房地產市場調研是上海市房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海市房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和高校研究機構的專家組成調研組，定期研究分析房地產市場。 

本次調研以分析2020年上半年上海房地產市場運行情況為基礎，提出對于2020年上半年市場形勢的看法和下半年市場走勢的預判，并形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。

 

一、2020年上半年上海房地產市場的基本情況

（一）土地供應

2020年上半年，全市共出讓國有建設用地使用權873.2公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增加2.5%。其中居住用地306公頃，同比增加8.6%；商服用地163.3公頃，同比增加63.3%；工業用地403.9公頃，同比增加195.5%。

（二）房地產開發投資

2020年上半年，全市完成房地產開發投資2014.54億元，同比增長7%（全國房地產開發投資62780.21億元，同比增長1.9%），增幅回升3.4個百分點；其中住宅投資1037.99億元，同比減少0.1%，增幅回落4.2個百分點。

 

（三）房地產開發建設

2020年上半年，全市商品房施工面積13693.21萬平方米，同比增加6.9%；其中住宅施工面積為6808.72萬平方米，同比增加6.3%。新開工面積1707.54萬平方米，同比增加27.5%；其中住宅新開工面積879.19萬平方米，同比增加32.7%。

2020年上半年，全市商品房竣工面積1187.52萬平方米，同比增加4.2%，增幅回升32.5個百分點；其中住宅竣工面積674.07萬平方米，同比增加4.4%，增幅回升31.6個百分點。

（四）商品房銷售

2020年上半年，全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）644.43萬平方米，同比下降12.6%（全國商品房銷售面積69403.68萬平方米,同比下降8.4%），增幅回落13個百分點。其中商品住房銷售543.19萬平方米，同比下降7.7%，增幅回落9.6個百分點。

2020年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為898.95萬平方米，同比下降12.4%，增幅回落29.5個百分點。其中住宅成交764.02萬平方米，同比下降11.9%，增幅回落50個百分點。

（五）住房價格

2020年上半年，全市商品住房平均銷售價格36486元/平方米，同比上升8.9%，其中市場化商品住房平均銷售價格59364元/平方米，同比上升7.8%。二手住房平均成交價格38761元/平方米，同比上升0.8%。

（六）房地產金融

2020年6月末，全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額22994.19億元，同比增長7.3%，增幅回落1.1個百分點。其中

人民幣個人住房貸款余額14540.95億元，同比增長6.79%；人民幣房地產開發貸款余額6808.76億元，同比增長8.68%。

 

二、2020年上半年上海房地產市場的政策環境

2020年上半年，中央政策層面仍然延續了“房住不炒，因城施策”的主基調，一方面“房住不炒”已成長期國策，上半年國務院、銀保監會、中國人民銀行等政府及相關職能部門發文十余次，強調“房住不炒”的主基調。另一方面“因城施策”則給地方政府留下了操作空間，各地政府可以根據實際情況針對性地調整政策走向，更好地落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長期調控目標。受新冠疫情影響，為緩解企業和市場的壓力，中央和地方政府政策多管齊下助力紓困。央行釋放流動性，幫助企業緩解資金壓力。三次降準，累計釋放長期資金約1.75萬億元；兩次下調LPR，五年期以上LPR累計下降15個基點。住建部發文推動企業復工復產。各地政府則在土地交易和商品房市場交易政策方面為企業減壓，土地政策方面主要是取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限等措施。上海、蘇州取消了土地出讓中的一些限制性措施，提升企業開發收益；西安、南昌、江門等地降低了土地競買保證金，減輕企業資金壓力。房地產交易方面主要是放寬預售標準、適度放松限價、購房及契稅補貼、公積金政策調整等措施。蘇州、無錫等地市房地產項目降低了申請預售的標準；寶雞、南寧、樂山等地調整了公積金的提取政策。但這些紓困政策強調托底而非刺激，對出臺降低首付比例、放松限購、取消限售等刺激需求端政策的城市仍然保持高壓。廣州、濟南、荊州等11個城市出現放松調控政策“一日游”。

