2022年上海房地產市場調研報告

房地產市場調研是上海市房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海市房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和高校研究機構的專家組成調研組，定期研究分析房地產市場。

本次調研以分析2022年上海房地產市場運行情況為基礎，提出對于2022年市場形勢的看法和2023年市場走勢的預判，并形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。

一、2022年上海房地產市場的基本情況

（一）土地供應

2022年，全市新增經營性用地333宗共1425萬平方米。其中住宅用地116宗共851萬平方米；商服用地38宗共70萬平方米；工業用地140宗共726萬平方米；其他用地39宗共79萬平方米。

（二）房地產開發投資

2022年，全市完成房地產開發投資4979.54億元，比上年下降1.1%（全國完成房地產開發投資132895億元，比上年下降10%），增幅回落8.3個百分點；其中住宅投資2771.8億元，比上年增長3.7%，增幅回落6.8個百分點。房地產開發投資占全社會固定資產投資的52.7%。

（三）房地產開發建設

2022年，全市商品房施工面積16678.19萬平方米，比上年增長0.3%，增幅回落5.3個百分點；其中住宅施工面積為7759.31萬平方米，上升2.1%。在施工面積中，新開工面積2939.74萬平方米，下降23.6%（全國為下降39.4%）；其中住宅新開工面積1602.02萬平方米，下降4.8%（全國為下降39.8%）。

2022年，全市商品房竣工面積1676.4萬平方米，比上年下降38.8%，增幅回落34個百分點；其中住宅竣工面積934.69萬平方米，下降34.2，增幅回落21.5個百分點。

（四）房地產交易

2022年，全市商品房銷售（包括現房銷售和期房銷售）1852.88萬平方米，比上年下降1.5%，增幅回落6.6個百分點。其中商品住房（包括市場化商品住房、銷售型保障住房）銷售1561.51萬平方米，增長4.8%，增幅回升0.9個百分點。

2022年，全市存量房（二手房）成交登記面積為1426.93萬平方米，比上年下降43.98%，增幅回落46.08個百分點，其中住宅成交登記1271.82萬平方米，下降44.47%，增幅回落46.47個百分點。

（五）住房價格

全市新建商品住房價格指數：環比1月份漲0.6%、2月份漲0.5%，3月份漲0.3%，4月份持平、5月份持平、6月份漲0.5%、7月份漲0.5%、8月份漲0.6%、9月份漲0.2%、10月份漲0.3%、11月份漲0.3%、12月份漲0.4%。同比上年12月份上漲4.1%。二手住房價格指數：環比1月份漲0.6%，2月份漲0.9%、3月份漲0.4%、4月份持平、5月份持平、6月份漲0.2%,7月份漲0.8%、8月份漲0.6%、9月份漲0.5%、10月份跌0.4%、11月份跌0.5%、12月份跌0.5%。同比上年12月份同比上漲2.6%。

2022年，全市商品住房平均銷售價格（含銷售型保障房）44430元/平方米，比上年上漲8.4%。二手住房平均成交價格39168元/平方米，比上年下跌2.2%。

（六）房地產金融

2022年，全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額26072.06億元，同比增長4.7%，增幅同比回落0.9個百分點。其中個人住房貸款余額16594.26億元，同比增長0.9%；人民幣房地產開發貸款余額8243.73億元,增長13.8%。

二、2022年房地產市場的政策環境

2022年，受宏觀經濟下行、行業周期調整、疫情反復等多重因素影響，政策面在“房住不炒”總基調的前提下適度寬松。國家相關部門頻繁釋放積極信號，多次從需求端到企業端出臺利好政策。主要聚焦在重塑行業信心、降低購房成本和保市場主體這三方面。首先，中央政治局、國務院、央行、銀保監會、住建部等政府及相關職能部門多次發聲，重提房地產是國民經濟的支柱產業，要求確保房地產市場平穩發展，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，支持各地從當地實際出發完善房地產政策。這些表態意在穩定房地產市場預期，重塑行業信心。其次，多策并舉為需求端提供信貸支持，推動市場復蘇。央行全年共三次降息兩次降準，存款準備金率降至7.8%，5年期以上LPR共下調35個基點；央行、銀保監會明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點；央行、銀保監會對部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；下調公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。最后，房地產融資政策漸進松綁，為企業紓困。比如明確并購貸不再計入“三道紅線”、保租房貸款不納入房地產貸款集中度管理、銀行新增6000億元房地產融資。11月后，監管對房企融資態度更為積極，由原來“救項目”逐漸轉向“救項目與保主體”并存。信貸、股權、債券“三支箭”先后落地：央行、銀保監會出臺“金融16條”；證監會發布“新5條”支持房地產股權融資；交易商協會表示將繼續支持民營企業發債融資；三部委發文指導銀行向優質房企開具保函抵頂預售資金。

地方則全力落實“因城施策”，根據各地市場情況逐步優化政策。特別在4月份政治局會議明確鼓勵地方完善房地產政策之后，各地因城施策進入高峰期，出臺政策節奏加快，政策力度加大，且從低能級城市向高能級城市擴圍。據統計，全年約有295省市出臺595次房地產松綁政策，內容主要涉及優化四限政策（杭州、南京等39城放松限購；濟南、廈門等111城放松限貸；廣州、西安等7城放松限價；西安、成都等24城放松限售）、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等。

