房地產市場調研是上海市房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海市房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和高校研究機構的專家組成調研組，定期研究分析房地產市場。 

本次調研以分析2020年上海房地產市場運行情況為基礎，提出對于2020年市場形勢的看法和2021年市場走勢的預判，并形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。

 

一、2020年上海房地產市場的基本情況

（一）土地供應

2020年，全市共出讓國有建設用地使用權1752.3公頃，比上年增長28.5%。其中，居住用地653.3公頃，下降10.4%；商服用地283.6公頃，增長133.2%；工業用地815.4公頃，增長59.2%。

（二）房地產開發投資

2020年，全市完成房地產開發投資4698.75億元，比上年增長11%（全國完成房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%），增幅上升6.1個百分點；其中住宅投資2418.79億元，比上年增長4.3%，增幅上升0.2個百分點。房地產開發投資占全社會固定資產投資的53.2%，占比增長0.4個百分點。

（三）房地產開發建設

2020年，全市商品房施工面積15740.34萬平方米，比上年增長6.3%，增幅上升5.4個百分點；其中住宅施工面積為7712.25萬平方米，增長3.6%。在施工面積中，新開工面積3440.62萬平方米，增長12.3%（全國為下降1.2%）；其中住宅新開工面積1756.37萬平方米，增長11.7%（全國為下降1.9%）。

2020年，全市商品房竣工面積2877.78萬平方米，比上年增長7.8%，增幅上升22.5個百分點；其中住宅竣工面積1627.61萬平方米，增長12%，增幅上升28個百分點。

（四）房地產交易

2020年，全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）1789.16萬平方米，比上年增長5.5%，增幅上升9.5個百分點。其中商品住房（包括市場化商品住房、銷售型保障住房）銷售1434.07萬平方米，增長5.9%，增幅上升4.4個百分點。

2020年，全市存量房（二手房）成交登記面積為2495.44萬平方米，比上年增長18.9%，增幅回落8.6個百分點，其中住宅成交登記2246.23萬平方米，增長26.9%，增幅回落9個百分點。

（五）住房價格

全市新建商品住房價格指數：1月份漲0.5%、2月份持平，3月份漲0.1%，4月份漲0.6%、5月份漲0.8%，6月份漲0.5%、7月份漲0.5%、8月份漲0.6%、9月份漲0.6%、10月份漲0.3%、11月份持平、12月份漲0.2%，12月份同比上漲4.2%。二手住房價格指數：1月份漲0.2%、2月份漲0.2%、3月份漲0.3%、4月漲1.2%、5月份漲0.6%、6月份漲0.4%、7月份漲0.4%、8月份漲0.8%、9月份漲0.8%、10月份漲0.5%、11月份漲0.3%、12月份上漲0.6%，12月比上年同期上漲6.3%。

2020年，全市商品住房平均銷售價格（含銷售型保障房）33798元/平方米，比上年上漲10.2%。二手住房平均成交價格40267元/平方米，比上年上漲5.4%。

（六）房地產金融

2020年，全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額23759.4億元，同比增長7.2%，增幅同比回落1.8個百分點。其中個人住房貸款余額15160.73億元，同比增長7.4%；人民幣房地產開發貸款余額6551.74億元,增長7%。

二、2020年上海房地產市場的政策環境

 

2020年，中央政策層面仍然延續了“房住不炒，因城施策”的主基調，落實城市主體責任，落實穩地價、穩房價、穩預期的長期目標，政策層面呈現出前松后緊的特點。上半年，為應對新冠疫情的沖擊，中央和地方政府合力紓困，政策面邊際寬松，緩解企業和市場的壓力。央行三次降準釋放流動性，并兩度下調LPR利率中樞，緩解企業的資金壓力。各地政府在供給端和需求端出臺諸多政策穩定市場運行，減輕企業負擔。在土地交易環節采取了取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限等措施為市場減壓；在房地產交易環節采取了放寬預售標準、放松限價、購房及契稅補貼、公積金政策調整等措施助力市場復蘇。下半年，疫后熱點城市房地產市場持續回暖，部分城市出現了“過熱”現象，對此中央和地方收緊了調控政策。住建部兩次召開座談會，直指部分城市市場過熱問題；央行先后設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，“五檔上限”限制銀行開發貸和房貸額度管理，并壓降融資類信托規模，倒逼房企去杠桿、降負債。熱點城市也紛紛升級調控政策，深圳、杭州、西安、寧波等19個城市先后加碼了調控政策，主要涉及升級限貸、升級限價、升級限售以及增加房地產交易稅費等內容。

上海維持原有的調控措施不放松，繼續嚴格執行各項調控政策。上半年出臺政策緩解房企壓力，穩定市場走向。2月，出臺《關于全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》，4 月，印發《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》的通知，從供需兩端助力樓市復蘇；下半年則在人才政策方面有所微調。9月起陸續出臺人才落戶新政，降低落戶門檻。

• 房地產有關政策

全國政策：

1、2月26日，住房城鄉建設部印發《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作》的通知（建辦市〔2020〕5號）。通知共四條：一、牢固樹立大局意識，有序推動企業開復工。（一）分區分級推動企業和項目開復工。……。根據本地疫情防控要求，開展企業經營和工程項目建設整體情況摸排，加強分類指導，以縣（市、區、旗）為單位，有序推動企業和項目開復工。……。（二）切實落實防疫管控要求。……。（三）加強施工現場質量安全管理。……。二、加大扶持力度，解決企業實際困難。（四）嚴格落實穩增長政策。地方各級住房和城鄉建設主管部門要會同有關部門建立企業應對疫情專項幫扶機制，認真貫徹落實國家有關財稅、金融、社保等支持政策，指導企業用足用好延期繳納或減免稅款、階段性緩繳或適當返還社會保險費、減免房屋租金、加大職工技能培訓補貼 等優惠政策。……。（五）加強合同履約變更管理。疫情防控導致工期延誤，屬于合同約定的不可抗力情形。地方各級住房和城鄉建設主管部門要引導企業加強合同工期管理，根據實際情況依法與建設單位協商合理順延合同工期。……。（六）加大用工用料保障力度。……。（七）切實減輕企業資金負擔。加快清理政府部門和國有企業拖欠民營企業賬款，建立和完善防范拖欠長效機制，嚴禁政府和國有投資工程以各種方式要求企業帶資承包，建設單位要按照合同約定按時足額支付工程款，避免形成新的拖欠。……。三、加快推進產業轉型，提升行業治理能力。……。四、加強組織領導，落實監管責任。……。