（一）房地產有關政策

1、2月26日，住房城鄉建設部印發《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作》的通知（建辦市〔2020〕5號）。通知共四條：一、牢固樹立大局意識，有序推動企業開復工。（一）分區分級推動企業和項目開復工。……。根據本地疫情防控要求，開展企業經營和工程項目建設整體情況摸排，加強分類指導，以縣（市、區、旗）為單位，有序推動企業和項目開復工。……。（二）切實落實防疫管控要求。……。（三）加強施工現場質量安全管理。……。二、加大扶持力度，解決企業實際困難。（四）嚴格落實穩增長政策。地方各級住房和城鄉建設主管部門要會同有關部門建立企業應對疫情專項幫扶機制，認真貫徹落實國家有關財稅、金融、社保等支持政策，指導企業用足用好延期繳納或減免稅款、階段性緩繳或適當返還社會保險費、減免房屋租金、加大職工技能培訓補貼 等優惠政策。……。（五）加強合同履約變更管理。疫情防控導致工期延誤，屬于合同約定的不可抗力情形。地方各級住房和城鄉建設主管部門要引導企業加強合同工期管理，根據實際情況依法與建設單位協商合理順延合同工期。……。（六）加大用工用料保障力度。……。（七）切實減輕企業資金負擔。加快清理政府部門和國有企業拖欠民營企業賬款，建立和完善防范拖欠長效機制，嚴禁政府和國有投資工程以各種方式要求企業帶資承包，建設單位要按照合同約定按時足額支付工程款，避免形成新的拖欠。……。三、加快推進產業轉型，提升行業治理能力。……。四、加強組織領導，落實監管責任。……。

2、3月12日，國務院印發《關于授權和委托用地審批權的決定》（國發〔2020〕4號）?！稕Q定》共三條：一、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。自本決定發布之日起，按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規定，對國務院批準土地利用總體規劃的城市在建設用地規模范圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準；按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第四款規定，對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。二、試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。自本決定發布之日起，對《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第二款規定的永久基本農田轉為建設用地審批事項，以及第四十六條第一款規定的永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地征收審批事項，國務院委托部分試點省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。國務院將建立健全省級人民政府用地審批工作評價機制，根據各省、自治區、直轄市的土地管理水平綜合評估結果，對試點省份進行動態調整，對連續排名靠后或考核不合格的試點省份，國務院將收回委托。三、有關要求。各省、自治區、直轄市人民政府要按照法律、行政法規和有關政策規定，嚴格審查把關，特別要嚴格審查涉及占用永久基本農田、生態保護紅線、自然保護區的用地，切實保護耕地，節約集約用地，盤活存量土地，維護被征地農民合法權益，確保相關用地審批權“放得下、接得住、管得好”。各省、自治區、直轄市人民政府不得將承接的用地審批權進一步授權或委托。……。

3、4月9日，中共中央、國務院印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》?！兑庖姟诽岢鐾苿映?、特大城市調整完善積分落戶政策；深化國有企業工資決定機制改革；建立健全城鄉統一的建設用地市場等?！兑庖姟愤€指出，要引導市場主體依法合理行使要素定價自主權，推動政府定價機制由制定具體價格水平向制定定價規則轉變。

4、5月22日，全國兩會在北京召開?！墩ぷ鲌蟾妗分信c房地產有關的內容主要有三點：一、穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。創新直達實體經濟的貨幣政策工具，務必推動企業便利獲得貸款，推動利率持續下行。二、深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。完善便民設施，讓城市更宜業宜居。三、新開工改造城鎮老舊小區 3.9 萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。

5、1月10日，上海市人民政府發布關于修改《上海市共有產權保障住房管理辦法》的決定（滬府令26號）?！掇k法》規定，非本市戶籍家庭同時符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社會保險、繳納個人所得稅、收入和財產等條件的，可以申請購買共有產權保障住房。 同時，新修訂的辦法規定，取得不動產權證未滿 5 年，有下列情形之一的，應當騰退共有產權保障住房：購房人或者同住人購買商品住房，不再符合住房困難條件的；購房人和同住人的戶口全部遷離本市或者全部出國定居的；非本市戶籍購房人和同住人的居住證全部被注銷，但因戶口遷入本市導致的除外；購房人和同住人均死亡的以及市人民政府規定的其他情形。根據辦法，非本市戶籍家庭需要同時符合下列條件的才可申請本市共有產權保障住房，包括持有《上海市居住證》且積分達到標準分值（120 分）；在本市無住房，且在提出申請前五年內在本市無住房出售或贈與行為；已婚；現工作單位應當在提出申請所在地注冊連續滿一年，且在實際繳納社會保險或個人所得稅的單位連續工作滿一年。但在同一個區內兩個及以上實際繳納社會保險或個人所得稅的單位工作，且累計工作滿一年的，可以提出申請；在本市連續繳納社會保險或者個人所得稅滿 5 年；3 人及以上家庭人均年可支配收入低于 7.2 萬元（含 7.2 萬元）、人均財產低于 18 萬元（含 18 萬元）；2 人家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準上浮20%，即人均年可支配收入低于 8.64 萬元（含 8.64 萬元）、人均財產低于 21.6 萬元（含 21.6 萬元）。

