房地產市場調研是上海市房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海市房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和高校研究機構的專家組成調研組，定期研究分析房地產市場。 

本次調研以分析2021年上半年上海房地產市場運行情況為基礎，提出對于2021年上半年市場形勢的看法和下半年市場走勢的預判，并形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。

 

一、2021年上半年上海房地產市場的基本情況

（一）土地供應

2021年上半年，全市實際供應各類用地163宗共725.88萬平方。其中，住宅用地61宗共317.25萬平方米；商服用地19宗共58.49萬平方米；工業用地72宗共309.1萬平方米；其他用地11宗共41.04萬平方米。

（二）房地產開發投資

2021年上半年，全市完成房地產開發投資2245.45億元，同比增長11.5%（全國房地產開發投資72179.07億元，同比增長15%），增幅回升4.5個百分點；其中住宅投資1166.28億元，同比增長12.4%，增幅回升12.5個百分點。

 

（三）房地產開發建設

2021年上半年，全市商品房施工面積13879.31萬平方米，同比增長1.4%；其中住宅施工面積為6398.28萬平方米，同比減少6.0%。新開工面積1708.97萬平方米，同比增長0.1%；其中住宅新開工面積745.99萬平方米，同比減少16.9%。

2021年上半年，全市商品房竣工面積1354.45萬平方米，同比增長14.1%，增幅回升9.9個百分點；其中住宅竣工面積749.55萬平方米，同比增長11.2%，增幅回升6.8個百分點。

（四）商品房銷售

2021年上半年，全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）832.83萬平方米，同比增長29.2%（全國商品房銷售面積88635.35萬平方米,同比增長27.7%），增幅回升41.8個百分點。其中商品住房銷售667.94萬平方米，同比增長23.0%，增幅回升30.7個百分點。

2021年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為1560.72萬平方米，同比上升73.62%，增幅回升86.02個百分點。其中住宅成交1419.45萬平方米，同比上升85.79%，增幅回升97.6個百分點。

（五）住房價格

2021年上半年，全市市場化商品住房平均銷售價格54456元/平方米，同比下降8.3%。二手住房平均成交價格40792元/平方米，同比上升5.2%。

（六）房地產金融

2021年6月末，全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額24351億元，同比增長6.51%，增幅回落0.8個百分點。其中

人民幣個人住房貸款余額15773億元，同比增長8.47%；人民幣房地產開發貸款余額7284億元，同比增長6.98%。

 

二、2021年上半年上海房地產市場的政策環境

2021年上半年，政策面繼續堅持“房住不炒，因城施策”的主基調。中央層面多策并舉，對市場過熱的城市進行調控，進一步落實調控長效機制。中央各部門密集發聲，多次強調“房住不炒”定位。住建部聯合多部門積極行動，對市場過熱的城市進行調研、預警、約談，要求落實地方主體責任，采取針對性調控措施，確?！叭€”目標落實到位。同時，中央加快調控長效措施出臺，穩定市場預期：22城集中供地以期平抑地價；土地出讓金劃轉稅務部門征收以控制地方政府杠桿率；對住房租賃企業發布減稅政策鼓勵租賃住房市場健康發展。熱點城市則因城施策，升級調控新措施，促進市場健康發展。上海、深圳、杭州、西安、合肥等30多個熱點城市相繼出臺調控新政，累計調控次數超百次，內容包括升級“四限”、增加交易稅費、建立房地聯動機制、設立二手房參考價格、新房積分搖號等。房地產金融監管持續強化。銀保監會、住建部和央行三部委加強經營貸監管，嚴防經營貸違規流入樓市，各地開展個人住房信貸管理自查。房地產貸款集中度管理制度效果顯現，房貸利率上行，放款時間拉長，部分城市二手房停貸。上海嚴格落實調控“一城一策”的要求，先后出臺“滬十條”、“新滬七條”樓市新政，對現有的調控政策堵漏洞、打補丁，規范市場行為。調控政策主要包括打擊“假離婚”、信貸資金監管、“計分”認籌、增加土地供應、限價競價、住房限售、土地管理、中介管理等方面。

（一）房地產有關政策

1、2月18日，住建部發布“土地市場動態監測與監管系統”通知，要求北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫這22個重點城市實施供地“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年發布住宅用地公告不能超過三次。