2、3月12日，國務院印發《關于授權和委托用地審批權的決定》（國發〔2020〕4號）?！稕Q定》共三條：一、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。自本決定發布之日起，按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規定，對國務院批準土地利用總體規劃的城市在建設用地規模范圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準；按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第四款規定，對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。二、試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。自本決定發布之日起，對《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第二款規定的永久基本農田轉為建設用地審批事項，以及第四十六條第一款規定的永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地征收審批事項，國務院委托部分試點省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。國務院將建立健全省級人民政府用地審批工作評價機制，根據各省、自治區、直轄市的土地管理水平綜合評估結果，對試點省份進行動態調整，對連續排名靠后或考核不合格的試點省份，國務院將收回委托。三、有關要求。各省、自治區、直轄市人民政府要按照法律、行政法規和有關政策規定，嚴格審查把關，特別要嚴格審查涉及占用永久基本農田、生態保護紅線、自然保護區的用地，切實保護耕地，節約集約用地，盤活存量土地，維護被征地農民合法權益，確保相關用地審批權“放得下、接得住、管得好”。各省、自治區、直轄市人民政府不得將承接的用地審批權進一步授權或委托。……。

3、4月9日，中共中央、國務院印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》?！兑庖姟诽岢鐾苿映?、特大城市調整完善積分落戶政策；深化國有企業工資決定機制改革；建立健全城鄉統一的建設用地市場等?！兑庖姟愤€指出，要引導市場主體依法合理行使要素定價自主權，推動政府定價機制由制定具體價格水平向制定定價規則轉變。

4、5月22日，全國兩會在北京召開?！墩ぷ鲌蟾妗分信c房地產有關的內容主要有三點：一、穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。創新直達實體經濟的貨幣政策工具，務必推動企業便利獲得貸款，推動利率持續下行。二、深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。完善便民設施，讓城市更宜業宜居。三、新開工改造城鎮老舊小區 3.9 萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。

5、7月22日，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）。共六條：一、總體要求……。（三）工作目標。2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。二、明確改造任務……。三、建立健全組織實施機制……。四、建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制……。（二）加大政府支持力度。……。支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。（三）持續提升金融服務力度和質效。支持城鎮老舊小區改造規?；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。……。五、完善配套政策……。六、強化組織保障……。

6、12月18日，中央經濟工作會議在北京召開，總結2020年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2021年經濟工作。……。會議指出，2021年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。……。積極的財政政策要提質增效、更可持續，保持適度支出強度，……。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定，……。會議確定，2021年要抓好以下重點任務。……。七是解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。

上海政策：

7、1月10日，上海市人民政府發布關于修改《上海市共有產權保障住房管理辦法》的決定（滬府令26號）?！掇k法》規定，非本市戶籍家庭同時符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社會保險、繳納個人所得稅、收入和財產等條件的，可以申請購買共有產權保障住房。 同時，新修訂的辦法規定，取得不動產權證未滿 5 年，有下列情形之一的，應當騰退共有產權保障住房：購房人或者同住人購買商品住房，不再符合住房困難條件的；購房人和同住人的戶口全部遷離本市或者全部出國定居的；非本市戶籍購房人和同住人的居住證全部被注銷，但因戶口遷入本市導致的除外；購房人和同住人均死亡的以及市人民政府規定的其他情形。根據辦法，非本市戶籍家庭需要同時符合下列條件的才可申請本市共有產權保障住房，包括持有《上海市居住證》且積分達到標準分值（120 分）；在本市無住房，且在提出申請前五年內在本市無住房出售或贈與行為；已婚；現工作單位應當在提出申請所在地注冊連續滿一年，且在實際繳納社會保險或個人所得稅的單位連續工作滿一年。但在同一個區內兩個及以上實際繳納社會保險或個人所得稅的單位工作，且累計工作滿一年的，可以提出申請；在本市連續繳納社會保險或者個人所得稅滿 5 年；3 人及以上家庭人均年可支配收入低于 7.2 萬元（含 7.2 萬元）、人均財產低于 18 萬元（含 18 萬元）；2 人家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準上浮20%，即人均年可支配收入低于 8.64 萬元（含 8.64 萬元）、人均財產低于 21.6 萬元（含 21.6 萬元）。

8、2月13日，上海市規劃和自然資源局印發《關于全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》（滬規劃資源用〔2020〕42號）?！墩摺饭踩龡l：一、保持土地市場交易平穩有序。……。二、消除疫情對合同履約的影響。1.調整土地價款繳付方式和期限。受疫情影響，未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，不計滯納金和違約金，受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付，疫情解除后簽訂補充出讓合同調整土地價款繳付方式和期限，交地時間相應順延。2.順延開竣工和投達產履約時間。土地出讓合同關于開竣工、投達產的履約時間要求根據疫情自動順延，可在疫情解除后通過簽訂補充出讓合同調整履約時間，也可以在竣工驗收時直接按順延后的履約時間予以核驗。3.履約監管時充分考慮疫情影響。在全生命周期履約監管時，對因疫情影響造成產業績效等指標不達標的情形，應予充分考慮，免除相應違約責任。疫情期間暫不開展實地履約巡查。三、支持企業恢復生產和發展產業。1.免除疫情期間的用地費用。企業以租賃方式（含先租后讓）從政府或國有企業取得的產業用地，免除疫情期間的土地租賃費用，各區可以根據疫情具體確定免租期。2.降低產業用地成本。產業用地地價實行底線管理原則，工業用地出讓起始價不低于全國工業用地出讓最低價，研發用地出讓起始價不低于本市研發用地基準地價。3.鼓勵企業盤活存量資源投資興業。存量工業用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。支持利用劃撥土地上的存量房產發展各類線上運營的新業態新模式，土地用途和權利人、權利類型暫不變更。4.加強服務推進政策落地。……。

