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              雙月報告會

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              后疫情時期的宏觀經濟與房地產市場互動

              來源:admin 發布日期: 2021-04-15

              疫情對中國宏觀經濟的沖擊與影響

              在今年一月份的時候誰也沒想到疫情會發展的這么迅速,影響范圍會這么廣。疫情發展至今,全球感染人數已經有突破1000萬人,中國雖然控制的很好,但全國也有近8萬人感染。疫情發生后,世界上很多大思想家都在考慮這次疫情對人類會帶來什么影響。紐約時報就提出人類文明歷史可能要按照疫情前和疫情后來劃分。很多經濟學家認為這次疫情造成的沖擊會比2008年國際金融危機還要嚴重,唯一能比的是1929年大蕭條。這個觀點學界贊同的人很多,倫敦經濟政治學教授金刻羽在4月份就認為全球大蕭條已成定局,全世界經濟需要很長時間的爬坡才能恢復。

              到了現在,我們回過來看當時的判斷到底是不是正確。我對本次疫情思考的切入點主要有兩個:本次疫情對宏觀經濟影響的特點是什么?它與以前的經濟危機有什么區別?之前經濟危機本質是資產泡沫,這帶來了大量的壞賬,它的根子在供給側,生產過剩,恢復起來慢。本次新冠疫情,只是一個突發事件,像自然災害,影響在需求側,恐慌造成了人們不敢去消費,企業不敢去投資,消費的停滯也影響到了出口。但只要疫情警報消除,內需就會恢復。中國目前的局面已經穩定下來,內需也逐漸恢復了?,F在比較難的是外需難恢復,這也不完全是疫情帶來了,而是長久以來國際貿易的不平衡所帶來的貿易爭端,疫情只是引爆了這個矛盾。

              疫情到底是怎么影響消費的,我把他細分為四種。管道效應,這種情況是人們有消費意愿,但是收到疫情影響沒有辦法去消費,這種情況只要疫情控制住了,消費就會恢復。收入效應,這是因為受到疫情一部分人沒有了工作,或是收入大幅下降這就影響到了消費。財富效應,這是指房產和有價證券收到影響價值縮水,影響了消費意愿。預期效應,是對未來的經濟不樂觀,老百姓就會加大存款比例,減少消費。這次新冠最大的難點在于,傳染性太強,很多國家一直沒法放開,影響了全球供應鏈,始終有一部分人不能充分效應,這就會從收入效應反映到需求,需求不足翻過來很多工廠就開工不足,形成一個惡性循環。政府現在就要防止供給側沖擊傳導到需求側,形成自增強效應,比如因為工廠和商店倒閉,失業或不充分就業,收入下降,預期悲觀,帶來消費下降?,F在我國的制造業已經基本都復工,服務業受創最大,這個原因既是供給下降,又是需求下降,所以首先要救助服務業,國內很多地方都要求免租。

              雪上加霜的是國際貿易,這不是我們一個國家可以控制的?,F在全球產業鏈出現了斷裂,中美也在加速脫鉤,世界也出現了去全球化的趨勢,這是比疫情更嚴重的問題。

              再來看一下各項數據,中國現在是全球唯一制造業pmi指數在50之上的國家,5月份達到了50.7;服務業pmi指數在2月份出現了斷崖式下降,之后隨著疫情的控制逐漸回升,到了5月份達到了55;進口受到產業鏈斷鏈的影響,還沒有恢復,4月份為-13.75%;出口收到全球采購防疫物資的影響,恢復的還不錯4月份達到3.51%。把這些數據綜合起來,世界主要國際組織預測2020年主要國家會出現很大的衰退,衰退率都要超過10%,這就意味著今年外需是很難拉動經濟了。世界銀行的預測更為長遠,他們預測今年全球經濟會出現5%的衰退,明年全球經濟經濟能增長4.2%,但這并不能收復今年的衰退。對中國的預判則較為樂觀,認為中國經濟有望在下半年出現反彈,有望消除負增長,全年經濟能實現正增長。中國仍然是全球經濟最靚麗的風景線,這對房地產行業就是最好的消息。