今年上海受到疫情影響，市場經歷了近3個月的靜默，行業、企業均受到了前所未有的考驗。為此，上海加大了紓困力度，在信貸、稅收、人才落戶、城市更新等方面出臺一系列政策，幫助房地產行業盡快復工復產。4月，央行上?？偛堪l布《關于進一步做好金融支持疫情防控和經濟社會發展工作的指導意見》，要求穩妥執行上海市差別化住房信貸政策，重點加大對首套、小戶型、新市民購房信貸支持，合理安排個貸受理與投放。5月，發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，對房地產行業提出多方位支持，包括加大減稅力度；全方位支持人才落戶、購房；加快舊改、城市更新；加快商品房供應等。6月，連續兩次發布人才落戶新政，一流大學留學生放開落戶限制、應屆碩士畢業生可直接落戶、對滿足要求的應屆本科畢業生開放落戶限制。10月，上海臨港進一步優化人才購房條件。符合條件的非本市戶籍人才，在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿1年及以上、且在本市無住房的，在新片區限購1套住房。

（一）房地產有關政策

1、1月30日，人民銀行、銀保監會印發《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（銀發〔2022〕30號）?！锻ㄖ饭菜臈l：一、自本通知印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。二、銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融產品和金融服務。三、……。四、……。

2、1月末，住房和城鄉建設部、人民銀行和銀保監會聯合印發了關于對商品房預售資金監管的正式文件。文件規定，地方要采取招標形式確定預售資金監管的銀行，在預售資金監管額度方面仍由各地的市縣級城鄉建設部門根據項目工程造價、項目情況等多方面進行核定。當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由開發商提取自由使用。但涉及到具體撥付的節點時由各地的市縣級城鄉建設部門確定。另外，文件中還對房企提取預售監管資金的額度和提取條件進行了明確規定。

3、3月14日，財政部、住建部印發《中央財政城鎮保障性安居工程補助資金管理辦法》（財綜〔2022〕37號），《辦法》明確補助資金支持范圍包括：1、租賃住房保障。主要用于支持公租房、保障性租賃住房等租賃住房的籌集，向符合條件的在市場租賃住房的城鎮住房保障對象發放租賃補貼等相關支出。2、城鎮老舊小區改造。主要用于小區內水電路氣等配套基礎設施和公共服務設施建設改造，小區內房屋公共區域修繕、建筑節能改造，支持有條件的加裝電梯等支出。3、城市棚戶區改造。主要用于城市棚戶區改造項目中的征收補償、安置房建設(購買)和相關配套基礎設施建設等支出，不得用于城市棚戶區改造中安置房之外的住房開發、配套建設的商業和服務業等經營性設施建設支出。

4、3月16日，國家金融委召開專題會議指出，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，要求防范化解房地產市場風險，促進房地產業良性循環和健康發展。財政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

5、4月29日，政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

6、5月20日，住建部、財政部、人民銀行印發了《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》（建金〔2022〕45號），《通知》共三條：一、受新冠肺炎疫情影響的企業，可按規定申請緩繳住房公積金，到期后進行補繳。在此期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。二、受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門。三、各地根據當地房租水平和合理租住面積，可提高住房公積金租房提取額度，支持繳存人按需提取，更好地滿足繳存人支付房租的實際需要。

7、7月28日，中央政治局會議指出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

8、9月29日，央行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，《通知》共兩條：一是對于2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。二是按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

9、9月30日，財政部、國稅總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（2022年第30號），《公告》共六條：一、自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。……。二、……。三、享受本公告規定優惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：1.納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。……。2.出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。四、……。五、……。六、……。

10、11月11日，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發[2022]254號），《通知》六大點共十六條：1、穩定房地產開發貸款投放；2、支持個人住房貸款合理需求；3、穩定建筑企業信貸投放；4、支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；5、保持債券融資基本穩定；6、保持信托等資管產品融資穩定；7、支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；8、鼓勵金融機構提供配套融資支持；9、做好房地產項目并購金融支持；10、積極探索市場化支持方式；11、鼓勵依法自主協商延期還本付息；12、切實保護延期貸款的個人征信權益；13、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；14、階段性優化房地產項目并購融資政策；15、優化租房租賃信貸服務；16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

11、11月28日，證監會官網發文“證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問”，共5項措施，包括：一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資；三是調整完善房地產企業境外市場上市政策。四是進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；五是積極發揮私募股權投資基金作用。

12、12月15日，新華社發布重要文章。國務院副總理劉鶴在文中指出對于明年中國經濟實現整體性好轉，我們極有信心。房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

13、12月15日至16日，中央經濟工作會議在北京召開。會議指出，要有效防范化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