9、4 月 22 日，上海市人民政府辦公廳印發《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》的通知（滬府辦規〔2020〕3號）。共四條：一、推進重大項目開復工（一）加快在建項目有序復工。對具備復工條件的項目做到應復盡復。……。二、擴大政府有效投資。……。（六）加快土地出讓收入安排和使用。疫情防控期間，對急需用款的舊改項目先行預撥100億元資金。加快啟動市、區聯手土地儲備項目和新一輪市、區聯合舊區改造項目。……。三、激發社會投資活力。（九）保持土地市場交易平穩有序。……。（十）加快經營性用地出讓節奏。夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量，按月動態細化。實施差別化土地交易管理，針對不同出讓方式，采取差別化入市管理，有序高效推進。（十一）加快推進城市更新。存量工業用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。堅持公共交通導向發展模式和區域總量平衡，研究優化住宅和商辦地塊容積率，提升投資強度。支持利用劃撥土地上的存量房產發展新業態、新模式，土地用途和權利人、權利類型在5年過渡期內可暫不變更。（十二）減輕房企入市成本壓力。2020年開工建設的住宅項目應繳納的城市基礎設施配套費，可在首次取得建筑工程施工許可證后三個月內繳納。允許符合條件的房地產開發企業延期申報、繳納土地增值稅。優化經營性用地土地出讓價款繳付時間和方式要求。……。四、不斷優化投資環境。……。

10、9月23日，上海學生就業創業服務網、上海市高校招生和就業工作聯席會議共同討論制定的《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》（以下簡稱《辦法》）正式發布?！掇k法》規定，“世界一流大學建設高?！?應屆碩士畢業生、“世界一流學科建設高?！苯ㄔO學科應屆碩士畢業生，符合基本申報條件即可落戶?！掇k法》還明確提出，將之前“以北京大學、清華大學為試點，探索建立對本科階段為國內高水平大學的應屆畢業生，符合基本申報條件可直接落戶”的政策，范圍擴大至在滬“世界一流大學建設高?！?。在滬“世界一流大學建設高?！卑ㄉ虾＝煌ù髮W、復旦大學、同濟大學、華東師范大學，因此四校應屆本科畢業生符合基本申報條件即可落戶。

  （二）貨幣金融政策

1、保持穩健的貨幣政策

12月末，廣義貨幣(M2)余額218.68萬億元，同比增長10.1%，增速比上月末低0.6個百分點，比上年同期高1.4個百分點；狹義貨幣(M1)余額62.56萬億元，同比增長8.6%，增速比上月末低1.4個百分點，比上年同期高4.2個百分點；流通中貨幣(M0)余額8.43萬億元,同比增長9.2%。全年凈投放現金7125億元。

12月末，本外幣貸款余額178.4萬億元，同比增長12.5%。月末人民幣貸款余額172.75萬億元，同比增長12.8%，增速與上月末持平，比上年同期高0.5個百分點。全年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元。分部門看，住戶貸款增加7.87萬億元，其中，短期貸款增加1.92萬億元，中長期貸款增加5.95萬億元。

2、降低存款準備金率三次

為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。

為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2020年3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點，支持發放普惠金融領域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。

為支持實體經濟發展，促進加大對中小微企業的支持力度，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，于4月15日和5月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點，共釋放長期資金約4000億元。

3、LPR 利率兩度下降，全國房貸利率同比下降

2 月 20 日，一年期 LPR 環比下降 10 個基點至 4.05%，五年期以上 LPR 環比下降 5 個基點至 4.75%。

4 月 20 日，一年期 LPR 再降 20 個基點至 3.85%，五年期以上 LPR 再降 10 個基點至 4.65%，創 LPR 改革以來最大降幅。

受惠于信貸資金整體充裕，疊加LPR利率下調，2020年全國房貸利率同比下降。截止12月底，2020年12月，全國首套房貸款平均利率為5.23%，二套房貸款平均利率為5.54%。與2019年相比，2020年全國首、二套房的貸款利率均同比下降了31基點，降幅為5年期LPR降幅（15基點）的兩倍有余。

4、央行先后出臺房企“三道紅線”融資管控和房貸“五檔上限”額度管控

8月20日，住建部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，制定了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是“三道紅線”：一是房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；二是房企的凈負債率不得大于100%；三是房企的“現金短債比”小于1 。通過這“三道紅線”，房企將被劃分為四個檔次，分別是紅-橙-黃-綠。紅色檔，“三線”均超出閾值，有息負債規模以2019年6月底為上限，有息負債規模不得增加；橙色檔：“二線”均超出閾值，有息負債規模年增速不得超過5%；黃色檔：“一線”超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%；綠色檔：“三線”均未超出閾值，有息負債規模年增速不得超過15%。

12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）。建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款占比上限。房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。具體來看，銀行業機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

三、2020年市場形勢分析與2021年市場走勢預測

2020年，上海房地產市場呈現“量價齊升”的態勢。土地出讓面積增幅明顯，住宅用地供應顯著增加，溢價率有所上升；新建住房銷售面積同比上漲，價格穩中有升；二手住房成交同比大幅上升，價格指數同比上漲。

展望2021年，從宏觀經濟面看，受新冠疫情的持續影響，外部環境還有很大的不確定性，隨著疫苗的投入使用，預計疫情將逐步得到控制，全球經濟將處于探底回升的過程中，作為抗擊疫情的“優等生”我國經濟將會繼續保持穩定復蘇的態勢，并且逐漸向常態化回歸，運行在合理區間，預計全年經濟增速會創下近年新高。從資金面看，隨著國內經濟的持續復蘇，貨幣政策將會有所收緊，信貸收縮轉向助力消費“內循環”，房地產行業仍將繼續“去杠桿”，隨著“三道紅線”和“五檔上限”的全面實行，房企融資環境將持續收緊。從政策面看，仍將以穩為主，“房住不炒，因城施策”的定位將長期堅持，強化并落實“三穩”的調控目標。各地政策將會“有收有放”，部分熱點城市房地產政策將收緊，政策穩中偏緊。

上海將堅定不移的落實“房住不炒”，嚴格執行已有調控措施，保持政策的連續性和穩定性。2020年年末樓市已出現過熱苗頭，預計政府根據市場變化繼續出臺和優化政策。從上海房地產市場供求關系看：供應方面，2020年上海土地成交量同比大幅增長，按照拿地后一年入市的開發周期來測算，2021年入市項目供應充足。需求方面，改善型需求、人才落戶需求和舊改需求這三大需求將會持續釋放，市場的需求不會有明顯減少。預計2021年政府有決心維護市場穩定，市場成交量會基本保持平穩，價格會保持穩定。綜上所述，預計2021年上海房地產市場將繼續保持穩中有升的格局，土地市場量穩價平；房地產開發投資保持低位增長，施工和新開工面積比上年有所上升；商品住房成交面積會保持平穩，住房價格將保持平穩。

