<acronym id="sb7l5"></acronym>

              雙月報告會

              當前位置:首頁 / 雙月報告會

              2020年本市房地產市場盤點及展望

              來源:admin 發布日期: 2021-04-15

              上海房科院房地產經濟研究所所長  江莉

               

              2020年上海房地產市場情況盤點

              今天和大家分享一下我們團隊對今年市場的盤點和明年市場的展望。今年房地產市場可以說是一波三折,年初受到疫情影響,1-4月房地產市場基本處于一個停滯的狀態,但從5月份開始市場逐漸復蘇。從年底的數據來看,今年新房和二手房的成交量已經超過了去年的總體水平,市場還是比較火爆的。以下從政策層面、房地產市場情況、住房租賃市場發展情況這三個層面盤點下2020年上海房地產市場情況。

              政策環境

              國家層面,從十九大習主席提出“房住不炒”之后,近幾年我們政策面的大方向就是堅持“房住不炒”的定位,促進房地產市場平穩健康發展。所以這幾年國家層面的政策都是基于這個基本定位的。從具體政策來看:

              《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》(113日發布)中對房地產的表述是,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給。

              今年的中央經濟工作會議提出,解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策并舉,促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜,單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房,國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔,整頓租賃市場秩序,規范市場行為,對租金水平進行合理調控。

              全國住房和城鄉建設工作會議(1221日)提出,穩妥實施房地產長效機制方案,因城施策、分類調控,加強金融土地政策聯動,規范發展住房租賃市場。在各方面共同努力下,房地產市場保持平穩運行,基本實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

              上海從2011年實行限購政策以來,對房地產市場調控一直是趨嚴的,特別是在2016年3月和10月分別出臺了兩次調控政策,當時被稱為是史上最嚴的調控政策,至此上海一直嚴格執行“限購”、“差別化信貸”等各項調控政策。2020年一個很大的變化是落戶政策有所改變。9月23日,由上海市高校招生和就業工作聯席會議(以下簡稱“聯席會議”)制定的《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》,明確提出:“在以北京大學、清華大學為試點,探索對本科階段為國內高水平大學的應屆畢業生,符合基本申報條件可直接落戶的基礎上,將試點范圍擴大至在滬‘世界一流大學建設高校。根據這個政策,上海交通大學、復旦大學、同濟大學、華東師范大學這四所高校的普通畢業生只要符合條件就可以落戶,這個政策引起了社會較大的反響。

              房地產市場情況

              房地產開發投資情況:住宅投資額同比在6月份之前還處于負值狀態,從7月后開始逐漸企穩回復;房地產開發投資額同比恢復比住宅還快,4月份就由負轉正。投資的恢復對我們房地產市場建立信心起到了很大的作用。

              圖1:2020年1-11月上海房地產投資情況

              商品住宅供應情況:施工面積基本保持平穩,維持正增長,新開工和竣工面積在5月份之前,受到疫情影響同比去年都是負的,但5月份之后就快速轉正,供應迅速恢復到正常水平。

               

               

               

               

              2:2020年1-11月上海房地產商品住房建設情況

              市場交易情況:2020年每個月的新房銷售面積基本都大于供應面積,市場處于一種供不應求的局面。二手房市場在經歷了疫情的停擺之后,市場快速回升,超過去年同期的成交水平。從價格來看,新房受到備案審批價的限制影響,基本上處于可控平穩的態勢。二手房價格由于更能體現市場供求的影響,價格隨著成交量逐步上升。

               

              3:2019年1-202011月上海市場銷售情況

              住房租賃市場發展情況

              2020年1月到10月,住房租賃市場呈現“N”字型走勢,受疫情影響,市場波動性較大,但總體看來穩中有升。

              1月到4月受疫情影響,但由于節后需求釋放,復工情況較好的產業包括電子行業、信息傳輸軟件、金融業等技術密集型行業,從業人員學歷及收入水平較高,租金支付能力較強,從而導致租金價格有所上漲,而且隨著疫情逐步控制,租賃需求逐步釋放。

              5月到7月,疫情后,經濟形勢不景氣和畢業季延期,影響了外來務工人員和應屆畢業生返滬,租賃市場活躍度較弱,郊區租賃需求減少,從而導致租賃市場較為冷淡。

              8月份以后,隨著經濟逐步復蘇,并受住房買賣市場熱度較高影響,住房租賃市場呈現上升態勢。

              2021年房地產市場發展形勢分析

              我們判斷2021年本市房地產市場處于上升周期。根據我們對2005年1月份至今國家統計局的新建住宅價格指數和二手住宅價格指數進行的分析,我們可以清晰的發現房地產市場存在一個明顯的周期性特征?,F在初步判斷明年上半年市場仍然將處于一個上漲的周期中,政府的調控壓力也會增大。以下從政策、供給、預期三個層面來分析。

              政策層面影響

              國家層面仍然堅持“房住不炒”的定位,促進房地產市場平穩健康發展。我個人認為平穩健康發展并不是一潭死水,而是要有穩步發展,從近期國家層面的會議精神來看,也是支持市場健康平穩發展,這也是房企后期開發過程中首先要遵循的原則。從上海的政策來看,9月份新的落戶政策出臺后可能會對需求層面產生邊際寬松的影響。同時由于前段時間杭州、寧波、南京、無錫、常州、蘇州等本市周邊城市陸續出臺了一些調控政策,這一緊一松的變化可能會增加消費者對上海房地產市場的需求,也會讓部分需求流入到上海。