上海政策：

14、4月29日，央行上?？偛坑“l《關于進一步做好金融支持疫情防控和經濟社會發展工作的指導意見》?！兑庖姟饭?/span>包括7個方面20條具體措施，其中與房地產行業有關：10、金融機構要準確把握和執行房地產金融審慎管理各項要求，穩妥執行本市差別化住房信貸政策，重點加大對首套、小戶型、新市民購房信貸支持，合理安排個貸受理與投放。11、區分房企項目風險與企業集團風險，支持房地產開發企業、建筑施工企業合理融資需求；加大對保障性住房建設支持力度。對因疫情影響緩建停工、延期交房的部分已售住宅項目，應綜合項目實際、借款人意愿等，按照市場化、法治化原則妥善協商處理，切實維護購房人合法權益。

15、5月29日，上海人民政府發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》（滬府規〔2022〕5號）?！斗桨浮饭?個方面50條具體措施，其中與房地產行業有關內容：26、全力推動在建項目復工復產，指導建筑工地落實防疫措施，具備條件的項目做到“應復盡復”，保障在建項目連續施工。加大新開工項目協調力度，優化政府投資項目審批程序，符合條件的政府投資項目合并編制審批項目建議書、可行性研究報告和初步設計，實行格式化審批、簡化審批流程、分期審批及供地等措施，促進新項目開工建設。積極采取容缺后補等方式，加快推進重大產業項目開工建設。……。28、加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障。年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造，年內新啟動8個以上城中村改造項目。中心城區舊區改造聯動政策推廣至五個新城，優化完善城中村改造政策。積極拓寬融資渠道，支持發行地方政府專項債券用于城市更新項目。健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設籌措和供應。完善住房租賃法規政策，加強住房租賃管理和服務。29、促進房地產開發投資健康發展，建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發、拿地、開工、銷售全流程時間。新開工建設的住宅項目城市基礎設施配套費可順延3個月繳納。完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。……。41、對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業辦公用房自持比例。……。42、適當增加2022年度建設用地計劃，加大凈增建設用地指標，支持保障各區重點產業項目用地需求。按照各區2022年低效建設用地減量化任務提前下達建設用地指標，加大周轉指標暫借的支持力度。對于建設用地指標確有缺口的區，可由市級指標采取“直供”方式解決。……。46、全面落實各類人才計劃和政策，優化人才直接落戶、居轉戶、購房等條件，加大海外人才引進、服務和支持力度，……。

16、6月7日，市人社局發布《關于助力復工復產實施人才特殊支持舉措的通知》（滬人社力〔2022〕103號），《通知》共十八條，其中第三條規定：加大世界名校留學人員引進力度。在符合留學人員落戶基本條件的基礎上，對于畢業于世界排名前50名院校的，取消社會保險費繳費基數和繳費時間要求，全職來本市工作后即可直接申辦落戶；對于畢業于世界排名51-100名的，全職來本市工作并繳納社會保險費滿6個月后可申辦落戶。

17、6月28日，市教委、市發改委、市人社局和市公安局發布《關于做好2022年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業工作的通知》。《通知》規定，在滬各研究所、各高校應屆碩士畢業生、其他世界一流大學建設高校應屆碩士畢業生、世界一流學科建設高校建設學科應屆碩士畢業生，符合基本條件者，可直接落戶；在滬“雙一流”建設高校的應屆本科畢業生，在五個新城、南北地區重點轉型地區用人單位工作的，符合基本條件者，直接落戶。

18、10月27日，上海臨港官微發布文件，決定進一步優化人才購房條件。定向優化人才購房準入條件：同時符合單位條件之一、個人條件之一以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿1年及以上、且在本市無住房的，在新片區限購1套住房，同時購房資格由居民家庭調整為個人。轉讓限制方面，適用定向優化人才購房政策的非本市戶籍人才，在滬繳納職工社會保險或個人所得稅已滿1年的，所購新建商品住房自合同網簽備案滿7年后可轉讓；滿2年的，6年后可轉讓；滿3年未滿5年的，5年后可轉讓。此次的實施范圍為臨港新片區產城融合區域，包括臨港全境，外加藍灣、四團鎮以及四團鎮下屬平安鎮。

（二）貨幣金融政策

1、實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策

12月末，廣義貨幣(M2)余額266.43萬億元，同比增長11.8%，增速比上月末低0.6個百分點，比上年同期高2.8個百分點；狹義貨幣(M1)余額67.17萬億元，同比增長3.7%，增速比上月末低0.9個百分點，比上年同期高0.2個百分點；流通中貨幣(M0)余額10.47萬億元，同比增長15.3%。全年凈投放現金1.39萬億元。

12月末，本外幣貸款余額219.1萬億元，同比增長10.4%。月末人民幣貸款余額213.99萬億元，同比增長11.1%，增速比上月末高0.1個百分點，比上年同期低0.5個百分點。全年人民幣貸款增加21.31萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.83萬億元，其

2、降低存款準備金率兩次

為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.1%。

為保持流動性合理充裕，促進綜合融資成本穩中有降，落實穩經濟一攬子政策措施，鞏固經濟回穩向上基礎，中國人民銀行決定于2022年12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。

3、三次調降LPR利率，5年期以上LPR共下調35個基點

1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。分別下調10個基點和5個基點。

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布1年期LPR持平，為3.7%；5年期以上LPR為4.45%，下調15個基點。