以下側重從供地、投資、銷售、房價等方面對2020年上海房地產市場運行和2021年走勢進行分析。

（一）經營性用地供應總量增加，供應結構分化；溢價率上升明顯

2020年，土地供應總量比上年明顯增加，全市共計出讓國有建設用地使用權1752.3公頃，比上年增長28.5%。

2020年住宅用地供應653.3公頃，比上年減少10.4%。其中，三類用地474.9公頃（經濟適用房17.9公頃、動遷安置房222.9公頃、中小套型商品房234.1公頃），占全市住房用地供應72.7%，除中小套型以外的商品住房用地供應178.4公頃。

2020年商品住宅平均成交樓面地價21645元/平方米，比上年上漲 14.2%；商服平均成交樓面地價15695元/平方米，比上年上漲15.2%；工業平均成交樓面地價1991元/平方米，比上年下跌23.6%。（見表1）

表1：上海招拍掛土地出讓成交面積和成交樓板地價比較

	土地出讓成交（公頃）				土地出讓成交樓板地價（元/平方米）
	2017年	2018年	2019年	2019年	2017年	2018年	2019年	2020年
商品 住宅	130	159	315	329	18272	22747	18953	21645
商服	121	172	122	284	15721	14783	13629	15695
工業	263	488	512	815	1280	1523	2605	1991

2020年上海土地市場熱度上升，呈現出“量價齊升”的態勢，根據研究機構數據顯示，2020年經營性用地供應大幅增加，達到1570萬平方米，同比上升103%；成交1356萬平方米，同比上升95%；總出讓金額2569億元，同比上升59%。2020年總價、單價、溢價率最高的地塊分別是：2月20日，香港置地聯合體以310.5億元競得徐匯濱江西岸的金融港地塊，成交樓板價為28564元/平方米，溢價率為0.1%，這是上半年總價最高的地塊，同時也刷新了上海公開出讓土地總價紀錄。7月31日，金隅地產以總價69.2億元競得楊浦區江浦社區R-09地塊（大橋街道115街坊），地塊出讓面積34045平方米，成交樓板價85763元/平方米，溢價率38.3%。這是全年單價最高的地塊。9月1日，同潤以14.18億元競得浦東新區新場鎮古鎮東單元（PDXC-02）09A-03地塊，地塊出讓面積24364平方米，成交樓板價29100元/平方米，溢價率60.8%。這是全年溢價率最高的地塊。

自2017年土地市場采取招掛復合的出讓方式后，本市土地市場成交地塊一直保持著低溢價狀態，特別是宅地，基本都以零溢價成交。2020年多幅優質地塊的推出和土拍規則適應性調整點燃了市場，溢價率從4月起持續走高，到9月平均溢價率達到了27.3%的高點。三季度后，隨著“三道紅線”政策的出臺，房企融資渠道明顯收緊，同時，政府調整了供地結構和起拍價，溢價率走低。據統計，2020年上?？傆嫵鲎?2幅含宅用地，溢價率超過10%的為39幅，溢價率超過30%的為16幅，最高溢價率為60.8%

分析2020年上海土地市場成交“量價齊升”的原因：一是為緩解疫情對經濟發展的負面影響，上海加大了供地力度，特別是優質宅地供應數量明顯增加，如在楊浦、虹口、靜安等內環內區域供應了多宗稀缺地塊，高價地成交比例上升推升了土地價格上升。二是土拍規則有所調整，準入門檻降低，大部分涉宅用地取消了15%的自持要求，放寬了競拍人數，縮短企業資金凍結周期，這吸引了更多企業參與拿地，市場熱度明顯提升。三是上半年融資環境較為寬松，企業拿地積極性明顯提升，下半年房地產市場銷售火熱促使企業加大補貨力度，同時三四線城市的疲軟也讓企業拿地更聚焦一二線城市，不少房企不計成本要進入上海市場，這讓市場的競爭更加激烈。

2021年土地市場走勢分析：一是繼續堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩預期。會根據社會經濟發展、城市規劃需要、市場供給側情況控制供應節奏和供應結構，維持市場的平穩健康發展。二是與市場需求相匹配的供應規模，是穩定樓市的“壓艙石”，考慮到2020年第四季度樓價上漲的壓力，增加住宅供應量，擴大和穩定住宅的供應規模應該是政府的優先選項。三是隨著“三道紅線”的正式實行，房企融資環境明顯收緊，房企拿地將會更加審慎，市場熱度會有所下降?？傮w上看，2021年土地市場將保持平穩運行，供應端會保持基本平衡，注重供應結構和布局，土地價格保持平穩，不會再出現高溢價現象。 

（二）房地產開發投資同比上升，開發建設明顯提速

2020年全社會固定資產投資比上年增長10.3%；2020年房地產開發投資4698.75億元，比上年增長11.0%。2020年房地產開發投資中保障性住房投資758億元，比上年下降1.5%，占房地產開發投資的比重16.1%。

從房屋類型看，住宅投資同比微增，商辦投資較快增長。2020年，上海住宅投資2418.79億元，比上年增長4.3％，占房地產開發投資的51.5％，占比下降3.3個百分點。商辦投資經歷了連續2年的下降后，2020年開始低位回升。其中，辦公樓投資833.08億元，增長20.8％，占投資總額的17.7％；商業用房投資559.85億元，增長22.4％，占投資總額的11.9％。

從投資結構看，土地購置費仍是支撐房地產開發投資增長的主要因素。2020年，上海房地產開發投資中的土地購置費2325.53億元，比上年增長18.4％，增速同比上升3.6個百分點。土地購置費占全部房地產開發投資的49.5％，占比提高3.1個百分點；建安工程投資2053.41億元，增長1.6％，占43.7％。