2、3月26日，銀保監會、建設部、中國人民銀行發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，《通知》共九條：一、加強借款人資質核查。……。二、加強信貸需求審核。……。三、加強貸款期限管理。……。四、加強貸款抵押物管理。……。五、加強貸中貸后管理……。明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款。……。六、加強銀行內部管理。……。七、加強中介機構管理。……。八、繼續支持好實體經濟發展。……。九、強化協同監督檢查。……。

3、4月30日，中央政治局召開會議。會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

4、6月4日，財政部印發《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號），《通知》明確，原本由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入等四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責征收。自2021年7月1日起，選擇在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）以?。▍^、市）為單位開展征管職責劃轉試點，探索完善征繳流程、職責分工等，為全面推開劃轉工作積累經驗。暫未開展征管劃轉試點地區要積極做好四項政府非稅收入征收劃轉準備工作，自2022年1月1日起全面實施征管劃轉工作。

5、1月21日，市住建委、市房管局、市規土局等八部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯[2021]48號），簡稱 “滬十條”。意見共十條：一、進一步發揮好聯席會議作用。……。二、完善土地市場管理。優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。……。三、嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。四、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。五、嚴格執行差別化住房信貸政策。……。六、嚴格商品住房銷售管理。……。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。……。七、嚴格規范房地產市場經營秩序。……。八、堅持租購并舉。……。九、加快推進舊區改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。……。十、加強政策宣傳。……。

6、2月6日，上海新房認購采用計分搖號制度。認購規則中明確， 樓盤上市認購組數超過可售房源套數一定比例時，將采取計分排序的方法，選取進入公證搖號選房的購房人。計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單后，其余認購人不再進入公證搖號選房環節。其中，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄4大因素各自擁有基本分。如果購房者全部滿足四大因素，也就是本市戶籍、家庭、無房、5年內無交易，那么最高可以得60分。而在滬繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保加0.1-0.24分。

7、3月3日，市住建委、市規劃局、市房管局三部門聯合發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯 〔2021〕 129號），簡稱“新滬七條”。共七條： 一、強化住宅用地供應管理。……。二、深化完善房價地價聯動機制。在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。……。三、嚴格新建商品住房價格備案管理。……。四、強化商品住房交易管理。……。五、進一步加強房地產中介管理。……。六、嚴格規范企業購買商品住房。……。七、實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。

8、3月12日，市房管局表示，今年上海將主要采取集中批量入市的方式供應新建商品住房，從而加大供應力度，穩定市場預期，方便購房人選房，優先滿足無房家庭自住需求。房源將嚴格執行“滬十條”“滬七條”等各項樓市調控政策措施，對按照優先購房政策購買的商品住房，網簽備案滿5年方可轉讓。

9、5月28日，上海市房地產交易中心發布消息，從即日起，已取得房產證、已網簽備案、已取得一手入圍獲得認購資格等三種情況，在購房者進行名下房產套數查詢時，均認定為購房套數。

  （二）貨幣金融政策

1、實施穩健的財政政策和中性的貨幣政策

6月末，廣義貨幣(M2)余額231.78萬億元，同比增長8.6%，增速比上月末高0.3個百分點，比上年同期低2.5個百分點；狹義貨幣(M1)余額63.75萬億元，同比增長5.5%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1個百分點；流通中貨幣(M0)余額8.43萬億元，同比增長6.2%。上半年凈投放現金32億元。

6月末，本外幣貸款余額191.62萬億元，同比增長11.9%。月末人民幣貸款余額185.5萬億元，同比增長12.3%，增速比上月末高0.1個百分點，比上年同期低0.9個百分點。上半年人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。分部門看，住戶貸款增加4.58萬億元。

2、全國房貸利率趨勢性上升

據融360數據顯示，2021年2月，全國房貸利率率先止跌回升，隨后數月呈趨勢性上移。截至5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較年內低點上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較年內低點上漲8BP。

 