8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別下調5個基點和15個基點。

4、人民幣匯率波動加劇

在高通脹、緊貨幣的大環境下，全球貨幣市場經歷了劇烈震蕩的一年。美聯儲全年連續七次加息，加息幅度累計高達425個基點。受美聯儲加息影響，人民幣匯率全年波動加劇，對美元匯率最高觸及6.3048，最低下探至7.3280，最大波幅超過一萬個基點。人民幣對美元即期匯率最終收于6.9514，全年累計貶值超過9%。

三、2022年市場走勢回顧與2023年市場形勢分析

2022年，在疫情影響和全國市場下行的不利局面下，上海房地產市場展現出了極大的韌性，總體呈平穩態勢。全年住宅用地成交顯著增加；房地產投資先抑后揚；新建商品住房成交穩定；受預期、疫情等因素影響，二手住房成交有所下降。

展望2023年，從宏觀經濟面看，隨著疫情防控措施的優化調整，全力“拼經濟”將成為2023年的主旋律。隨著全球經濟增長預期放緩，發達經濟體面臨衰退壓力，將對我國出口貿易造成較大沖擊。拉動經濟增長將更多依靠國內大循環來實現，房地產行業既能拉動投資，又能促進消費，將在“提振經濟”中要扮演重要角色。同時，隨著經濟運行的復蘇，居民收入水平有望提升，對未來的預期也將逐步改善，這將對房地產行業帶來正向拉動。從資金面看，為支持宏觀經濟發展，助力經濟運行在合理區間，2023年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，市場將保持充足的流動性。預計隨著各項金融利好政策的落實，房企融資環境將有所改善，企業資金壓力或將得到緩解。居民需求端信貸支持力度有望進一步加強。從房地產政策面看，中央在2022年年底明確了要重點支持消費和擴大內需，并且確立了房地產的支柱產業地位。在堅持“房住不炒”基調不變的基礎上，預計房地產行業供需兩端政策均有繼續優化的空間，政策力度有望進一步加強，在支持住房需求、化解債務危機、保交樓方面持續發力。

2023年，上海將繼續穩妥實施“一城一策”，以“三穩”為目標，更加注重供需雙向精準調控，支持剛性和改善性住房需求有序釋放，防范化解房企風險。預計上海房地產市場將總體將保持平穩發展的態勢，土地市場量穩價平，土地溢價率維持低位；房地產開發投資保持增長，施工和新開工面積比上年有所上升；商品住房成交穩中略升（包括新建住房銷售和二手房買賣），價格保持平穩。

（一）2022年住宅用地量增價升，預計2023年量平價穩

2022年，全市實際成交經營性用地344宗共1499萬平方米，總成交金額為3312億元。其中，住宅用地115宗共547.8萬平方米；商服用地44宗共76萬平方米；工業用地146宗共792萬平方米；其他用地38宗共81萬平方米。住宅用地中，普通商品住房成交92宗共413萬平方米；商住成交21宗共119萬平方米；租賃住房2宗共18萬平方米。

據研究機構數據顯示，上海全年共四批次集中出讓土地，共出讓涉宅地塊115宗（四批次分別出讓40宗、34宗、35宗、6宗），總出讓面積達到547.8萬平方米，同比增長20.9%；總出讓金額達到2839.5億元，同比增長64.7%。

首輪集中供地：受疫情影響中斷，為了提振房企的拿地積極性，優化了出讓規則，降低了參拍門檻，并通過降低封凍資金比例來緩解房企參拍資金壓力。這些舉措吸引了多家央、國企參拍。首輪土拍整體表現平穩，36宗涉宅用地全部成交，土地出讓金共成交834.7億元（加上此前成交的4宗城中村改造地塊，40宗地塊共成交879億元），平均溢價率3.46%。其中超半數地塊底價成交，達到19宗；進入一次報價環節地塊13宗，占比36%。

第二批次集中供地：此輪供地質量明顯提升，長寧、靜安、楊浦和普陀等核心城區均有地塊出讓。此外，遠郊地區的地塊房地聯動價也有所提升，這提高了房企拿地的意愿，企業參拍積極性大增。因此本輪土拍市場熱度較上輪有明顯回升，近四成地塊觸及了中止價，總體溢價率也上升明顯。第二批集中供地共計成交34宗含宅地塊，成交總金額780億元，平均溢價率4.49%。13宗觸及中止價、以一次性報價成交，占比達到38%.

第三批次集中供地：此輪供地雖然也有中心城區稀缺土地的供應，但由于行業資金偏緊的局面沒有明顯改觀，而且經過前兩輪土拍的消耗，房企拿地預算大幅縮減，整體熱度有所下降，大部分地塊以底價成交。第三批集中供地共計成交35宗含宅地塊，成交總金額1054億元，刷新了上海歷次集中供地的最高總價記錄，平均溢價率為2.27%。其中8宗地塊觸及中止價、以一次性報價成交，占比達到22.8%。