從投資主體看，除港澳臺企業投資下降外，其他類型企業投資均較快增長。2020年，上海國有房地產企業投資678.31億元，比上年增長13.9％；非國有投資4020.44億元，增長10.6％。在非國有房地產企業中，股份制企業投資2610.91億元，增長19.4％；外商企業投資161.26億元，增長22.5％；私營企業投資905.96億元，增長0.6％；港澳臺企業投資337.69億元，下降18.8％。

2020年，隨著上海促開工、穩增長力度持續加大，上海新開工房屋項目數量明顯增長、開工面積快速回升，帶動房屋在建規模有所擴大，上海房屋施工面積15740.34萬平方米，比上年增長6.3％。其中，住宅7712.25萬平方米，增長3.6％。

隨著各項穩增長政策措施持續顯效發力，上海住宅新開工止跌后快速回升，帶動全部房屋新開工面積較快增長。2020年，上海房屋新開工面積3440.62萬平方米，比上年增長12.3％。其中，住宅新開工面積1756.37萬平方米，同比增長11.7％，增速同比提高4.9個百分點。住宅項目中市場化住宅增長更為明顯，新開工861.86萬平方米，增長24.5％，占全部住宅新開工面積的49.1％，比重提高5.1個百分點；保障性住宅新開工面積894.52萬平方米，增長1.6％。商辦新開工面積752.79萬平方米，增長11.4%。

2020年，上海房屋竣工面積2877.78萬平方米，比上年增長7.8％。其中，住宅1627.61萬平方米，增長12.0％。從結構看，保障性住宅竣工面積972.81萬平方米，增長33.8％，占全部住宅竣工面積的59.8％；市場化住宅竣工面積654.80萬平方米，下降27.1％。

（三）商品住房成交面積同比上升，價格指數同比上升

2020年全市商品住房市場“穩中有升”，成交面積上升，住房價格指數同比上漲，市場化新建商品住房去化周期縮短。

2020年，全市商品房批準預售1156萬平方米，比上年下降4.0%；其中商品住房批準預售896萬平方米，比上年下降14.4%。全市商品房銷售1789.16萬平方米，同比增長5.5%；其中商品住房銷售1434.07萬平方米，同比增長5.9%。

2020年，全國商品住宅成交規模創新高，市場運行“一波三折”，總體呈現出低迷-上升-趨穩的走勢。開年受新冠疫情影響，售樓處關閉，1、2月份樓市“停擺”，3月份以來隨著國內疫情基本得到控制，市場快速回升，6月份成交面積達到年內新高，之后由于因疫情累計的購房逐漸釋放，外加熱點城市升級調控措施，居民購房預期轉為理性，成交動力逐漸轉弱，成交量趨于平穩。從全國70城市新建商品住房價格指數看，2020年，全國房價的平均同比增速水平穩步下降，各能級城市房價指數同比漲幅收窄，環比波動趨平。各線城市分化明顯：一線城市房價在限價政策的調控下，整體房價同比穩中微升，北京、上海、深圳分別上漲2.3%、4.2%、4.1%；熱點二線城市由于購房者購買力充沛，疊加人才利好政策，房價上升明顯，成都、杭州、西安等城市由于一二手房價格倒掛，甚至出現“萬人搖”現象；三四線城市分化嚴重，部分經濟發達的城市房價出現補漲，比如銀川、唐山同比分別上漲14.2%和11.2%，而另一些城市由于經濟面不佳，疊加疫情沖擊，房價出現下跌。

據房地產交易中心網上數據（見圖2）顯示：2020年，市場化商品住房（不包括保障性住房）銷售面積806.41萬平方米，同比增長14.2%；銷售均價47074元/平方米，同比上漲4.9%。從走勢上看，全年運行態勢“一波三折”。開年兩個月，受疫情影響，售樓處關閉，樓市“急凍停擺”，成交量出現斷崖式下跌，2月份單月僅成交9.67萬平方米。3月份，隨著疫情得到控制，市場逐漸復蘇，同時，部分項目新批預售價格突破所在區域的限價上限。這在一定程度上提振了市場信心，市場成交快速回升，當月成交42.41萬平方米。在市場信心提振的背景下，二季度開發企業加快了推盤入市的節奏，市場供應量猛增，同時被疫情延緩入市的需求也集中釋放，供求兩端的同時發力讓市場快速回升，成交量逐月上升，4、5、6月成交量分別達到62.4萬平方米、76.35萬平方米、79.12萬平方米。三季度，市場繼續呈現供銷兩旺的格局，成交量逐月上升，7、8、9三月分別成交86.01萬平方米、93.04萬平方米、107.59萬平方米。四季度受上海疫情反復的影響，市場成交出現回落，但12月，隨著疫情警報解除，房企年底沖刺業績，共有45盤入市，供應創下全年新高，成交量也隨之翹尾（由于網簽備案有滯后影響，12月數據有出入，根據克爾瑞統計數據，12月成交123萬平方米），三個月分別成交84.88萬平方米、62.22、萬平方米、51.1萬平方米。

2020年，受疫情影響，上半年在建和新開工項目進度放緩，商品住房供應量略有減少，二季度開始隨著市場需求的集中釋放造成了市場出現階段性的供不應求現象，庫存量下降，去化周期下降。截至12月底，全市市場化新建商品住房網上供應面積為699.13萬平方米，同比下降11.9%。其中普通商品住房可售量為114.22萬平方米。另外，動遷安置住房可售量2493.76萬平方米?？傮w去化周期約為7.1個月。同時，由于市場銷售出現結構性分化，外環外庫存約為507萬平方米，占到全市庫存總量的73%。

圖2：2020年1-12月上海市場化商品住房成交情況

2020年，上海市場高端項目銷售火熱。據研究機構統計，單價10萬以上樓盤的成交了5800多套，同比增加了2800套；總價1000萬以上的項目成交了11000多套，同比增加了3300多套。這主要是因為上半年受疫情影響，為了穩定市場預期，政府部門加快了高價盤預售證審批，大量像翠湖天地、濱江凱旋門、綠地海鉑外灘這樣的高端項目加速入市。同時，受經濟下行以及貨幣超發的雙重影響，高凈值人群為了抵抗資產縮水，有資產配置的需求，中心區域優質項目的大量推出正好滿足了這部分需求，造成了高端市場成交井噴。值得注意的是，高端項目熱銷的標桿效應起到了放大作用，熱點板塊的持續熱銷逐漸把熱度傳導到了其他板塊上。熱銷主要體現在各個項目認籌率的攀升，據統計，2020年上海共有181個項目入市233次推盤，推盤數與上年大體一致。其中185次推盤參與公證搖號，認籌組數達71975組，整體認籌率達到120%，而上年整體認籌率不足四成，不少上年認籌率較低的項目再推后認籌率均有明顯提升。其中，外環內項目平均認籌率超過200%，熱點板塊如前灘板塊更是超過700%，徐匯匯成南街里項目更是創下1200%的認籌新紀錄。 