三、2021年上半年市場形勢分析與下半年市場走勢預測

2021年上半年上海土地和商品住房均采用集中供應的方式，交易比較活躍。為此政府部門升級了調控，多策并舉穩定市場預期，調控效果逐步顯現，市場熱度逐漸下降，呈現出“前高后穩，回歸常態”的走勢：土地市場出讓面積同比上升，地價保持平穩；商品住房銷售面積同比上升23%，價格指數同比上升4.6%；二手住房成交同比上升58.6%，價格指數同比上升10.1%。以下分別從供地、投資、銷售、房價等方面對上海房地產市場運行和走勢進行分析。

（一）土地市場成交面積同比上升，土地價格保持平穩 

2021年上半年，全市實際成交住宅用地221宗共986.86萬平方米，樓板價7941元/平方米。其中，住宅用地107宗共513.24萬平方米，樓板價13346元/平方米；商服用地27宗共80.75萬平方米，樓板價8793元/平方米；工業用地71宗共333.81萬平方米，樓板價770 元/平方米；其他用地11宗共59.06萬平方米，樓板價2117元/平方米。

住宅用地中，普通商品住房成交57宗共327.2萬平方米；商住成交6宗共54.6萬平方米；保障性住房23宗共91.5萬平方米；租賃住房22宗共52.4萬平方米。

2021年上半年，土地供應發生巨變。受供地“兩集中”政策的影響，上海的土地出讓節奏大調整，上半年多個月份含宅土地零供應，土地市場成交規模也較去年同期有所收縮。6月25日，上海首批集中供地全部出讓完成。共計出讓土地56幅，總成交金額856.82億元，包括31幅含住宅地塊、17幅動遷安置房地塊和8幅租賃住房地塊。其中31幅涉宅用地共393.82萬平方米，總金額773.68億元，平均樓面價為19645元/平方米，平均溢價率為5.79%。此次集中供地呈現出三大特點：一是中心區域冷五大新城區熱。本次市中心由于供應地塊較少，而且出讓條件較高，入圍的企業并不多，競爭并不激烈。而受到加大五大新城土地供應力度的政策指引，在本次31宗含宅地塊中，五大新城土地出讓了273萬平方米，占總量的七成，房企的競爭焦點也主要集中在新城區域，比如青浦地塊就吸引了12家房企參與競拍。二是地價保持平穩，平均溢價率僅為5%。本次土拍設置中止價、最高報價和一次性書面報價，絕大多數地塊設置的溢價率封頂為10%，這讓土拍市場不再是“價高者得”，而是“近均價者得”，這從源頭上杜絕了高溢價的可能性，最終成交的樓板價大約是房地聯動價的40%-50%之間。三是中小型企業也有了拿地機會。此土拍規則有相應的調整，杜絕房企利用多個“馬甲”拍地，“防圍標”限制也持續升級，這讓競拍更為公平，也降低了頭部房企包攬土地的機會，這次共有23家房企競得土地，其中，鵬瑞、京東首次在上海拿地，雅居樂、卓越、大名城、光明地產等近幾年沒在上海公開市場拿地的企業這次也都有所斬獲。

上半年土地市場之最：6月18日，保利以105.13億元競得靜安靈石社區地塊，成交樓板價為51707元/平方米，溢價率為8.39%，這是上半年總價最高的地塊。6月18日，上海楊浦城市建設投資(集團)有限公司以14.02億競得楊浦區定海社區B3-1地塊（大橋街道118街坊），成交樓板價64039元/平方米，溢價率為9.21 %，這是上半年單價最高的地塊。6月22日，建發以總價6.26億元競得崇明區陳家鎮CMS15-0305單元14A-01(實驗生態社區18號)地塊，成交樓板價14418元/平方米，溢價率12.89%。這是上半年溢價率最高的地塊。

2021年下半年土地市場走勢分析：一是結合上海全年土地供應計劃來看，住房用地計劃供應量將增加，下半年仍還會有兩次集中供地，土地供應規模預計會增加。二是上海多策并舉將地價控制在一個平穩的狀態，同時也為房企保留一定的利潤空間，這會讓上海土地更有吸引力，預計下半年會有更多的房企會參與到土拍市場，一些熱點地塊或將競爭激烈。三是在上海土拍新規多維度、高精度的調控，以及房地聯動機制的作用下，土地價格將繼續保持穩定，溢價率將得到有效控制?？傮w上看， 2021年下半年土地市場將呈現“量升價穩”的態勢。 土地供應量會有增加，土地價格保持平穩。