第四批次集中供地：四季度以來新房市場有所降溫，新開盤項目去化率下降，土拍市場熱度也隨之下降，僅推出了6宗地塊，大部分土地以底價成交。但由于共富、趙巷兩宗較大體量地塊封頂成交，整體溢價率反而略有上升。第四批集中供地共計成交6宗含宅地塊，成交總金額126.8億元，平均溢價率為3.69%。其中8宗地塊觸及中止價、以一次性報價成交，占比達到22.8%。其中2宗地塊觸及中止價、以一次性報價成交，占比達到33.3%。

2022年上海集中供地呈現出四大特點：一是土地出讓量、價均創近年來新高，出讓土地質量明顯提高。特別是上半年疫情之后，推地節奏明顯加快。此外，供地質量也明顯提高，稀缺的中心區域（靜安、楊浦、徐匯和普陀等）出讓了大量優質地塊。二是優化調整土地競拍規則，提高房企拿地積極性。受到疫情及房企“暴雷”等事件影響，上海持續優化土地競拍規則：出讓方式全部采用掛牌，取消先前招掛復合打分入圍方式，企業申請即可參拍；降低競拍資金監管額度，降低土拍繳納的監管賬戶資金，從原來最高130%降至110%；調整一次競價環節規則，增加隨機值數量；提高部分區域的房地聯動價，提升項目盈利空間。這些措施有效提升了房企參拍熱情，全年推出地塊全部成交，無一流拍。三是市場冷熱不均，房企拿地更為謹慎。受到行業調整、融資受困等因素的影響，房企拿地更為謹慎，項目的利潤空間，去化速度成為了企業拿地的重要參考依據。全年超過半數的土地只有1家企業報名參加，大部分土地以底價成交。比如新房存量巨大，人口導入困難的臨港區域，首輪8宗地塊全部底價成交，甚至市中心的稀缺地塊，只要包含了商業、辦公、含有自持比例的土地，基本也是底價成交。區位優勢良好、配套成熟、利潤空間大、去化速度快的地塊則吸引了眾多企業參與競拍，共有25%的土地有超過3家以上企業報名參拍，競爭激烈。比如第四批次中的青浦地塊就吸引了8組企業參與，經過33輪的激烈爭奪才被廈門國貿拿下。四是拿地企業以央、國企為主，“聯合體”拿地成為常態。據統計，全年土拍中83%的地塊被央國企拿下，這一比例是歷年來最高，其中招商、華發、保利等外來國企表現活躍，加快在上海的布局力度，積極補倉，全年以單獨競買人或聯合體的形式累計拿地10幅、7幅和7幅，成為拿地宗數前三甲。而民營房企由于融資環境沒有出現實質性改觀，資金壓力較大，拿地更為謹慎，參與土拍市場的意愿降低，僅有佳運置業、寶華、大華等企業拿地。此外，為了降低項目風險和資金壓力，房企以聯合體形式拿地的情況有所增加。全年共有35宗地為聯合體競得，占比達30%，參與聯合拿地的開發商多以國企、央企聯合為主。

2023年土地市場走勢分析：近年來，上海的土地市場展現出了較強的韌性，市場活躍度在全國名列前茅。而且房地聯動價留給房企合理的利潤空間。因此，上海土地市場將會對全國房企保持較高吸引力，市場將繼續維持一定熱度。隨著信貸、股權、債權“三支箭”先后落地，央、國企等優質房企融資環境明顯好轉，仍將是未來拿地的主力。同時，優質民企在獲得資金支持后有補倉的需求?？傮w上看， 2023年土地市場將呈現“量平價穩”的態勢。土地供應、成交基本持平，土地價格保持平穩，市場維持一定的熱度。

（二）2022年房地產開發投資先抑后揚

2022年，在疫情后全力發揮投資關鍵性作用政策的引導下，全市房地產開發投資低位回升，投資增速呈“V”型走勢。全年房地產開發投資4979.54億元，比上年下降1.1%。其中，12月完成投資630.21億元，同比增長17.6%，環比增長12.9%，創單月歷史最高水平。

從房屋類型看，住宅投資年內“由降轉增”，商辦投資持續下降。2022年，全市住宅投資2771.80億元，比上年增長3.7%，占全部房地產開發投資的55.7%，占比提高2.6個百分點。商辦投資則恢復較慢、持續下降，全年商辦投資1111.98億元，下降13.1%。

從投資結構看，土地購置費是支撐房地產開發投資降幅收窄的重要因素。2022年，全市土地購置費2462.18億元，比上年增長5.8%，占全部房地產開發投資的49.4%，占比提高3.2個百分點。建安工程投資2044.09億元，比上年下降10.4%。雖然疫情后建安工作量穩步回升，但由于上半年降幅超兩成，全年建安投資恢復較為緩慢。

圖1：2022年上海房地產開發投資情況

房屋在建規?？傮w平穩，開工、竣工面積有所減少。2022年，全市房屋施工面積16678.19萬平方米，比上年微增0.3%，房屋建設規?？傮w平穩。但受疫情影響，房地產項目開發建設進度明顯放緩，當年開、竣工項目數量均明顯減少。全年房屋新開工面積2939.74萬平方米，比上年下降23.6%；其中住宅新開工面積1602.02萬平方米，下降4.8%。2022年，全市房屋竣工面積1676.40萬平方米，比上年下降38.8%。其中，住宅竣工面積934.69萬平方米，下降34.2%。