6、2月13日，上海市規劃和自然資源局印發《關于全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》（滬規劃資源用〔2020〕42號）?！墩摺饭踩龡l：一、保持土地市場交易平穩有序。……。二、消除疫情對合同履約的影響。1.調整土地價款繳付方式和期限。受疫情影響，未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，不計滯納金和違約金，受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付，疫情解除后簽訂補充出讓合同調整土地價款繳付方式和期限，交地時間相應順延。2.順延開竣工和投達產履約時間。土地出讓合同關于開竣工、投達產的履約時間要求根據疫情自動順延，可在疫情解除后通過簽訂補充出讓合同調整履約時間，也可以在竣工驗收時直接按順延后的履約時間予以核驗。3.履約監管時充分考慮疫情影響。在全生命周期履約監管時，對因疫情影響造成產業績效等指標不達標的情形，應予充分考慮，免除相應違約責任。疫情期間暫不開展實地履約巡查。三、支持企業恢復生產和發展產業。1.免除疫情期間的用地費用。企業以租賃方式（含先租后讓）從政府或國有企業取得的產業用地，免除疫情期間的土地租賃費用，各區可以根據疫情具體確定免租期。2.降低產業用地成本。產業用地地價實行底線管理原則，工業用地出讓起始價不低于全國工業用地出讓最低價，研發用地出讓起始價不低于本市研發用地基準地價。3.鼓勵企業盤活存量資源投資興業。存量工業用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。支持利用劃撥土地上的存量房產發展各類線上運營的新業態新模式，土地用途和權利人、權利類型暫不變更。4.加強服務推進政策落地。……。

7、4 月 22 日，上海市人民政府辦公廳印發《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》的通知（滬府辦規〔2020〕3號）。共四條：一、推進重大項目開復工（一）加快在建項目有序復工。對具備復工條件的項目做到應復盡復。……。二、擴大政府有效投資。……。（六）加快土地出讓收入安排和使用。疫情防控期間，對急需用款的舊改項目先行預撥100億元資金。加快啟動市、區聯手土地儲備項目和新一輪市、區聯合舊區改造項目。……。三、激發社會投資活力。（九）保持土地市場交易平穩有序。……。（十）加快經營性用地出讓節奏。夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量，按月動態細化。實施差別化土地交易管理，針對不同出讓方式，采取差別化入市管理，有序高效推進。（十一）加快推進城市更新。存量工業用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。堅持公共交通導向發展模式和區域總量平衡，研究優化住宅和商辦地塊容積率，提升投資強度。支持利用劃撥土地上的存量房產發展新業態、新模式，土地用途和權利人、權利類型在5年過渡期內可暫不變更。（十二）減輕房企入市成本壓力。2020年開工建設的住宅項目應繳納的城市基礎設施配套費，可在首次取得建筑工程施工許可證后三個月內繳納。允許符合條件的房地產開發企業延期申報、繳納土地增值稅。優化經營性用地土地出讓價款繳付時間和方式要求。……。四、不斷優化投資環境。……。

  （二）貨幣金融政策

1、實施穩健的財政政策和中性的貨幣政策

6月末，廣義貨幣(M2)余額213.49萬億元,同比增長11.1%，增速與上月末持平，比上年同期高2.6個百分點；狹義貨幣(M1)余額60.43萬億元，同比增長6.5%，增速比上月末低0.3個百分點，比上年同期高2.1個百分點；流通中貨幣(M0)余額7.95萬億元,同比增長9.5%。上半年凈投放現金2270億元。

6月末，本外幣貸款余額171.32萬億元，同比增長13%。月末人民幣貸款余額165.2萬億元，同比增長13.2%，增速與上月末持平，比上年同期高0.2個百分點。上半年人民幣貸款增加12.09萬億元，同比多增2.42萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加3.56萬億元。

2、降低存款準備金率三次

為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。

為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2020年3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點，支持發放普惠金融領域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。

為支持實體經濟發展，促進加大對中小微企業的支持力度，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，于4月15日和5月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點，共釋放長期資金約4000億元。

3、LPR 利率兩度下降，5 年期以上 LPR 累計降幅達15 個基點

2 月 20 日，一年期 LPR 環比下降 10 個基點至 4.05%，五年期以上 LPR 環比下降 5 個基點至 4.75%。

4 月 20 日，一年期 LPR 再降 20 個基點至 3.85%，五年期以上 LPR 再降 10 個基點至 4.65%，創 LPR 改革以來最大降幅。

 

三、2020年上半年市場形勢分析與下半年市場走勢預測

2020年上半年上海房地產市場受到新冠疫情的影響，呈現出“前低后高”的走勢：土地市場出讓面積同比增長2.5%，地價保持平穩；商品住房銷售面積同比下降9%，價格指數同比上升；二手住房成交同比下降11.9%，價格指數同比上升。以下分別從供地、投資、銷售、房價等方面對上海房地產市場運行和走勢進行分析。