分析2020年上海商品住房市場穩中有升的原因主要有四點：一是市場運行已經進入穩定發展期。自從2016年上海調控之后，市場已經調整了三年，從周期角度看已經到了需求集中釋放的節點，上半年受疫情影響貨幣寬松，部分項目放松限價，這讓市場預期出現變化，原先觀望的購房者開始積極入市。二是核心區域的大量供應觸發了改善型需求的集中釋放。為了提振受疫情影響的市場信心，2020年入市了大量核心區域的高品質項目，全年外環以內的供應占比超過三成，這些產品無論從戶型、配套、裝修、材料方面都是升級迭代的。在限購的條件下，改善型需求為了最大程度的用好“房票”，通過“賣小換大”積極入市，市場活躍度大幅提升。三是人才落戶新政改變市場預期。9月份后陸續出臺的人才落戶新政，降低落戶門檻對需求層面產生了邊際寬松的影響，這部分需求雖然短期內增長有限，但從長期改變了市場預期。四是土地市場熱度傳導至新房市場。2020年土拍市場“量價齊升”，土地溢價率上升明顯，多個板塊的成交樓板價創下新高，在“面粉”上漲的情況下，市場對“面包”未來的價格自然看漲，同時由于“限價”政策，新房市場存在著“買到即賺到”的現象，這進一步加強了市場熱度。

根據戴德梁行公布的數據顯示，2020年上海市場共錄得722億的房地產大宗交易，成交總額同比下降13%。值得注意的是，今年上?？偝山蝗哉紦珖?5%的市場份額，繼續位列第一。投資者出于對市場不確定性及租賃風險的考慮，將對投資回報的預期進一步上調。今年各類資產成交的資本化率均輕微上升，核心辦公樓資本化率上升至4.1%。今年內資買家成交金額顯著超越外資，占比高達84%，創近年新高，這主要是因為全球新冠疫情導致的境外投資人投資放緩。相比投資性的房地產基金的謹慎保守態度，自用買家的市場相對表現活躍。 據統計，今年企業自用交易占全年交易總額超五成，同比去年增長超三倍。受益于自用買家旺盛的收購需求，辦公類資產持續成為上海交易金額最高的物業資產類別。

2021年，上海仍將堅持“房住不炒”的定位，繼續貫徹落實各項調控政策，并會根據市場情況調整和優化政策，總體上強調“以穩為主”。從市場走勢上看，年底的這波翹尾行情讓市場在短期內供求關系偏緊張。從供應上看，上海住宅用地成交規模大幅增長，為明年市場提供了穩定的供應量。從需求上看改善型需求仍需要時間來消化、舊改需求也將持續釋放、此外對特定人群落戶放松也為上海未來住房需求形成持續的補充。房價則受制于限價政策，價格仍將保持總體可控的狀態。綜合各種因素判斷：2021年上海商品住房市場成交仍將維持在高位，住房價格則繼續保持平穩。

（四）二手住房市場成交量大幅上升，價格指數同比上升

2020年上海存量房（二手房）登記面積2498.44萬平方米，同比上升18.9%。其中存量住宅（二手住房）登記面積2246.23萬平方米，同比上升26.9%；成交均價40267元/平方米，比上年上漲5.4%。

總體上看，據房地產交易中心網上數據（見圖3），2020年二手住房市場走勢基本與新房市場相似，呈現出“量升價穩”的趨勢。一季度受到疫情影響，二手房成交跌至冰點，2月份僅成交4053套，創下近年來新低。二季度，隨著疫情得到控制，市場快速升溫，成交量逐月提升，4、5、6三個月分別成交23858套、25115套、28137套。三季度，隨著“學區房”的熱銷以及舊改需求的集中釋放，二手房市場熱度持續上升，9月成交達到全年最高點，分別成交29108套、28801套、30153套。隨著二、三季度市場的持續熱銷，四季度市場二手房掛牌量急劇減少，市場供應趨緊，因此四季度成交量略有下滑，但市場熱度不減，分別成交26079套、23830套、24343套。

圖3： 2020年1-12月上海二手住房成交情況

2020年上海二手房市場“量升價穩”的主要原因：一是隨著新房市場復蘇，新房與二手房市場產生聯動效應，改善型需求“賣舊買新”，二手房掛牌量充足，為市場交易奠定了基礎。二是舊改戶數超3萬戶，而且貨幣化安置比例高，這些家庭大部分都會買周邊區域的中小戶型的二手房，這為市場增加了很多需求。三是學區房的熱銷加劇市場熱度，2020年公民同招的政策變化引發了學區房快速上漲。新建公辦一貫制學校對口的小區房價漲幅明顯，最高超過56%。比如張江板塊的小區，房價全年的平均漲幅接近60%。

2021年二手房市場分析：從需求來看，上海還將加大舊改力度，這將繼續釋放購房需求進入二手房市場，此外落戶新政交易也會帶來一部分剛性需求，總體上，市場需求仍將保持在一定高度。從供應上看，隨著2020年二手房市場熱銷，網上掛牌房源數量持續下降，可售房源比較緊張，市場進入賣方市場，供應緊張。預計2021年，二手房市場將仍然維持交易熱度，由于供應量下降，交易量可能略有下降，房價將保持小幅上升的態勢。

 

四、對當前上海房地產市場的看法和建議 

  