（三）2022年新建商品住房量增價穩，預計2023年量價齊穩

2022年，上海商品房市場在疫情影響和全國市場下行的不利局面下走出了獨立行情。全市商品房批準預售1303萬平方米，同比增長11.6%；其中商品住房批準預售1132萬平方米，同比增長42%。據市統計局統計，全市商品房銷售（包括市場化商品住房、非居住用房、銷售型保障性住房）1852.88萬平方米，同比下降1.5%；其中商品住房銷售1561.51萬平方米，同比增長4.8%。

2022年，上海新建商品住房市場“量增價穩”。市場供應規模明顯放量，全年總計供應8個批次，項目總數合計304個，供應93403套新建商品住宅，供應量創下近年來新高。供應的放量帶動了全年銷售增加，據房地產交易中心網上數據（見圖2）顯示，市場化商品住房（不包括保障性住房）銷售面積1011.4萬平方米（扣除疫情影響，全年有效交易時間實際只有10個月，按此推算，成交量同比增幅在20%左右）；新建商品住房價格指數同比上升4.1%，銷售均價63900元/平方米，同比上升16.8%。

從全年運行情況看，市場走勢“一波三折”，呈現出“W”形的走勢。一季度，市場成交延續去年年底的回升態勢，市場置業熱情高漲，成交活躍。1月份，由于大部分項目認籌順延發生，帶動了市場高開，當月成交128.1萬平方米。2月份，受傳統假期影響，成交量明顯回落，成交79.8萬平方米。3月份，第一批集中供應項目入市，市場穩步上行，下半月受疫情蔓延影響，多個項目延遲開盤，成交量迅速萎縮，當月成交量回落至55.4萬平方米。4、5兩月，受封控影響，市場交易暫停，成交量跌至谷底，兩月僅成交9.7、10.7萬平方米（其中部分成交量都是疫情前的延期成交）。6月份逐步恢復常態，被疫情延緩入市的需求也開始逐步釋放，第二批次項目也集中開盤，供求兩端的同時發力讓市場快速回暖，當月成交105.5萬平方米。三季度，市場恢復正常節奏，在積壓需求的持續釋放和供應量大幅放量的雙重作用下，市場認購熱度上升，開盤去化維持較高熱度，連續三個月成交都維持在100萬平方米以上。7月-9月分別成交118.3、115.7、126.8萬平方米。四季度，市場供應充足，購房者選擇面增加，入市更為理性，市場熱度有所下降，連續三個月出現供應大于成交的情況。10月份，市場供應下降，當月僅供應73萬平方米，成交量也隨之大幅回落，成交56.8萬平方米。11月份，受到房地產利好政策不斷釋放，同時，第七批次集中供應房源入市，市場成交量有所回升，達到104.9萬平方米。12月份，市場供應持續放量，當月供應209萬平方米，創下全年新高，但受到第一波感染高峰來臨的影響，市場成交低迷，回落至99.6萬平方米。

從區域情況看，上海市場化商品住房市場繼續延續著區域分化的特點，中心區域的高端產品和熱門板塊的改善性產品持續熱銷，比如東方悅瀾、百匯園、御江庭、蟠龍天地等項目入圍積分都在90分以上。其中單價超過10萬的高端項目更是維持熱銷，比如仁恒海上源、新湖青藍國際等項目都出現了千人搖號的情況。而一些位置偏遠、人口導入量少、周邊配套滯后的的項目則去化困難，庫存高企，如金山、奉賢部分區域的項目，開盤去化率只有個位數。臨港新片區的新房也因為供應集中放量，購房需求承接力不足，開盤項目去化呈下降態勢。進入四季度，市場熱度有所降低，主要表現在認購率、觸發積分率雙雙走低，比如大虹橋板塊，上半年蟠龍府入圍積分高達91.22分，而年底開盤的虹橋璀璨時代入圍分僅40出頭。

受到全年供應放量的影響，全市新建商品房庫存有所上升，總體去化周期上升到7個月左右，同比上年增加了2個月。截至12月底，全市市場化新建商品住房網上供應面積為673.92萬平方米，同比上升19.1%。其中普通商品住房可售量為114.1萬平方米，比去年同期上升15.1%。動遷安置住房存量可售量為2309.37萬平方米，比去年同期基本持平。

圖2：2022年1-12月上海市場化商品住房銷售情況

從大宗交易情況看，根據戴德梁行公布的數據顯示，2022年，上海大宗交易市場共錄得774億元成交，同比下降27%。從各物業類型來看，辦公/研發辦公以577.4億元成交總額、75%的成交占比，穩居市場首位，其中以投資目的為主的內資買家青睞上海核心辦公資產，積極配置核心物業、抵抗通脹；工業/物流熱度不減，依舊受市場追捧，成交占比約13%，同比上漲7%。買家方面，內資買家以66%的占比繼續主導市場，但外資占比亦在緩步上升，從2021年的24%上升至34%。投資型買家超過自用交易買家，成交金額比例上漲至66%；自用買家行業分布特征明顯，主要以金融、TMT為主，其中金融企業實力強勁，雖僅貢獻3筆交易，卻占自用型買家交易總額的50%份額；而TMT企業成交金額相較上年縮水近一半。