（一）土地市場供應量增加，土地價格保持平穩

2020年上半年，土地市場供應總量有所增加。全市共計出讓國有建設用地使用權873.2公頃，同比增長2.5%。其中居住用地306公頃，同比增長8.6%。  

2020年上半年，全市實際供應住宅用地306公頃，同比增長15.6%。其中，配建保障房用地8.4公頃，保障房（動遷用房）用地91.1公頃，中小套型商品房用地110.6公頃，合計210.1公頃，保障性用地、棚改用地和中小套型商品房三類用地占供地總量的68.6%。中小套型以外的商品住房用地96公頃。

根據網上公開數據統計，2020年上半年上海土地市場共計成交111幅經營性用地，總出讓面積469.3萬平方米，總成交金額1262.3億元。從地塊性質來看，上海純宅地共計成交34幅，總出讓面積130.4萬平方米，總成交價488.3億元，成交樓板價均價20899元/平方米。租賃用房地塊成交5幅，總出讓面積51.9萬平方米，總成交價29.1億元，成交樓板價均價2955元/平方米。

表1：上海招拍掛土地出讓成交面積和成交樓板地價比較

	土地出讓成交面積（公頃）			土地出讓成交樓板地價（元/平方米）
	2019年 上半年	2020年 上半年	同比 增長	2019年 上半年	2020年 上半年	同比 增長
住宅	142	217	52.8%	17556	15022	-14.4%
商辦	22	109	395.4%	21578	18573	-13.9%
工業	292	394	34.9%	1456	2340	60.7%

注：1、住宅指純住地塊和含住地塊，不包含征收安置房和租賃用地

    2、工業用地地價為土地出讓成交均價

2020年上半年成交樓板價漲跌不一。住宅用地樓板價為15022元/平方米，同比下降14.4%；商服用地樓板價為18573元/平方米，同比下降13.9%；工業用地平均樓板價23405元/平方米，同比上升60.7%。（見表1）

總體上看，2020年上半年土地市場熱度有所回升，市場呈現出三大特點：一是含宅用地供應大幅增加。自疫情穩定后，上海加快供地節奏，上半年共成交含宅土地47幅，同比增加52.8%，且已超過2017年和2018年分別兩年的全年成交幅數。二是宅地溢價率有所上升。與前兩年大多零溢價成交不同，今年含宅用地溢價率有所上升，上半年47宗涉宅地，溢價率超過3%地塊18宗，溢價率超過10%有14宗，最高溢價率為53%。三是土地市場參與企業增加，市場競爭度有所提升。受土拍政策調整的影響，企業迎來布局上海最佳窗口期，市場參與度明顯提高，部分中小企業表現積極。據統計，上半年所有拿地的企業中有15家過去三年從未在上海拿地。

上半年土地市場之最：2月20日，香港置地聯合體以310.5億元競得徐匯濱江西岸的金融港地塊，成交樓板價為28564元/平方米，溢價率為0.09%，這是上半年總價最高的地塊，同時也刷新了上海公開出讓土地總價紀錄。6月11日，金地以29.02億競得青浦區西虹橋聯淶路北側09-15地塊，成交樓板價36123元/平方米，溢價率22.04%，這是上半年單價最高的地塊。6月11日，萬達地產集團有限公司以12.4億元競得臨港NHC10101單元06-01地塊，成交樓板價為17636元/平方米，溢價率為53.1%，這是上半年溢價率最高的地塊。

2020年上半年上海土地市場熱度有所提升的主要原因：一是受新冠疫情沖擊和全球經濟的不確定性加大，企業拿地更注重避險效應和營商環境，上海作為一線城市房價穩定，安全邊際高，吸引了大量企業前來布局。二是土拍規則有所調整，降低了準入門檻。今年土拍政策有所放松，部分地塊取消了宅地15%自持比例要求，且放寬了競拍人數，縮短企業資金凍結周期。這些舉措讓更多企業有了參與的機會，市場熱度有所提升。三是寬松的貨幣政策增加了企業拿地的底氣。上半年中央出臺多項金融救市措施，這增加了市場流動性，房企融資環境大為改善，融資成本下降，這為房企拿地提供了充足的資金。

2020年下半年土地市場走勢分析：一是仍將堅持“房住不炒”的定位，穩地價、穩預期，繼續供應租賃住房用地，完善租購并舉的住房制度。二是隨著疫情防控局面進一步好轉，下半年供地仍將維持一定的量，預計7-9月仍將迎來供地高峰，二季度房地產市場的快速回暖也會促使企業在回籠資金后拿地補倉，土地市場回暖的態勢頭將進一步延續。三是隨著上海拿地門檻的降低，大量企業會把握這個布局上海的良機，部分區位優勢明顯的地塊競爭將更加激烈?？傮w上看， 2020年下半年土地市場將繼續延續“量升價穩”的態勢。