 

 

（二）房地產開發投資保持增長，新開工面積同比微增

上半年，全市鞏固拓展疫情防控和經濟社會發展成果，持續發揮有效投資的關鍵作用，本市房地產開發投資保持增長，完成投資2245.45億元，比去年同期增長11.5%，比2019年上半年增長19.2%，兩年平均增長9.2%。上半年，隨著本年新開工面積增速回落以及去年同期投資基數走高，本市房地產開發投資增速持續回落，但仍保持兩位數增長。

從投資構成看，隨著開發建設持續穩定恢復，本市建安投資穩步增長。上半年房地產開發投資中的建安工程投資993.12億元，比去年同期增長19.4％，兩年平均增長4.8%。土地購置費則隨著新開工增速的回落保持小幅增長，完成1098.37億元，增長4.0％，占全部房地產開發投資的48.9％，比重同比回落3.5個百分點。

從房屋類型看，住宅投資較快增長，商辦投資同比微增。上半年，本市住宅投資1166.28億元，比去年同期增長12.4%，兩年平均增長6.0%。商辦投資602.37億元，增長0.2%，兩年平均增長8.0%。其中，辦公樓投資356.98億元，同比增長0.1%；商業營業用房投資245.40億元，增長0.3%。

上半年，本市房屋新開工面積1708.97萬平方米，比去年同期增長0.1%，增速比一季度回落92.2個百分點；兩年平均增長13.0%。今年本市房屋開工建設有序推進，各月新開工項目數穩定在30個左右，進度較為平穩，但由于去年疫情后促開工政策推進、帶動開工規模逐月增加，因此上半年全市新開工面積增速較一季度大幅回落。分類型看，住宅新開工面積745.99萬平方米，同比下降16.9%；商辦新開工面積452.25萬平方米，增長20.5%。

上半年，本市房屋竣工面積1354.45萬平方米，比去年同期增長14.1%，兩年平均增長9.0%。其中，住宅竣工面積749.55萬平方米，同比增長11.2%；商辦竣工面積276.66萬平方米，增長18.9%。

 

（三）市場化住房成交面積大幅增長，價格指數基本穩定

2021年上半年，上海商品房市場總體上呈現“前高后穩”的態勢。全市商品房批準預售574.35萬平方米，同比增長33.61%；其中商品住房批準預售493.32萬平方米，同比增長55.73 %。全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）832.83萬平方米，同比增長29.2%；其中商品住房銷售667.94萬平方米，同比增長23.0%。

2021年1-6月上海新建商品住房價格指數同比上升。從環比看，1月份漲0.6%、2月份漲0.5%，3月份漲0.3%，4月份漲0.3%、5月份漲0.4%，6月份漲0.5%。從同比看，6月份同比上升4.6%。

2021年上半年，市場化商品住房（不包括保障性住房）銷售面積548萬平方米，同比上升70.7%；銷售均價54456元/平方米，同比下降8.3%。但這主要是因為去年上半年受到疫情影響，市場成交量較低，且高價樓盤成交過多所致。從走勢上看，據房地產交易中心網上數據（見圖2）顯示，上半年樓市呈現前高后穩，逐漸回歸常態的走勢：1月份，市場成交延續去年年底的上升態勢，市場成交熱度繼續上升，此外部分2020年成交的項目集中在當月網簽，這雙重因素導致了單月成交量創下2017年以來新高，成交140.08萬平方米，針對市場的熱度不斷上升，1月21日，政府出臺“滬十條”，調控市場。2月份，上海推出新房認籌積分制，政策更加精細化，精準打擊假離婚及炒房客，同時又恰逢春節，當月市場無新增供應，市場成交量快速回落至62.48萬平方米，但對比往常春節月份，成交仍處于高位。3月份，調控再次加碼，“新滬七條”出臺，而且受商品房集中供應影響，當月僅有三個項目共12萬平方米的供應入市，市場供應出現“斷檔”現象。但市場需求仍然旺盛，特別是部分購房者擔心后續還會有更嚴格調控政策出臺，加快入市節奏，市場出現“末班車效應”，同時受到市場升溫影響，一部分積分達標但原本并無入市意愿的購房者也提前入市，市場的供不應求導致成交量再次回升，成交105.77萬平方米。二季度，調控效果漸漸顯現，市場熱度有所下降，商品房集中供應穩定了市場預期，需求穩步釋放，市場走勢逐漸回歸常態，4、5兩月分別成交78.36萬平方米和65.55萬平方米。6月，第二批新房集中供應入市，新推36個項目入市，新增供應量創下半年來新高，市場成交量也隨之回升，當月成交95.86萬平方米。