2023年上海商品房市場將維持平穩運行的態勢，成交量基本穩定，價格保持平穩。從供應端看，過去三年，上海住宅用地供應持續放量，預計2023年商品住房仍然會保持充足的供應量。從國家信貸政策看，在房貸利率、首付比例、認房認貸等方面對支持剛需、改善型需求的政策存在調整空間，會繼續加大支持力度。從需求端來看，隨著防疫政策的優化調整，國民經濟將逐漸復蘇，居民收入和對未來的預期將會持續改善，市場預期逐步好轉。五大新城人才落戶、人才購房政策逐步落實，更多人才將在上海落戶置業，這會持續為市場帶來新的需求。

（四）2022年二手住房市場量跌價平，預計2023年量升價穩

2022年上海二手住房市場“量跌價平”，全年呈現“Λ”形走勢。據房地產交易中心網上數據（見圖3），全年共成交154422套，同比下降45%，成交均價39168元/平方米，與上年基本持平。1月份延續上年市場下行慣性低位起步，當月成交14736套。2月份受假期影響成交回落至12562套。3月份受到各區散發疫情影響，部分住宅小區對中介帶看進行限制，成交量繼續維持在低位，達到12588套。4，5月份受全域靜態管理影響，市場成交基本暫停，兩個月分別成交142套和267套。6月隨著全面復工復產，成交快速反彈，成交15329套。三季度受到疫情積壓需求集中釋放和“三價就低”政策出現松動的影響，市場成交量快速反彈，但新房不斷供應，分流了大量需求，二手房市場動能明顯不足，成交量逐月回落，三季度分別成交19520套、18842套、17837套。四季度，市場繼延續低位調整的走勢，月度成交量甚至跌破了15000套的警戒線（據研究機構測算15000套/月是上海二手房市場的警戒線，一旦跌破該數字就意味市場無法支撐所有經紀企業，部分業績不好的企業將閉店），年底隨著第一波感染高峰來臨，交易停滯，成交量探底。三個月分別成交15804套、14829套、11966套。

2022年上海二手房市場成交量大幅下降的原因主要有三點：一是自2021年二手房市場出臺一系列政策（二手房核驗價、學區改革等）后，三價就低政策大幅削弱了二手市場整體購買，學區改革讓原本市場的成交主力“老破小”學區房遇冷，二手房市場進入回落調整期。2022年，疊加疫情影響（3-5月份和12月份兩波），市場延續低迷的走勢。二是2022年新房市場供應放量，新房產品力更高、功能性更好、稅費成本更低，部分項目還存在價格倒掛，相較二手房市場優勢明顯。而且，隨著新房市場認購率、觸發積分率的下降，購房者有更大的機會買到心儀的新房，這就分流了大量二手房市場的需求去新房市場“打新”，二手房/新房的成交套數比值從前五年的3-4，整體下降到了1.8。三是近三年，上海每年都有約3萬套左右的舊改，其中很多客戶會流入二手房市場，尤其是就近的“老破小”，而隨著上海本輪舊改基本收尾，市場需求減少。

圖3：2022年1-12月上海二手住房成交情況

2023年二手房市場分析：隨著疫情防控政策調整，國內經濟運行的大環境將好轉。同時，利好房地產市場發展的政策，尤其是金融、財稅、人才等方面的政策不斷推出也會提振二手房市場信心，市場有望探底回升。預計2023年，二手房市場將繼續延續低位震蕩的走勢，交易量略有回升，房價將保持平穩。

四、對當前上海房地產市場的看法和建議

2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年。黨的二十大報告規劃了我國未來五年乃至更長時期國家發展的目標任務和大政方針，明確了房地產未來的發展方向，要把學習二十大精神作為首要任務，推動行業高質量發展。隨著疫情管控的放開，我國經濟將重回正軌，回暖復蘇可期。中央高層重申“房地產是國民經濟的支柱”，這意味著房地產行業將在經濟復蘇的過程中起到重要的作用，隨著政策效應的逐漸顯現，房地產企業風險逐步化解，需求端信心逐漸恢復，房地產行業有望觸底回升，發揮經濟“壓艙石”的作用。上海房地產市場在極為困難的情況下展現出了極強的韌性，對穩定上海經濟發展做出了巨大的貢獻。未來，政府部門應保持政策定力，維持市場平穩運行。同時，也要做好政策儲備，支持剛需和改善型需求。房企則要轉變經營模式，探索新發展路徑，適應房地產行業新發展模式。 

（一）學習二十大精神，促進行業高質量發展

黨的二十大對全面建設社會主義現代化國家、實現第二個百年奮斗目標、以中國式現代化全面推進中華民族偉大復興作出了全面部署。黨的二十大報告提出了很多新論斷、新思路、新戰略、新舉措，為社會經濟未來發展提供了強大的思想動力和理論依據，也為未來房地產行業發展指明了方向。