（二）房地產開發投資增速創近四年新高，新開工面積快速回升

上半年，本市房地產開發投資2014.54億元，比去年同期增長7.0%，扭轉了一季度下降8.2%的局面。二季度以來，隨著全市復工復產的全面推進和促開工力度的持續加碼，本市房地產開發投資在1-5月同比由降轉增后，上半年增速繼續回升，創近四年同期新高。

從投資構成看，一方面隨著疫情防控穩定向好，房地產項目復工穩步推進，開發投資中的建安工程投資降幅明顯收窄。上半年，本市建安工程投資831.43億元，比去年同期下降8.1％，降幅比一季度收窄13.1個百分點。另一方面，隨著本市促開工力度加大，新開工項目大幅增加帶動土地購置費較快增長。土地購置費1056.36億元，增長22.8％，占全部房地產開發投資的52.4％，比重同比提高6.8個百分點。

從房屋類型看，住宅投資同比微降，商辦投資較快增長。上半年，本市住宅投資1037.99億元，比去年同期下降0.1%，降幅比一季度收窄14.1個百分點。商辦投資則較快增長，完成投資601.02億元，增長16.5%。其中，辦公樓投資356.46億元，增長13.1%，增速比一季度上升12.9個百分點；商業營業用房投資244.57億元，增長21.7%，而一季度為下降1.1%。

為對沖疫情影響，今年本市穩增長、促開工的力度持續加強，新開工項目個數逐月增加，由3月當月的9個上升至6月的43個，帶動本市房屋新開工面積快速回升。上半年，本市房屋新開工面積1707.54萬平方米，比去年同期增長27.5%，而一季度為下降44.3%。其中，住宅新開工面積897.19萬平方米，增長32.7%；商辦新開工面積375.22萬平方米，增長20.8%。

上半年，本市房屋竣工面積1187.52萬平方米，比去年同期增長4.2%。其中，住宅竣工面積674.07萬平方米，增長4.4%；商辦竣工面積232.70萬平方米，下降1.6%。

（三）商品住房成量快速回升，價格指數小幅增長

2020年上半年，上海商品房市場總體上呈現“前低后高，快速回升”的態勢。全市商品房批準預售409.65萬平方米，同比減少22.47%；其中商品住房批準預售316.77萬平方米，同比減少31.66%。全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）644.43萬平方米，同比減少12.6%；其中商品住房銷售543.19萬平方米，同比減少7.7%。

2020年1-6月上海新建商品住房價格指數同比上升。1月份漲0.5%、2月份持平，3月份漲0.1%，4月份漲0.6%、5月份漲0.8%，6月份漲0.5%，6月份同比上升3.7%。

從全國70城市新建商品住房價格指數看：全國市場整體貫徹“房住不炒”的主基調，整體房價增速收斂，趨于穩定，各能級城市房價指數同比漲幅收窄。受困于新冠疫情沖擊，一季度新房市場交易慘淡，各能級城市環比皆呈現先抑后揚的“V”字型走勢，至6月底，大部分城市房價都出現上漲，新房價格環比上漲城市數量上漲至61個。具體而言一線城市雖然供應回調，但由于中高端改善需求的平穩釋放，整體市場韌性較強，房價同比走勢平穩，北、上、廣6月份同比分別上漲3.6%、3.7%、0.5%；二線城市供求穩定，市場整體復蘇較快，部分強二線城市由于人口基數較大，“虹吸”效應顯著，房價上漲明顯，如成都、杭州等城市均出現買房“萬人搖”現象；三四線城市分化持續，強市補漲，如銀川、呼和浩特、西寧6月同比漲幅達到15.7%、14.4%和12%，而經濟弱市房價逐漸失去支撐，房價同比下跌。

圖2：2019年1月-2020年6月上海市場化商品住房銷售情況

2020年上半年，市場化商品住房（不包括保障性住房）銷售面積321萬平方米，同比減少9%；銷售均價59364元/平方米，同比上升7.8%。從走勢上看，據房地產交易中心網上數據（見圖2），上半年樓市呈現一季度“急凍停擺”，二季度快速修復增長的走勢：1月份受傳統假期影響，當月成交51.62萬平方米。2月份受到疫情影響，企業關閉售樓處，市場交易“急凍”，成交量斷崖式下跌，單月僅成交9.67萬平方米。3月份，隨著疫情得到控制，市場逐漸復蘇，銷售情況好轉，成交量穩步回升，成交42.41萬平方米。二季度，開發企業復工之后集中拿證，集中開盤，市場供應量猛增，4月份單月的供應量就突破一萬平方米，創下近年來新高，同時被疫情延緩入市的需求也開始集中釋放，供求兩端的同時發力讓市場快速回升，4、5、6三個月的成交量逐月上升，分別達到62.4萬平方米、76.35萬平方米、79.12萬平方米。

