大。以上海為例，根據市統計局抽樣調查數據，外來人口中租房居住的比例約85%，且大部分是外來務工群體。這部分人群對租金的承擔能力弱，很多只能群租或住在農民住房中，居住環境差、租約不穩定，當前滿足這部分需求的產品還不多。未來在需求群體不斷擴大，市場供應有限的局面下，面對藍領群體的低租金型藍領公寓市場有望被激活。從商業模式來看，藍領公寓具備一定的成本優勢，運行效率更高，收入更穩定。隨著租賃企業的規?；l展，藍領公寓的業務涵蓋范圍也將不斷擴大，如由企業員工宿舍拓展到政府人才公寓、校園學生宿舍的托管等。在具備了相當體量的客戶后，企業還有布局該類人群生態的可能性，從住宿需求拓展到提供多元化服務，從而進一步提升值服務價值，提高盈利能力。

（三）防風險、重質量，增強可持續發展動力

2020年，房地產領域的“降杠桿、防風險”仍將持續，市場政策調控難有實質性松動，房企還將面臨嚴峻的考驗。在這樣的市場形勢下，房企第一要務仍是要防風險，通過降負債，促銷售來增強企業生存能力。同時也要提質增量，增強企業可持續發展力。將重心轉移到提升產品力，加強拿地能力上，為今后的發展做好準備。

1、降負債、促銷售，增強企業抗風險能力

降低企業負債水平，保證財務狀況安全可控。2019年，房企融資再度收緊，且呈現更加嚴峻的趨勢。隨著境內外融資政策的持續收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統渠道受到的限制越來越多，而且絕大多數企業的融資成本都在上升。房企11月融資的平均成本已經超過了7%，由于融資環境的收緊，不少企業都出現了資金鏈困難的現象。據不完全統計，2019年共有525家房企破產倒閉，同比上升了14.6%。面對這個嚴峻的形勢，企業還是要將資金安全放在首位，可以利用出售項目、減少投資、回籠現金來降低短期負債。同時也可以關注資產證券化產品和ABS這兩個渠道來獲取資金，目前政府對于這兩個產品出臺的限制措施較少，反而都有支持的表態，房企可在這兩方面挖掘融資的突破口。

積極營銷，加快流轉。2019年，上海繼續維持調控力度，購房者趨于理性。整體市場熱度有所降低，具體表現在紅盤減少，“日光盤”難現，去化率逐步降低。在限價的環境下，同一區域的產品很難有明顯的優勢，同質化競爭非常激烈，市場進入了白熱化的“拼刺刀”階段。面對競爭加劇的市場環境，企業還是要積極營銷，促銷出貨。除了運用特價房、聯動營銷、老帶新和實物贈送等傳統常規營銷方式為主之外，也可以采用全民營銷的方式，鼓勵調動員工、會員、業主甚至社區伙伴進行宣傳，積累有效客戶，促成交易；也可以采取“電商+房地產”的方式，在“雙十一”等特殊時期造節營銷，依托電商的巨大流量加快項目的銷售；銷售狀況欠佳的外圍區域則可嘗試與中介渠道商展開一二手聯動營銷，借助渠道加快項目銷售，發揮雙方優勢，形成雙贏。但也要注意，企業對渠道依賴要適度，否則過高的渠道返點反而會吞噬利潤。

加快“地王”項目去化速度。2019年，當年的 “地王”項目陸續入市，目前這些項目處境堪憂，限價狀態下，不少項目都處于“割肉”入市的狀態。即使如此，除少數項目開盤熱銷，取得不錯的銷售成績外，大多數項目表現差強人意，項目整體去化率不及預期。從市場表現看這部分產品去化壓力很大，而且企業有很大的虧損風險，要想快速去化，必須要具備區位優勢、交通便利、產品質量上乘的特點。如位于嘉定新城的西郊金茂府項目，實際樓板價達到3.76萬元/平方米，2019年入市后，銷售均價僅在45000元左右，遠低于外界預測。同時，作為金茂最高產品規格的“府系”產品線，保留了12大科技系統，并且在許多居住細節做了優化，提升了住戶的居住體驗，性價比都很高，開盤當天就去化了97%。

2、提質增量，夯實企業持續發展基礎

進入“樓市下半場”后，企業已經不能一味地追求規模擴張，增長速度將趨緩。企業的發展重點應逐步由規模擴張轉向提質增量，未來市場的比拼將集中在產品質量和拿地能力上，這也將決定企業未來的可持續發展力。

提升產品質量，打造企業核心競爭力。在“房住不炒”，“美好生活”的政策大背景下，客戶對產品的認知不再僅僅關注價格，自住需求將對產品本身的質量、品牌、性能、社區環境等要素更為關注。在這種新的市場需求下，“產品力”未來將成為企業的核心競爭力，企業要回歸居住本質，以高質量產品滿足客戶需求。首先，產品要根據客戶需求的變化不斷進行創新。隨著二胎政策的實施、三代同堂家庭的增多和90后逐漸走上購房舞臺，原來那種“幾套戶型走天下”的產品設計將逐漸被挑剔的客戶所淘汰，未來住宅產品將走定制化和精細化的發展趨勢，以此滿足不同家庭結構、不同消費階段的購房者需求。其次，企業要重視產品品質的打造，積極實施綠色建筑成套技術和產品的創新與應用，應用新技術、新工藝、新材料、新產品及清潔能源。此外，未來購房者對社區空間建設和運營也會有更高的要求，企業要加強對社區空間建設和運營，從原來簡單的空間設計升級為服務升級，以優質的居住體驗增強項目吸引力，同時也可以提高項目的附加值。