圖2：2020年1月-2021年6月上海市場化商品住房銷售情況

上半年，上海持續收緊樓市調控政策，先后出臺“滬十條”、“新滬七條”，對現有的調控政策堵漏洞、打補丁，規范市場行為。此次政策組合拳直接針對了上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策內容非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內容，體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。具體來看此次調控主要有以下幾點內容：升級限購，將法拍房也納入限購；推出新房認籌計分制，計分制下，認購比最高為1.3：1，政策向無房剛需客傾向，減少認籌過熱現象出現，穩定了購房者情緒，避免恐慌入市；增加限售，按照優先購房政策購買的商品房限售5年；精準打擊樓市炒作行為，新政計入5年內購房記錄，離婚3年內按離婚前家庭套數計算，精準打擊“假離婚”及炒房客。  

根據研究機構數據顯示，上半年上海共148個樓盤認購，累計開盤109次，供應房源4.7萬套。其中92個樓盤進行了公證搖號，參與搖號的認購人數近4.6萬組。認籌率高的樓盤主要集中在市中心區域內性價比較高的項目，積分門檻也特別高，比如黃浦區的復興瓏御項目，認購客戶的入圍積分達到了112.8分，這是上海首個最接近滿分的樓盤項目?！胺e分制”新政出臺后，買房人通過各種方式來增加積分，有的賣掉多套房子打新，有的將自己名下房產全部過戶給父母打新。新房市場的火爆主要原因是“一二手房倒掛”，部分中心區域的新房存在著明顯的套利空間。受到限價政策的影響，二手房價格遠高于新房價格，購房者“買到即賺到”。還是以復興瓏御項目為例，該項目在售的新房均價為13.58萬元/平方米，而一期的二手房掛牌價格已經超過20萬元/平方米，該項目主力戶型為200平方米，購房者買入資產就直接升值千萬，在巨大的利益趨勢下，中心區域內的明星樓盤認籌率居高不下。

2021年上半年，全市新建商品房去化周期縮短，動遷安置房存量上升。受到上半年市場成交放量影響，全市新房存量快速下降，去化周期維持在5個月左右。中心區域如虹口、長寧、楊浦基本已無庫存；金山、奉賢等去年銷售不暢的外圍區域庫存也明顯下降。截至6月30日，全市市場化新建商品住房網上供應面積為642.25萬平方米，同比下降10.5%。其中普通商品住房可售量為97.98萬平方米，比去年同期下降13.4%。另外，由于近年來，征收安置居民以貨幣安置為主，動遷安置住房存量有所上升，可售量為2441.55萬平方米，比去年同期上升11.7%。

2021年下半年商品房市場分析，從政策面來看，中央將繼續堅持“房住不炒”基調不變，上海將“因城施策”運用各種措施，不斷細化和完善調控“工具箱”，精準施測，形成合力，著力穩定市場預期，鞏固現有調控成果。從供求面看，調控政策將進一步顯效，交易活躍度或有回落。供應方面，由于去年住宅用地供應量較大，土地成交面積增長明顯，后續會有大量新房等待上市。但商品住房集中供應后，市場供應速度將得到有效控制，整體供應節奏會平穩有序；需求方面，隨著政策效應顯現和房貸持續收緊的影響，購房者心態將從焦慮逐步回歸平靜，成交周期也會拉長，結合供需兩方面判斷下半年成交面積可能會略低于上半年。從金融信貸面來看，下半年貨幣金融政策會有所放松，但房地產信貸政策仍將嚴控。綜上所述下半年市場將逐漸降溫，單月平均成交量將回歸常態，交易量將會略低于上半年，價格則會保持平穩。

（四）二手住房市場成交量大幅上升，價格指數兩位數上升

2021年上半年上海存量房（二手房）登記成交面積1560.72萬平方米，同比上升55.5%。其中存量住宅成交面積1419.45萬平方米，同比上升58.6%；住宅成交均價40792元/平方米，同比上升5.2%。