2021年是“十四五”的開局之年，也是我國全面建設現代化新征程的開啟之年。面對錯綜復雜的外部環境，我們將保持戰略定力，構建國內國際雙循環互相促進的新發展格局?！笆奈濉币巹澏ㄕ{房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。為此，在未來很長的一段時間內，房地產市場都會以“穩”為主，繼續堅持“房住不炒，因城施策”的政策主基調，繼續落實“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。上海房地產市場經過三年調整后逐步進入了穩定發展期，改善型需求的集中釋放讓市場短期內出現了階段性的供不應求，土地交易量、房屋成交量和房價也有一定程度的上升，但這只是行業周期性的波動，需求也以自住性需求為主，整體市場仍然處于正常、可控狀態。未來，上海仍將堅定不移的貫徹“房住不炒”定位，繼續維持市場的穩定發展，同時完善相關政策，平抑市場波動。此外，仍將繼續構建和完善“租售并舉”的房地產市場體系，以此緩解大城市住房矛盾。企業應認真學習“十四五”規劃，及早制定未來五年的發展戰略。適時調整經營策略，積極應對融資政策劇變所帶來的影響。同時也要積極探索多元化轉型，尋找未來發展“新賽道”。

（一）學習“十四五”房地產業發展要求，探索未來發展新機遇

1、深刻領會“十四五”對行業發展的具體要求

推動房地產同實體經濟均衡發展?！笆奈濉狈康禺a業不是不發展，也不是少發展，只是不能“一業獨大”發展，是與其他產業的“均衡”、“協調”、“健康”發展。其一是要繼續發展，其二是發展水平與規模整體國民經濟發展相適應，其三是房地產要注重對實體經濟的服務功能。

房地產業“十四五”的發展定位不變，住房市場的穩定政策不變，租購并舉的長期發展政策不變。企業一定的充分認識到這三個“不變”，不變實際是對部分企業希望回到過去，回到再次放松調控的可能否定，這是房地產業的中長期發展外部環境的“重大變化”。過去無論是“壓房價”的調控還是“去庫存”的調控，都是全國“一刀切”，現在變了，明確提出“因城施策”。城市可以根據自己的房地產市場的具體特征，住房發展狀況等采取有效的市場調控政策，更精準地實施調控措施。調控的目標不變，是中長期的“房地產市場平穩”，未來房地產市場大幅波動的可能性相對較小。

有效增加保障性住房供給。這是本次規劃中首次提到的，企業應關注兩大影響，一是增加保障性住房供給，說明政策對房地產市場化供應有充分的“補位”，將有更多的中低收入家庭通過保障渠道獲得住房。二是保障性住房建設供應也是房地產業的重要部分，房地產開發經營企業需要更加重視保障性住房建設和經營。

完善長租房政策。租賃住房繼續增加是“十四五”房地產業發展的一個重要內容。未來繼續發展租賃市場，各類租賃住房供應是確定的，也是符合城市新市民的多樣化住房需求的。租賃住房建設和經營也將成為房地產業的重要領域，但這個領域如何穩健發展，如果實現可持續盈利發展，仍是需要企業“精耕細作”，并不是一個天然的“藍?！?，是需要行業創新的領域。

發展綠色建筑。加快住宅建設科技創新應用，擴大綠色生態城區試點，推進新一代綠色住宅建設是房地產業必須重視，也是必須抓住的機遇。適應推進新型基礎設施建設要求，加快推進智慧社區、智慧住宅、智慧家居應用和示范，推動智慧城市建設。未來的產品設計如何體現和應用綠色和智能化要求，提升產品性價比，是企業增強競爭力的重點。

2、積極創新，謀求企業“十四五”期間可持續健康發展

“十四五”將是房地產企業轉型創新發展的關鍵時期，廣大企業應結合時代要求，深入學習、創新思維、通于開拓，求穩更求進，謀求企業可持續健康發展的方略。

一是要定位創新，實施再出發戰略。房地產業的發展需要“堅持以人民為中心”更好地服務人民居住水平不斷提高的要求。企業發展定位需要從傳統的開發模式、發展路徑中及時轉型，調整發展戰略，調整發展目標、運營模式、企業構架等。

二是要技術創新，重視品質發展戰略?！笆奈濉钡氖袌龈偁帉蛹ち?，但房地產企業的核心競爭力仍是產品品質，由產品品質帶的品牌競爭。產品品質的提升和差異化發展將是企業的重要發展基礎，而這需要企業及早加大技術創新，從規劃設計、到材料使用、建筑科技等考慮技術創新。

三是要經營創新，實施服務發展戰略。房地產業作為服務業的特征在“十四五”期間將會更加突出。從“服務”經營模式中盈利需要成為企業的重要發展內容。房地產業產業鏈從以前“前重后輕”，將轉為“前后均衡”。

四是要金融創新，轉變以前財務僅是記賬的思想，將財務分析不僅運用到項目分析中，更要運用于企業的中長期發展中，保持現金流安全，拓展安全融資渠道，增強可持續盈利能力是重中之重。

（二）調整經營策略，積極應對融資政策約束所帶來的影響

1、降杠桿，去風險，積極應對“三道紅線”挑戰

房地產行業就有很強的金融屬性，房企的資金來源除了傳統的自有資金和銀行貸款以外，還包含了股權融資、發債融資、資產證券化等，幾乎滲透了整個金融體系。據有關部門統計，僅從ABS、信貸、發債這三個路徑來測算，2019年房地產融資規模就達到了75萬億元，占到了全社會融資規模的三分之一。同時由于本身的行業屬性，房企普遍杠桿過高。這讓房地產行業成為了金融風險的聚集地，正如銀監會主席郭樹清所言，“房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀?！?，要堅決抑制房地產泡沫”，“三道紅線”的核心就是去杠桿、降負債、減風險。通過合理控制信貸規模，引導資金流向實體經濟，降低金融系統杠桿。

未來三道紅線對企業可能會有四方面的影響：一是房地產行業格局可能固化，大型企業由于資金面寬裕，未來的發展前景會更好，中小型企業依靠高資金杠桿率來“彎道超車”將越來越艱難；二是新房供應周期可能會縮短，由于資金的壓力，開發商可能會縮短開發周期，加上資金要回籠，可能會加快項目上市的節奏；三是土地市場將進一步分化，紅線管理后，開發商資金就會更加緊張，未來拿地的目標都會更聚焦優質的土地；四是以資產證券化為代表的表外融資或將持續增多，企業通過表外融資來解決資金的困難。