              供給側的影響

              從土地市場來看,3月份之前土地市場,住宅用地基本處于0溢價率的狀態。從4月份開始,溢價率開始逐漸攀升,最高的一塊地達到了30%。土地價格在房價中占50%,隨著溢價率的增長,會對后期住房供應價格有推動的作用;從商品住房供應面積來看, 2018年開始,新建商品房供應面積呈現出逐年下降的態勢,按照這個趨勢,明年住房供應面積可能還會下降,供應減少也會對房價帶來上漲的壓力。從供應結構來看,近年來,中心城區供應占比有增加趨勢,近郊區供應占比有減少趨勢,遠郊區供應占比較為穩定。今年中心城區供應占比創下近五年來最高,達到了19.4%。這會對整體價格上漲帶來一定的壓力;從二手房來看,近五年來網上掛牌面積出現了一個明顯的下降趨勢,但成交面積則呈現一個上升的趨勢,特別是今年4月份后上升速度有加快的趨勢,這也會對二手房市場的價格帶來上漲的壓力。

              需求側影響

              需求側主要有舊改需求較高、改善性需求顯著增加、增量需求短期內增長有限這三方面影響。

              舊改需求較高。2020年我們對楊浦、黃浦兩區的三個舊改基地進行了調研,從調研結果來看,我們發現舊改基地的貨幣化安置比例高達90%,這些家庭他們拿了安置款之后都會用于買房,他們買房的目標就是中小戶型的二手房。這個調研結果和市局的數據也是不謀而合的,基于這個調研基礎,我們對2021年舊改可能會釋放的需求進行了一個測算,2021年舊改家庭基本在3.4萬戶左右,按照貨幣化安置80%,購房家庭比例80%,購房套數為1套來計算,如果購房面積在戶均70平方米左右,2021年舊改將會有152萬平方米的購房需求(80平方米為174萬平方米,90平方米為196萬平方米),這其中有80%左右選擇二手房,這會對二手房市場帶來137-176萬平方米的需求,大概占整個二手房市場總量的7-10%。

              改善性需求顯著增加。從2019年1月至2020年9月的二手房成交情況來看,套均面積和套均總價都呈現逐步增加,整體向上的格局,進一步細分后,以90平方米為界,二手房成交套數90平方米以下占比從73.12%下降至68.48%;90平方米以上占比從26.88%上升至31.52%。從價格上來看,以500萬元/套為界,500萬元以下成交占比從88.53%下降到82.78%,500萬元以上成交占比從11.47%上升至17.22%。從二手房市場成交結構的變化趨勢來看,改善型需求已經逐漸成為市場重要的力量,特別是今年疫情讓大家隔離在家中,這讓大家對大房子的需求進一步激發。所以疫情過后,改善型需求得到了充分的釋放。

              增量需求短期內增長有限。根據上海統計局、上海人社局及上海積分網等數據來源測算,受到人才新政的影響,2021年可能會增加7000人左右的需求增長,相對來講這個增量并不是很大,而且這些人是應屆畢業生,購買能力不足,短期內所帶來的需求增長是有限的。

              金融環境

              從國家對貨幣政策的表態來看,2021年總體金融環境還將延續2018年下半年以來延續的邊際寬松狀態。疫情期間為了復工復產,出臺了很多金融支持政策,隨著疫情的可控,這些特殊措施會更加穩健精準,隨著房地產金融宏觀政策的不斷完善,房企融資環境將進一步分化,杠桿率偏高的中小企業融資渠道會繼續收窄、融資條件更加苛刻、融資利率持續上升,房企也會出現分化,大型的資金穩健型企業會走的更好,杠桿率高的中小企業就會更加困難。央行的三條紅線四檔管理掐住了房企的命脈。我們對本市房企的三線合規情況進行了梳理,處于紅線的企業不多,大部分企業處于綠色區間。國企由于國資對資金有要求,所以大部分國企的資金狀況還是比較健康的,相對的民企由于杠桿率比較高,受影響較大。

              我們總結三道紅線對企業可能會有四方面的影響:一是房地產行業格局可能固化,大型企業由于資金面寬裕,未來的發展前景會更好,資金杠桿率比較高的企業未來的發展則會越來越艱難;新房供應周期可能會縮短,由于資金的壓力,開發商可能會縮短開發周期,加上資金要回籠,可能會加快項目上市的節奏;土地市場將進一步分化,紅線管理后,開發商資金就會更加緊張,未來拿地的目標都會更聚焦優質的土地,區位位置不佳,沒有遠期規劃的土地吸引力則會降低;以資產證券化為代表的表外融資或將持續增多,截止到上半年全國房地產企業資金支持證券共計發行711億元,同比增長了29%,企業通過表外融資來解決資金的困難。

              根據近期央行對貨幣政策的表態,預計明年房地產金融環境整體將延續2018年下半年以來的邊際放松趨勢,但相比疫情期間的特殊紓困措施,貨幣供應將更加穩健、精準。隨著房地產金融宏觀審慎管理的不斷完善,房企融資環境將進一步分化,部分房企開始轉變經營策略。對于杠桿率偏高的中小企業,融資渠道的繼續收窄,融資條件越發苛刻,融資利率持續上升。

               

              A片免费好视频黄色片日韩_怎样免费看a片欧美交_欧美性情A片AV国产图片_2828电影网在线
              <acronym id="sb7l5"></acronym>