2021年1-6月上海二手住房價格指數：1月份漲1.3%，2月份漲1.3%，3月份漲1.1%，4月漲0.9%，5月份漲0.7%，6月份漲1.0%,，6月同比上漲10.1%。

圖3：2020年1月-2021年6月上海二手住房成交情況

 

 

 

 

 

 

據房地產交易中心網上數據（見圖3），2021年上半年二手住房市場，呈現出“量價齊升”的走勢。1月，延續去年年底的成交熱度，二手房成交創下2016年以來的新高，達到43681套。2月，“滬十條”出臺，加上恰逢春節，成交量回落至18695套。3月，隨著一手房市場回暖，以及積分制造成部分購房需求外溢，二手房市場也快速回暖，單月成交38051套。二季度，隨著調控效應逐漸顯現，成交量有所回落，但相較往年仍處高位，二手房市場供需兩旺，成交量和價格逐月上升。4月、5月、6月分別成交23093套、24092套和26627套。上半年二手房市場維持高位主要有三方面原因：一是上?，F有的限價、限貸、搖號等調控政策大多都是針對新房市場的調控，二手房市場受調控影響較小，市場一直維持著高熱度。二是積分制后，上海新房市場有所降溫，部分積分不滿足要求的購房者溢出至二手房市場，同時也有部分客戶為了“籌積分”，賣掉多套房子“打新”，這也讓市場供應有所增加。三是舊改需求持續釋放。2021年，本市舊改力度仍然很大，全年計劃改造70萬平方米、受益居民3.4萬戶，上半年僅黃浦區就啟動6個項目，涉及征收總量1萬余戶，而且近年來，征收居民多以貨幣補償為主，大量的剛性需求入市也推動了二手房市場的熱度。

2021年下半年二手房市場將的走勢呈現量價趨穩的特點。這主要有三個原因：一是隨著二手房掛牌價格核驗政策的推出，虛高炒作房源、隨意漲價的行為將得到有效限制，不符合市場價格標準的二手房將下架，市場供應會急劇減少。以深圳為例，深圳在推出二手房指導價后，二手房成交“暴跌”，6月僅成交2820套，同比下降超七成。二是受到貸款集中度政策的影響，各大銀行收緊了對二手房的房貸額度和放款速度，目前銀行放款周期延長至近100天（去年同期為40天左右），這將拉長成交周期。三是隨著調控政策的不斷發酵，二手房市場的熱度會明顯下降，房東的掛牌價將明顯下降，購房者的心態也將歸于穩定，市場將進入新一階段的價格博弈。

 

 

 

四、對當前上海房地產市場的看法和建議

2021年上半年，上海嚴格貫徹中央“房住不炒”精神，落實調控“一城一策”的要求，先后出臺“滬十條”、“新滬七條”等樓市新政，進一步加強房地產市場調控。下半年上海會更加堅定地做好房地產市場調控工作，規范市場秩序。從當前的市場情況來看，2020年年中以來的這輪上漲大概率已到高點，市場后期將保持穩中趨降的態勢。調控成效雖然顯現，但市場的高位發展仍可能引發新的調控政策出臺，特別對階段性的需要“打補丁”的政策可能會不斷出臺。從長期來看上海市場供需仍然偏緊，部分新房項目仍然維持著一定的熱度，市場反彈基礎猶存。下一步，政府仍然要鞏固現有調控成果，堅持綜合施策，不斷完善和健全調控政策，促進房地產市場健康穩定發展。從企業的角度來看，近兩年來調控新政的陸續出臺已經改變了市場大環境：“三道紅線”改變了企業的融資環境、集中供地改變了企業的投資節奏、商品房集中供應改變了企業的銷售節奏，房地產開發企業要主動適應環境變化，改變經營、投資、銷售策略，逐漸摸索出一條新的發展之路。

（一）鞏固調控成果，多策并舉促進市場平穩健康發展

在一系列調控政策作用下，上海房地產市場熱度有所降溫，新房市場交易量回歸常態，房價保持平穩。但從長期來看供需平衡偏緊，市場再次反彈基礎猶存。政府部門要繼續研究儲備相關調控政策，確保房地產市場平穩運行。