2020年上半年，受疫情影響，在建和新開工項目進度放緩，商品住房供應量下降，二季度需求的集中釋放造成了市場出現階段性的供不應求現象，庫存量有所下降，去化周期縮短。同時，由于上半年市場銷售出現結構性分化，外環外庫存約為550萬平方米，占到全市庫存總量的76%，庫存較大。截至6月30日，全市市場化新建商品住房網上供應面積為717.94萬平方米，同比下降7.1 %。其中普通商品住房可售量為113.13萬平方米，比去年同期下降8.6%。另外，動遷安置住房可售量2185.43萬平方米，比去年同期下降20.7%。去化周期約為12個月。

2020年上海市場的分化明顯，外環內的改善項目銷售情況良好，多個項目還出現超額認購的現象，但是剛需項目去化率普遍不如改善型需求，部分項目開盤去化率低迷。這主要有兩個原因：一是上半年受到疫情影響，經濟下行壓力加大，為了穩住房地產市場預期，提振市場信心，政府部門加快了高價盤預售證審批，部分項目新批預售價格突破所在區域的限價上限。這在一定程度上提振了房企推盤的積極性，大量像翠湖天地、濱江凱旋門、綠地海鉑外灘這樣的高端項目加速入市節奏。二是受經濟下行以及貨幣超發的雙重影響，改善型需求和剛性需求呈現出截然不同的市場表現，加劇了分化，高凈值人群為了抵抗資產縮水，有資產配置的需求，加快了入市的節奏，中心區域的優質資產受到熱捧。剛需則因經濟下行，收入下降的預期延緩置業計劃，觀望情緒加重，這導致剛需盤去化不及預期，特別是地處偏遠，周邊配套環境差的項目，去化率更不盡如人意。

分析上半年商品住房“量跌價升”的原因：“量跌”的主要原因是受到疫情和超長梅雨季的雙重影響，上半年企業工程進度受到影響，商品住房供應量下降，同時一季度防控疫情導致開發商關閉售樓處，市場交易一度中斷。上半年交易量同比下跌了9%?！皟r升”的主要原因是上半年政府部門加快了高價盤預售證審批，同時高凈值人群出于資產配置的原因加快入市節奏，外環內高端項目熱銷，而外壞外剛需樓盤銷售情況則相對低迷，這拉升了上半年的成交均價。

2020年下半年商品房市場分析，市場將逐漸回歸常態，成交基本將處于平穩態勢，交易量將會略高于上半年，價格則會保持平穩。一是從政策面來看，“房住不炒”已經成為長期國策，政策依然維持“托而不舉”的狀態，不會有嚴厲的調控政策出臺，但限購、限售等行業政策也不會放松，對短期市場過熱的城市仍會有調控措施出臺。二是從供求面看，供應方面下半年房企仍會保持積極入市的態度，各個企業加快因疫情延期的在建、新建項目的施工進度，預計下半年入市的項目會有所增加；需求方面隨著疫情延緩的購房需求已逐步釋放，三、四季度需求將回歸往年同期水平。但疫情對經濟、消費嚴重拖累，外需下滑、失業增加、薪資減少后居民整體財富及購買力水平的降低的影響程度尚不明朗，預計全年整體成交將低于去年。三是從金融信貸面來看，房地產信貸政策整體中性偏積極，總體上房企資金壓力會有所緩解，但房企融資環境或將分類放松，品牌房企、國企、央企以及頭部房企更具融資優勢，融資成本有望下移；高杠桿、高負債經營的房企仍將處于有序去杠桿或者穩杠桿的階段。

（四）二手住房市場成交量同比下降，價格指數同比上升

2020年上半年上海存量房（二手房）登記成交面積898.95萬平方米，同比下降12.4%。其中存量住宅成交面積764.02萬平方米，同比下降11.9%；住宅成交均價38761元/平方米，同比上升0.8%。

2020年1-6月上海二手住房價格指數：1月份漲0.2，2月份漲0.2%，3月份漲0.3%，4月漲1.2%，5月份漲0.6%，6月份漲0.4%,，6月同比上漲3.3%。

據房地產交易中心網上數據（見圖3），2020年上半年二手住房市場走勢與一手房市場基本相同，呈現出“前低后高”的走勢。1、2月份受到傳統淡季及疫情影響（出于疫情防控需要，住宅小區一度對中介看房進行限制），上海二手房成交出現“斷崖式”下跌，分別成交13407套、 4053套。3月份隨著疫情得到控制，市場開始復蘇，成交17802套。二季度，被疫情壓抑的需求開始集中釋放，再加上一手房市場的回暖帶動了二手房市場的聯動交易，市場迎來“小陽春”，成交量逐月放大，6月份成交套數達到近年來的新高，分別成交23858套、25115套、28137套。