              疫情對中國房地產市場的沖擊與影響

              疫情對房地產市場的沖擊主要關注供給側,因為疫情期間需求都暫時停止了,對企業的影響主要是全面停工,疫情后復工優先性居后。到了4月份基本所有企業已經都復工復產。最近我也去調研了一些房地產企業,做開發的企業都信心很足,因為房地產消費是可以延遲的,疫情期間買不了房,疫情被控制了這些需求還是要釋放的,這種不想電影院和餐飲的消費,這些消費是直接消失的。此外政府部門對房地產行業給予了很多支持,比如緩交土地出讓金,順延了開工時間等措施,在各方努力之下疫情對房地產行業沒有較大的直接沖擊。疫情中,住房租賃全行業都受到很大沖擊。疫情限制人員流動,導致租房需求的大幅度下降,疫情高峰時,一些地方禁止或限制租賃業務開展。疫情防控下,租客無法入住現象頻發,爭端很多。疫情推動失業或收入下降,退租和租金拖欠大幅度上升。產業鏈和就業本地化的沖擊,更長遠。受到全民居家隔離的影響,商業地產受影響也非常大。

              從投資上看, 1-2月份,房地產投資下降幅度非常大,達到了-16.3%,但到了1-5月份投資已經由負轉正了,其中住宅投資韌性較強,到五月份已經轉正;辦公和商業地產影響比較大,仍然處于負增長。從區域來看,西部率先反彈,1-5月投資增幅達到了5.6%;中部收到疫情重災區的影響仍然負增長,達到-6.8%;東部投資增幅下降幅度收窄,達到-0.1%。從土地購置情況來看,1-2月份開發企業拿地意愿降到冰點,土地購置面積同比下降了近30%,但之后就逐步回升。1-5月份土地市場購置面積下降8.1%,購置費上漲5.4%,這說明開發商拿地趨于謹慎抗風險意識增強,拿的都是熱點城市的優質地塊。

              從市場銷售情況來看,短期由于受到疫情影響,購房者無法出行,售樓處關閉,這對銷售產生了較大沖擊,但購房需求可以延后,所以從3月份開始市場出現回升,估計到六月份基本就會恢復到疫情前的水平。疫情的直接影響已經結束,市場前景取決于對市場預期,目前來看市場預期還較穩定,但也需關注居民財富縮水和經濟減速可能帶來第二輪沖擊,長期次生影響。雖然政府救市政策及利率下降等可能帶來緩沖作用,但難以完全抵消宏觀經濟面下行和對未來預期悲觀的負面影響。

              后疫情時期中國宏觀經濟展望

              此次疫情影響的主要是需求側,國內需求恢復比較容易,隨著疫情的控制需求已經在慢慢恢復,但國外的需求這次下降的會比較深,什么時候能恢復還是個未知數。中央對疫情高度關注,多次召開專題會議研究部署,逐步的理出了一個思路。這次兩會上習總書記就代表中央提出了新的發展戰略——“國內國際雙循環”的發展新思路,要以國內內需循環為主體,國內國外雙循環相互促進的發展戰略。這是一個全新的概念,在90年代的時候我們就提出的是要走向世界,要走入國際大循環。因為當時國內的收入太低了,在這種情況下,國內的產品只能買到國外,所以當時就強調國際大循環,這也促成了中國十幾年的高速成長期。中國發展到目前這個階段,中國GDP已經是世界第二了,占國際出口市場的比重也已經很大了,外需的成長空間已經很小,這就需要轉變一個新的發展思路,要強調國內大循環為主,要振興內需,最近幾年國際上政治、經濟上的摩擦不斷加劇,更讓我們感受到國際需求的不確定性和不穩定性,轉到國內需求為主勢在必行。

              這個戰略如何去落實?我們已經看到中央有一系列鋪墊,在十九屆四中全會專門討論了治理體系和治理能力現代化。我個人對治理這個提法很感興趣,他不同于管理,不是自上而下的強制要求,治理是相互平等的,政府放低姿態要和大家形成認同,產生合力,促進國內經濟的循環,這是很重要的鋪墊。否則資本都不認同你,就會流出國內,人民對國內商品沒有自信,就會不利于國內的消費拉動。說到底國內循環就是要創造良好的環境保證人流、物流、資金流都要在國內循環。具體來看與我們房地產行業直接相關的就是以更高質量的新型城鎮化,城市要補短板,硬件上的投資會給我們帶來很多的投資機會。最近國務院發布了《關于授權和委托用地審批權的決定》,這個文件特別值得我們關注,這個文件從短期看,優化新增建設用地指標配置和改進土地管理的審批流程,增強土地供給的靈活性,以此來提高土地資源配置效率,有效配合基建和經濟振興項目的快速落地。長期來看,這是真正的重磅政策,利好大城市發展,有望為大城市土地資源約束松綁,加快內循環。