對于企業來講，三道紅線預示著地產經營模式徹底改變、行業高質量增長時代的來臨。房企的當務之急還是要積極降杠桿，促回款，努力達標。對于負債緊張的中小房企要做好風險評估，積極引入“外援”，維持企業的生存。比如泰禾引入萬科、華夏幸福引入中國平安。高負債的大型房企則要通過以價換量和分拆上市等手段來增加股東權益，降低企業負債。低負債的優質企業則可借機擴張，可以通過并購中小房企，承接其土地資源，為未來的發展打開了空間。

2、積極調整經營策略，加快去化促回款，提升品質塑品牌

把握銷售窗口期，加快去化速度。從市場走勢來看，目前上海房地產市場正處于銷售窗口期，改善型需求、動拆遷需求、五年社保到期需求等多項需求的集中釋放，為市場短期帶來了很大的需求，2020年下半年市場就進入了供不應求的緊張局面，這些需求需要時間去釋放。房企應抓住當前的機會，加大推盤力度，提高項目去化速度。以此來快速回籠資金，應對“三道紅線”對房企財務的影響。

關注需求端變化趨勢，努力提升產品品質。在“房住不炒”的政策環境下，滿足自住需求和改善性需求將成為未來房地產行業的主要任務，住房在很長一段時間內仍會是居民消費的重點。但需要注意的是隨著消費的不斷升級，住房消費的結構和層次也會發生深刻的變化，居民的需求將逐漸從“有的住”向“住得好”升級，改善型需求將成為上海市場未來的主要需求，而這部分需求是最看重產品品質和品牌效應的。房企要回歸初心，專注本業，苦煉內功，以“咬定青山不放松”的精神做好產品，從普通的“生產者”進階成為“手藝人”，提升產品力，精工細作打造出高質量的產品，讓產品具有更大的溢價空間，從而提升企業的利潤率。

3、積極探索多元化轉型，尋找未來發展“新賽道”

2020年，我國城市化率已經超過60%，住房需求的增長已經逐漸放緩，住宅開發為主的行業規模也已基本見頂，房企單純依靠房地產開發獲取的盈利將大幅下滑。此外，在三條紅線壓力下，房企過去利用金融杠桿實現規模提升的發展模式也將難以為繼。未來企業要把發展目標從原來的規模增長轉變為有質量的增長，同時需要向空間廣闊，適合深耕，且利潤較好的“新賽道”轉型發展。

布局房地產開發產業鏈的上下游行業。圍繞主業上下游布局是房企轉型發展中最穩健的戰略路徑，而且可以通過完整的產業鏈條降低開發成本，目前建筑工程、物業管理、養老地產、產業地產等均是房企布局的主流領域，各種資源的融合讓房企的開發產品趨向復合型業態，也為物業增加了更多附加值，滿足購房者對環境和品質的要求。比如，物業板塊就是多數房企最成功的轉型方向， 2020年，大量房企拆分物業管理板塊，已有15家物業管理企業上市，上市數量創新高，現金流穩定、集中度低、成長空間大讓物業板塊獲得了資本市場的廣泛認可。

頭部房企可嘗試跨界經營。新賽道的市場空間和發展潛力巨大，而前景廣闊的領域往往需要更高的成本與更長的周期，因此資源充裕、容錯能力強的頭部房企跨界經營的積極性更高。比如，碧桂園積極投身機器人領域，研發中的50款建筑機器人中已有35款投放測試；恒大也積極投身新能源車領域，發布首期6款車型，并嘗試量產。當然，跨界經營不確定性風險也很大，房企對陌生領域的布局，往往會占用大量資金，而布局的進度和回報都較為緩慢，房企應改變投資模式，通過創投基金、并購基金等渠道投資入股，分散投資風險。

（三）構建健康有序發展的租賃住房市場，從租賃住房市場尋找發展新機遇

1、發展住房租賃市場是解決大城市住房矛盾的重要途徑

2020年的中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作為一項重要工作來強調，國家把發展住房租賃市場作為解決這一問題的重要途徑。具體到上海來看，隨著老齡化程度的不斷提高，人口紅利消散，人才已經成為了上海未來發展的重要資源，近期人才落戶政策的逐漸放松已經體現了上海對人才引入的迫切性。然而上海房價高企，初來的人才通過買房解決住房困難的難度較大，只有完善的租賃住房市場才能夠較好的緩解這部分人的居住壓力，讓人才能“引進來，留得下”。因此，未來上海將繼續推動住房租賃市場的健康穩定發展，在土地供應、稅費、權益保障等方面推出相應的政策支持。

發揮國有企業在租賃市場中的“基石”作用。上海作為踐行國家租購并舉制度的標桿城市，近年來大力推進純租賃用地的出讓，從增量端增加租賃房源的供給。其中多數地塊競得主體為國有企業。這些國有企業將是未來上海住房租賃市場的主力軍。目前來看國有企業介入租賃市場有兩個方式，獲得大量租賃用地的企業，為了保證未來大量入市租賃房源的品質，通常會選擇以自主經營為主導模式，建立自主長租公寓品牌，成立專業化運營團隊，更好的把控經營自主權和經營質量。另一方面，為了快速切入市場，提升運營效率。部分企業會選擇以合作經營為主導模式，借助專業化運營商的運營經驗，成立合作長租公寓品牌。此外，在房企融資保持收緊的大環境下，住房租賃領域的融資以及REITs的發展反而可能會加速，將有可能成為房企融資的一個窗口。

 

2、規范長租公寓市場

2020年長租公寓，各地多家長租公寓企業出現暴雷和跑路事件。這主要是因為“高進低處”、“長收短付”的經營模式讓金融風險大幅增加，疊加今年上半疫情影響，長租公寓空置率大幅上升，企業資金鏈斷裂。行業的洗牌重塑意味著長租公寓跑馬圈地，依靠資本擴張，追求規模增長的階段已經過去，未來長租公寓將進入精細化管理階段，更加重視經營和利潤。從發達國家的數據來看，品牌公寓占比約為25-30%，而我國品牌公寓市場份額尚不足4%，未來發展空間巨大。未來長租公寓參與方能更理性審視企業發展模式和市場的發展方向，向輕重兩端發展，重資產和輕資產模式各自的賽道也將更加清晰，房企系公寓依托產品打造的優勢，結合存量資源打造重資產類項目，通過品質提升強化品牌的競爭力。而運營能力卓越的公寓品牌，則通過不斷強化輕資產運營能力，擺脫對重資本投入的以來，輕裝上陣搶占市場份額。