圖3：2019年1月-2020年6月上海二手住房成交情況

2020年下半年二手房市場將的走勢將呈現量穩價平的特點。二季度以來二手房市場的“小陽春”讓被疫情積壓的需求得到了基本釋放，市場需要時間來重新積累需求，預計成交將逐步回落到近年來的平均水平。但成交結構會出現分化，中高端小區的改善性需求會供不應求，剛性需求為主的老舊小區則會較為“平穩”。價格方面則將繼續保持平穩，不會出現大的波動。

 

四、對當前上海房地產市場的看法和建議

2020年上半年，受限于全球疫情和經貿形勢不確定性增大，國內經濟下行壓力加大。今年全國兩會報告未提全年經濟增速具體目標，“六?！?、“六穩” 成為主要任務。盡管宏觀經濟仍處下行態勢中，但國內“不以房地產刺激經濟”的決心并沒有動搖。未來，房地產調控整體仍會堅持“房住不炒”總基調。短期內隨著國內疫情得到控制，各行業各業也已先后復工復產，國內經濟在二季度快速回升，房地產市場也已迎來了一波“小陽春”行情。但從長期來看，全球疫情仍在蔓延，全球產業鏈斷裂和去全球化趨勢對我國經濟的影響將超過預期，房地產行業也將面臨比較大的調整?！皟葢n外困”下，今年行業的核心關注點還是要聚焦“維穩”。政府部門應維持房地產市場的穩定發展，精細化調控，讓行業能更好的為國民經濟服務。房地產企業則應積極應對調控和疫情的雙重考驗，加快去化速度，快速回籠資金，同時合理布局，練好內功，為后疫情時代的發展做好準備。

（一）維持房地產市場平穩發展，助力落實“六?！?、“六穩”

新冠疫情對全球經濟產生了巨大的沖擊，其產生的負面影響與2008年金融危機不相上下。雖然國內疫情得到初步控制，但是在全球經濟一體化背景下，中國很難“獨善其身”，尤其是出口規模勢必大幅收縮，國內經濟下行壓力依舊巨大。下一步要維持房地產市場的穩定發展，發揮“壓艙石”作用，助力實現“六?！?、“六穩”的目標。

1、發揮行業“壓艙石”作用，聚焦保就業，穩投資

發揮房地產行業經濟“壓艙石”作用，迅速回暖支撐經濟增長。相對于其他行業，此次疫情對房地產行業造成的沖擊并不是很大。因為疫情對房地產市場的影響主要在需求側，疫情期間需求都暫時停止了，對企業的影響主要是銷售停擺、工程停工等方面。隨著疫情得到控制，4月，所有房企都已復工復產。由于房地產消費需求是可以延遲的，它不像電影院和餐飲等第服務業的消費，需求沒了就無法挽回，延后的需求在二季度快速釋放，市場迅速出現修復性增長。房地產投資的韌性體現的也非常明顯，1、2月份，全國房地產投資下降幅度還很大，達到了-16.3%。但到6月份，投資已經由負轉正。二季度國內GDP從-6.0%轉正為3.2%，這其中房地產功不可沒。

房地產行業的平穩發展將對“穩就業”、“穩投資”和“穩財政”發揮重要作用。房地產在某種程度上也是第二產業，它所帶動的相關建筑行業幾乎占據了整個中國目前制造業就業人口的40%，只要房地產行業“穩”，建筑業也能穩住，就業亦然。此外房地產行業對 “穩財政”也至關重要，這主要分成兩塊來看，一是土地出讓收入，上半年，一線城市加大了優質土地供應力度，多宗稀缺土地入市，土地成交量和成交金額同比均大幅上漲。二是房地產直接稅收。若按銷售金額10%去粗略估算房地產稅收，去年約16萬億的房地產銷售額，約有1.6萬億的稅收。這兩方面的收入對各地的財政產生支撐作用。因此，房地產市場能夠平穩健康發展便能保就業、?；久裆?、保市場主體，完全符合政府工作報告所提到的“六穩”、“六?！钡囊?。

2、借“機”優化政策，健全行業長效發展機制

當前，上?！耙怀且徊摺遍L效機制建設取得了明顯成效，但仍存在一些制約行業發展的問題，可適當借應對疫情之機，解決困擾行業長期發展的問題，并培育行業新的增長點，使房地產業更好地服務民生和經濟增長。