              去年八月份我們就注意到,區域發展的思路有所變化,以前區域房展的指導方針還是防止城市病,要控制城市規模過大,但去年系列政策和高層講話表明,要增加優勢區域的發展空間,要增加中心城市的承載力,要讓中心城市和城市群將在新時代的經濟社會高質量發展進程中越來越成為承載發展要素的主要空間形式。這是發展思路上的很大轉變。所謂城市綜合承載能力,體現為一定時期內區域資源能源、生態環境、基礎設施、公共服務等對經濟社會發展的承載和支撐能力,充足的土地供給是提高城市綜合承載力的基本前提。順應城市發展規律,將更多建設用地指標向人口流動多、土地供給瓶頸約束大的中心城市傾斜。城市人口密度過大,不僅導致城市集聚紅利難以釋放,還帶來人民生活質量和幸福感下降,且容易出現生態災難、疫情災難。土地管理制度的進一步改革,正在朝增強城市在用地自主權的方向發展戶籍制度改革與之相配套,共同提升大城市人口集聚紅利。

              后疫情時期中國宏觀經濟與房地產市場互動

              房地產市場未來需求有支撐。房地產最終取決于宏觀經濟預期,在全球經濟低迷的大環境下,中國經濟已經率先復蘇,“內外雙輪驅動”思路穩定宏觀預期,土地管理新思路創造房地產開發投資新空間,城市群作為發展新抓手整體提升城市房地產價值。城市更新、老舊小區改造、社區商業,創造行業新機遇。

              當前我國的疫情已經逐步得到了控制,大家回顧了疫情中的種種問題后,對居住環境、社區治理、公共服務配套等等方面有了更高的要求,這給未來的房地產市場增加了很多需求:一是租房者產生的購房需求,根據鏈家統計的2019年樣本城市數據,租房住的青年人群中合租占比高達78.2%、整租僅21.8%,這次疫情讓一部分租房需求轉向購房需求;二是住房消費升級需求提升,以前有些人特別是年輕人認為住房只是一個睡覺的空間,這次疫情讓人大量的時間都在室內度過,這會催生一部分人住房消費升級的提前;三是購買二套房、多套房需求增加;四是社區管理品質引發換房需求,這次疫情暴露出某些小區物業管理品質差,無法滿足業主的需求,這也會催生一部分居民的置換需求;五是公共服務配套影響換房考慮;六是海外這次抗擊疫情的應對措施讓一些原本投資海外的人沒有安全感,這會讓部分投資資金出于避險回歸。

              疫情中,住房租賃全行業都受到很大沖擊。后疫情時代的租賃市場與長租公寓行業未來發展的前景還是好的,租賃住房仍將成為投資熱點,因為租賃需求是高房價下一種替代性需求,而且租售并舉是政府鼓勵和引導的,仍然享有政策紅利。從需求上看本質驅動是新生代對租賃住房的消費升級,就業流動性、家庭小型化、婚育年齡推遲都會推動租賃住房的需求,新生代對安全、穩定、體面、有品質、有服務、有社交的新型租賃住房需求很大。目前,全國品牌公寓占住房租賃市場的比例目前僅有2%,行業仍然有很大的發展空間。但租賃行業的發展模式需要轉變,首先需要修復信心,其次行業本身的融資模式需要再創新,盈利模式需要再開發,長租公寓可助力人口管理與社區治理提升,優質公共服務配套和社區更顯價值。預計行業加速整合,頭部優勢更加凸顯。

              未來老舊小區的更新改造也會有很大的發展空間。老舊小區指對缺乏配套設施的住宅小區進行改造,主要是2000年前建成小區,改造內容包含管網改造,支持加裝電梯,健全生活服務設施等。 據測算,目前全國城鎮2000 年以前住房建筑面積大于 90 億平方米,需改造老舊小區建筑面積大于 50億平方米,所需總投資額大于 6 萬億元,市場空間大。近年來,中央密集出臺針對老舊小區改造的推進部署及財政支持政策。4月3日,財政部明確,今年專項債不得用于土地收儲和房地產相關的項目,但將城鎮老舊小區改造納入專項債的支持范圍。4月4日,住建部電話會議中提出鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造。老舊小區改造對開發商的城市運營和資產管理能力提出更高要求,參與改造可助力房企在存量住宅時代的持續發展

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