1、強化預期管理，規范市場有序發展環境

要把預期管理作為房價調控的重要任務。預期既會影響需求釋放節奏，還會催生新的需求，甚至會影響價格的上漲?！懊孕欧績r一直漲”的市場預期就是樓市泡沫的重要催化劑。政府部門要在政策宣講、風險警示、輿情管控等方面做好相應工作，穩定市場預期。通過各種方式向市場傳遞堅定的調控信號，加強政策協調與銜接。同時要關注市場輿情變化，特別要對微博、公眾號等新媒體加強管理，對釋放投機炒作信號的行為依法及時處置。

加大整治規范房地產市場秩序力度，及時關注市場上出現的新情況、新問題，特別是人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，以及相關輿情熱點問題，及時出對策、出措施，如新房銷售環節公平的搖號、選房實施，打擊“茶水費”等違規現象，二手房強化中介行為管理，特別是捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序行為等，使市場保持在良性的發展狀態。

2、增加有效供應，關注市場中長期供求平衡

做好住房供需兩端管理。住房供給端要增加住房的有效供給，適度調整住宅與非住宅用地比例。在五個新城等重點區域、產業發展較快區域，加大住宅用地供應比例和力度。加快租賃住房建設速度，早日形成市場供給，將一部分需求轉移到租賃住房市場。住房需求端要繼續通過差異化信貸、稅收、認籌等措施進一步抑制投資投機需求，嚴查購房資金來源，防止經營貸、消費貸等資金違規進入樓市。同時要加強對二手房市場管理，限制虛高炒作房源、隨意漲價的行為，緩解“一二手房”倒掛現象，防止二手房市場的“虛火”傳導至整個市場。同時，也要保護合理住房需求，引導需求有序釋放。

3、加快保障性租賃建設供應，有效滿足租賃需求

發展租賃住房是解決好大城市住房突出問題的一個重要途徑。加大租賃住房市場建設力度，特別是保障性住房建設供應，快速形成有效的供應，使更多新市民、青年家庭通過租賃居住解決住房問題。政府要在土地、金融、稅收等方面對租賃住房市場發展給予支持。增加租賃住房的土地供應，加快探索利用集體用地和企事業單位自有土地建設租賃住房；完善租賃住房居住證辦理、公共服務享受等政策，使租賃居住具有長期性和穩定性。穩健發展租賃住房投資基金，配套租賃住房信貸政策，引導社會資金長期投資租賃住房市場；降低租賃住房稅費負擔，特別是對租賃住房的開發運營企業予以傾斜，在建設階段、運營階段給予一定的稅收優惠。

4、優化政策關注企業經營中所遇到的問題 

企業拿到土地后都是從成本控制和快速開發的角度來做項目，最后呈現出的產品的品質是不會很高的，市中心的土地這樣稀缺的資源最后就浪費了，這對上海整體的住宅品質提升是不利的，政府能否對環內環外，老城新城的房地聯動做一些差異化？用一些獎勵政策引導企業在一些稀缺地段上造精品項目。

根據需求變化調整戶型配比。在當前的市場環境下，客戶置換的時間成本、資金的成本、房票成本非常高。部分客戶出現了首置改善化的情況，即第一次購房就直接解決改善問題，解決未來10年左右的住房需求?，F在的土拍政策中戶型配比要求已經無法滿足需求，政府能否提高改善戶型的配比，適應需求的改變。

舊改項目規劃方面是否能有所突破?，F在舊改項目收儲成本很高，最后做出來的產品價格也很高，針對的群體是高收入人群，這部分客戶對產品的要求是很高的，但現在的舊改政策中對風貌保護的建筑基底的要求非常嚴格，按照這個政策，現在改造做出來的產品密度非常高，有些地塊容積率都達到了1.1，這明顯不符合高端客戶的需求。

（二）積極調整經營策略，適應行業發展新趨勢

經過這兩年的調控，房企的生存環境已經發生了巨變：“三道紅線”改變了企業的融資環境、集中供地改變了企業的投資節奏、商品房集中供應改變了企業的銷售節奏，房地產開發企業要在經營、投資、銷售等方面主動適應新政策、新環境，積極改變經營策略，建立適合企業的可持續發展模式。