探索適合企業自身發展的發展路徑，積極獲取土地儲備。近三年，上海充分落實“穩地價”的政策導向，土地供應逐年增加，土地價格保持穩定，大部分土地都以低溢價成交。對于手上有資金的企業來說目前正是在上海拿地補貨的窗口期。當然隨著行業集中度的提高，未來上海土拍市場仍將是大型國企的舞臺，這些企業除了從招拍掛市場拿地外，還能以收并購等其他方式來拿地。部分有資源的房企可以增加X+地產的能力，從勾地市場拿地降低拿地成本，企業可以通過與政府的產業導入合作，引入政府想發展的產業就能降低拿地成本，比如產業勾地，文旅勾地，教育勾地等形式。對于本土企業來說，則可以發揮自己長期的深耕上海的優勢，積極投入到“城中村”改造和城市更新中去，以此獲取土地儲備，比如今年上海土地市場拿地最多的企業就是深耕寶山的大華集團， 一共取得了7幅土地，均為城中村項目；瑞安也發揮其善于開發舊改項目的優勢拿下青浦的舊改項目，收獲4宗宅地。

（四）把握長三角一體化發展機遇，拓展企業發展空間

2019年，國家印發了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，確立了上海市、江蘇省、浙江省、安徽省三省一市協同優勢，共建發展，互聯互通。未來長三角一體化將圍繞七個重點領域展開，以達到區域行政、經濟、生活的一體化發展新目標。長三角城市群具有經濟基礎好、人口流動性好、產業基礎扎實、交通便利等優勢，隨著全國全面取消常住人口300萬以下城市落戶限制，區域內部分三四線城市會有很大的開發潛力。當然除了住宅的投資機會外，企業也可聚焦以下三類產品的發展機遇。

1、開發適應區域一體化產品

如度假產品。長三角區域度假市場起步早，發展相對比較成熟。近年呈現出“由核心城市向周邊城市擴散、單體項目占地規模擴大”的趨勢。度假產品具有超脫區域溢價的可能，符合未來客戶消費趨勢。度假產品完全可以超脫城市的價格，企業做好的產品可能會有更好的收益。企業重點關注都市圈的運營型度假產品，現金流和資產運營兼備。好的運營能力和符合消費者的特點的產品溢價率高。當然企業做度假產品也要注意幾點，一是要有自己的酒店體系，要離城市近；二是要有景區支撐，周邊要有景點，這樣會帶來人群，可以經營；三是要有大規模的IP投資。以無錫的拈花灣為例。該項目的位置很好，距離無錫市中心大概70公里。這個項目銷售時無錫的均價才7000元，但它就賣到了15000元?？們r60至105萬元的產品為當年暢銷產品。出售型物業使得開發商資產快速變現，資金回籠。2017年運營商想5萬元/平方米收回，統一經營管理，但無人售賣，因為買這個產品的客戶每年可以有穩定3至5萬元的回報。這個度假產品以持有經營為主，輔助銷售性住房為輔的運營模式，借助最大限度整合文旅資源，與旅行社、網路媒體建立良好的合作關系，引入途家、同程等資源。盈利形式分為短期銷售性收益和長期經營性收益，以文旅商板塊頂級資源引入，提升土地價值、物業價值、旅游消費和住宅銷售同步進行的文化+地產+旅游的綜合盈利模式。公司的贏利點擺脫傳統門票收入，使觀光游變為度假游，大大增加過夜率和客單價。

2、利用交通一體化模式

公共交通為導向的發展模式（以下簡稱TOD，Transit-Oriented Development）。這是一種在城市軌道交通站點周圍居住用地開發和強化的實踐。在長三角一體化下，TOD會成為未來非常重要的一個節點，因為越是交通越便利的地方越容易產生價值。比如說軌道交通的TOD，高鐵的TOD，甚至高速路網休息站的TOD。像日本東京，1969年整個都市圈的發展都是以東京為核心的，到了今天則都是以TOD所展開都市圈為核心的節點的開發，包括小鎮、度假、產業等高密度的城市經濟區。2018年1月1日至2019提6月20日，發改委批復城市軌道交通規劃（2019-2025）；10個城市、55條線路、777個站點，車輛基地面積約為30至50萬平方米。獲批10城的商品房均價15900元/平方米，根據這個計算，整個TOD市場空間達到萬億級別。當然TOD開發也存在著一些問題：一是開發規劃不同步，滯后軌道線路規劃，上蓋綜合開發方案的穩定和落實基本在三年以后。二是前期資金缺乏，缺少有效的融資渠道。三是與區政府溝通成本高，缺乏頂層設計。綜合這些問題，所以TOD的開發量還是很少的，僅有萬科的天空之城這一案例。

3、重視區域一體化資產運營

資產運營。過去企業主要圍繞開發端賺錢，沒有過多關注資產端的管理。但今天資產端會帶來很多的機會，未來持有資產加運營制造現金流才是企業的核心。這需要資產和運營的結合，通過運營來實現資產的增值和開發的可能。未來長三角資產的價值還有待開發。比如南京是中國商業地產非常發達的地區，新街口一個區域有四家商業物業年經營收入超過五十億元。但南京資產價值估值并不高，基本在15倍左右，南京的水游城項目一年營業額在12億元左右，現在基本估值也就在2萬元/平方米，同樣的物業放到上海至少要翻幾番。上?；春Ｂ芬粋€物業一萬平方米要價就高達21億元。之所以差距這么大主要還是因為上海資產循環的頻率很高，每次資產換手就會造成估值的上升。長三角還有大量像南京這樣資產被低估的城市。未來隨著長三角一體化的加快，這些城市的資產價值具有很大的上升潛力。