一是適時調整普通商品住房標準。我市普通商品住房標準上次調整為2014年，房價上升后，外環內基本已無“符合”標準的普通商品住房，明顯抑制了合理的自住性住房需求。

二是減少土地出讓條件中自持物業比例，提高居住質量。在土地出讓中增加自持物業比例，主要考慮增加租賃住房供應和控地價，但實踐中自持的租賃住房供需區位不匹配，未形成有效供應。而多數企業將成本轉嫁到銷售住宅中，并通過降低住宅建設品質實現，不利于長期居住質量的提高。

三是激發改善性住房需求，培育行業持續增長動力。疫情間的長期居家生活，將會激發市民進一步改善居住空間的需求。但高稅收和交易成本、認房認貸的首套房政策已明顯抑制了我市置換改善性住房需求，也是近年市場交易下降的原因?？蛇m當調整相關政策，“活化”住房交易市場，促進二三級市場聯動，使行業持續增長。

（二）房地產企業應化危為機，積極布局后疫情階段發展戰略

上半年，疫情對房企整體的銷售、交付、結算等各方面的經營節奏都造成了較大的影響，近半數房企業績完成度不到四成。下半年，預計房企總體去化壓力仍然較大，企業要抓住當前的銷售窗口期，做好“促銷售、抓回款”工作。同時，隨著流動性增加、房企融資環境預期向好，企業也可適時拿地布局，為未來的發展打下基礎。

1、現金流管理依舊是重中之重，積極拓展穩健融資渠道

二季度市場的快速回暖更多是因為積壓需求的短期內快速釋放。剛性需求受預期收入降低的影響，可能會延緩購房的計劃，因此下半年的市場情況可能并不樂觀，預計全年的銷售額同比會有所減少。企業對此要有清醒的認識做好兩手準備：一方面要加快推盤節奏，快速回籠資金。房企應當抓緊當前的銷售窗口期，加快供貨節奏，抓緊時間回款；另一方面，面對市場的不確定性，房企既要積極做好國內融資申請工作，關注市場動態，做好融資準備；同時也要打通多元化融資渠道，提升自身的融資能力。

2、把握土地“窗口期”，優化區域布局

為穩定土地市場，一線城市在二季度加大了優質土地供應力度，多宗稀缺土地入市。同時今年土拍政策有所放松，比如上海就取消了部分地塊自持比例要求，且放寬了競拍人數，降低準入門檻，縮短企業資金凍結周期。這些舉措讓今年成為了企業布局一線城市土地最好的時機。從上海上半年土拍市場的情況來看，大批前幾年受限制無法進入上海市場的企業都積極入市，據統計上半年中標的企業中，有15家企業過去三年從未在上海拿地，14家企業去年沒有在上海拿地。但在擴張的同時也要注意市場的不確定性，保持審慎的投資態度，謹慎拿地。城市布局上，建議還是要以一二線城市為核心，部分地理位置突出、人口快速集聚的強三線城市也存在較好的機會。

3、參與城市“補短板”，拓寬企業發展空間

這次疫情暴露了很多城市建設和管理方面的短板，今后企業可以關注物業管理、城市更新、老舊小區改造、社區商業等方面的機會，謀求更大的發展空間。比如物業管理就是一個重要的戰略方向。隨著房地產行業進入存量時代，物業管理業務價值凸顯出來，今年在疫情影響下，物業管理得到社會的進一步重視。受資本市場的認可，房企物業管理板塊分拆上市已經成為趨勢，房企在這一方面仍大有可為。再如老舊小區的更新改造也會有很大的發展空間。老舊小區改造內容包含管網改造，支持加裝電梯，健全生活服務設施等。據測算，目前全國城鎮2000 年以前住房建筑面積大于 90 億平方米，需改造老舊小區建筑面積大于 50億平方米，所需總投資額大于 6 萬億元，市場空間大。近年來，中央密集出臺針對老舊小區改造的推進部署及財政支持政策。老舊小區改造對開發商的城市運營和資產管理能力提出更高要求，參與改造可助力房企在存量住宅時代的持續發展。

4、注重品質增長，強化企業“內功”

今年的新冠疫情對企業本身的運營能力提出了更高的要求，企業要不斷強化自身的產品力和成本管控能力，才能在激烈的競爭中脫穎而出。在經歷了此次疫情后，消費者對住房的居住環境、社區治理、公共服務配套等方面有了更高的要求，這也給未來的企業產品提出了更高的要求，比如在家居住久了，就會發現原來的空間布局不夠人性化，原來不需要的書房，現在變成每天居家辦公的必需品；家里的儲藏空間也還不夠；小區物業管理品質的高低也將是消費者未來置業重點考量的環節。要努力消減成本：一是要利用好價值成本、減少浪費成本、降低無效成本、杜絕腐敗成本；二是壓負債降利息，減少財務成本；三是降低管理費用，精簡優化組織，優化人才結構；四是降低營銷費用，降低無效的推廣費用，降低來訪成本，提高轉化率。