1、密切關注企業資金鏈安全，拓寬融資渠道

近年來，房地產的融資環境全面收緊，三道紅線和貸款集中度政策出臺后，房企融資渠道明顯收緊，再加上金融系統持續壓降信托規模，房地產融資規模已經明顯下降。據不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。同時，房貸集中度管理影響銀行內部決策，銀行收緊涉房貸款額度，信貸額度緊張，疊加按揭放貸時間延長以及房貸利率上調對房企回款帶來很大沖擊。下半年，受國內經濟下行、國際大宗商品上漲和出口見頂等多重壓力，貨幣金融政策預計會有所放松，但這主要還是為了防止經濟下滑，紓困實體經濟，幫扶中小微企業。房地產金融貨幣環境很難有明顯改善，尤其是熱點城市，會繼續強化信貸資金用途管理，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。預期房企“融資難”、“融資貴”的狀態仍然不會有明顯改觀。

當前房企面臨的最大考驗就是如何應對融資渠道收緊和債務集中到期的雙重壓力，這將考驗房企資金統籌能力。企業還是要從加大回款力度和創新融資方式這兩面下手。首先，繼續加大銷售回款力度，房企通過快周轉來促進銷售的空間其實相對有限，企業可以重新調整項目運營管理流程來契合新環境，如及時調整推盤節奏，狠抓回款考核，與銀行簽訂前置文件鎖定充足的按揭額度等。其次，要繼續探索新的融資方式，從依賴傳統債務融資轉向拓展項目股權融資、供應鏈金融、盤活底層資產證券化、引入險資和銀行戰投以及分拆輕資產上市等方式。

2、調整經營策略，構建可持續發展模式

在行業增速放緩疊加“三道紅線”的壓力下，企業控負債、降杠桿壓力增加。企業業績增長承壓、目標增速趨緩。房地產企業需要謹慎經營、防范風險為主，同時積極適應新的政策與市場環境，調整投資、銷售、融資等各方面的經營計劃，構筑起可持續性發展模式。隨著不同城市市場分化加劇，企業需要對不同城市調整經營策略。一線和熱點二線城市未來需求仍將持續增長，且項目具有一定的利潤空間，大型企業可以通過土拍拿地、股權收購等方式增加土地儲備，深耕發展。中小型企業則可另辟蹊徑，通過城市更新、城中村改造等方式拿地開發；在需求不足、競爭激烈的低能級城市企業則需要深化銷售渠道，加強營銷和折扣力度，及時調整價格優惠搶占市場份額、加速現金回流。此外，在需求側改革推行下，房地產企業也要轉變發展思路，加速向買方市場轉型。提升品牌力、強化產品力、提升服務力，多維度的提升自身綜合實力，這樣才能在日趨同質化的行業競爭中保持優勢，進而助力項目去化、提升銷售回款效率。

3、把握“集中供地”模式下的投資機會

集中供地制度對開發商的綜合能力提出了更高的要求，開發商要在資金籌措、成本控制、標準化制定等方面不斷提升，主動適應新規帶來的機遇和挑戰。一是房企投資策略、流程、審核節點需要重新調整。投研工作需要前置，注重對城市周期的研究，并在資金、參拍資格有限的情況下優化拿地策略，使效益最大化，同時也要根據城市供地節奏及時調整，提升資金的統籌能力；二是聚焦、深耕重點城市。廣撒網的模式在集中供地制度下已不再適用，企業要聚焦自身優勢區域，區位上更偏向選擇一二線和周邊外溢城市，重點關注長三角、粵港澳、川渝大都市圈等熱點城市，這些城市在在人口、產業支撐下有較高的安全邊界；三是加大企業之間的合作，“抱團取暖”，聯合拿地。對于多數現金儲備緊張的房企而言，還是要選擇加大合作，聯合拿地，分散風險。而在一些限制參拍次數的城市，龍頭房企也難一家獨大，中小房企可以適時出擊，主動“撿漏”，當然中小企業也可以“抱團取暖”，聯合拿地；四是房企還要與產業資本“交朋友”，依托產業資本的優勢提升拿地能力。比如此次上海土拍，卓越就依托和京東的良好關系以零溢價拿下了普陀西站的土地。