房地產業發展作為經濟工作的重要組成部分，必須圍繞團結帶領全國各族人民全面建成社會主義現代化強國這個黨的中心任務開展。二十大對房地產業的定位更加清晰，更加確定，再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來房地產業作為國民經濟的重要行業，定位不變，但房地產業更加持續健康發展需要更好地貫徹這一定位，將房地產業與保民生、穩增長、防風險緊緊結合起來，探索實踐房地產高質量發展的新發展模式。

高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務，對房地產業更是如此。房地產業要堅持“房子是用來住的”這個初心，通過建設更多優美的居住環境、更宜居的社區、更高質量的住房，不斷滿足人民對美好生活的向往。

一是房地產業要適應高水平社會主義市場經濟體制建設要求。按堅持和完善社會主義基本經濟制度，毫不動搖鞏固和發展公有制經濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經濟發展的總方針，深化國有房地產企業改革，做強做優做大，提升企業核心競爭力。民營房地產企業發展的信心要更加堅定，充分發展企業家精神，促進民營經濟發展壯大。

二是房地產業要適應現代化產業體系要求。房地產業作為重要的實體經濟內容，同樣要堅持高端化、智能化、綠色化發展，將先進的管理理念，先進的科學技術運用到產業發展中，將房地產業打造成現代化產業體系的重要內容。

三是房地產業要適應促進區域協調發展的要求。房地產業是城鎮化發展的重要支撐產業，在推進以人為核心的新型城鎮化過程中，貫徹堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。房地產業在城市發展中要更加重視城市更新、宜居環境的建設，將產業發展與上海超大城市的發展緊密相聯。

四是房地產業要適應租購并舉住房制度建設的要求。城鎮化進程的快速推進使得流動人口規模迅速增長，在人口凈流入的大城市，目前適合新市民、青年人等群體租住的房源較少。要大力發展保障性租賃住房為主的多層次租賃住房供應體系，解決這部分常住人口的住房問題，這也是未來房地產業發展的新增長點。

（二）充分發揮行業“壓艙石”作用，優化政策促進住房消費

隨著中央高層明確房地產是國民經濟的支柱產業，房地產行業將在防化風險、提振需求的基礎上積極發揮穩定宏觀經濟大盤的作用。上海市場總體運行平穩，但也需關注近期所暴露出來的一些問題，希望政府部門能“對癥下藥”優化調整部分限制性措施，更好激發市場活力。

1、防化風險，提振信心，發揮房地產行業“壓艙石”的作用

2022年中國房地產行業遭遇了非常嚴重的下行周期，目前房地產行業下行尚未見底，風險尚未完全釋放。從行業各項指標來看，2022年全國房地產開發投資增速全年呈現下降趨勢，同比下降10%；全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降26.8%和28.3%，且市場走勢仍未出現明顯好轉；國房景氣指數全年處于低景氣區間，年末四個月更是跌至95以下的較低景氣水平。上海市場雖然表現出了較強的韌性，但二手房市場表現低迷，市場成交連續六個月下降。而受到經濟下行，居民消費能力下降；房企暴雷，項目爛尾，市場信心受挫；居民杠桿率增加，購房者加杠桿空間不足這三重因素的影響，市場需求端在短期內也很難有明顯改觀。

2023年，我國將把工作重心放到提振經濟，促進消費上。房地產行業能夠有力地推動建筑、建材、機械、裝潢等60多個行業部門的發展，同時橫跨生產、流通和消費三大領域，是支持工業化、加快城市化、擴大投資需求、帶動消費需求、增強城市居民收入的重要抓手和關鍵產業。因此，房地產行業要發揮促進國民經濟發展的“壓艙石”作用，這就需要有效防范化解頭部房企風險，改善資產負債狀況，促進房地產市場的平穩、健康發展。要加快落實金融三支箭政策的落地，擴大政策的受益面，防范化解企業風險。通過銀行授信、股市融資向房企輸血，緩解房企債務端的燃眉之急，降低企業沉重的財務壓力，隨著資產負債表的修復，現金流轉正，房企就會重新恢復正常的經營活動，帶動房地產市場回穩。此外，也要采取有效措施促進住房需求復蘇。需求端支持政策要破除各類障礙和阻力，持續發力，為市場交易提供友好環境。比如取消認房認貸、降低首付比例、降低增存量房貸利率、調整普通住宅認定標準、降低交易稅費等。

2、優化調整政策，促進本市住房消費合理釋放

2022年，上海市場展現出了很強的韌性，新房市場表現優異。但也要看到，市場熱度分化明顯，郊遠項目去化壓力增大、二手房市場處于低位調整期，四季度新房市熱度也有所下降。建議政府部門能做好政策儲備，優化調整政策，促進住房需求合理釋放，保持市場健康平穩發展，達到穩投資、穩銷售、穩二手房交易的調控目標。

調整政策，提升二手房市場活躍度。2022年，二手房市場成交量同比大幅下降了40%。上海市場以改善性需求為主，部分改善性需求需要賣一買一，甚至賣二買一才能進行置換改善，二手房市場的長期低迷不利于市場需求的有效釋放，長久以往會對整體市場產生影響。希望能對相關政策進行優化，提升二手房市場的活躍度，比如優化“認房認貸”政策，對部分在老家貸款購房的新上海人群體中已結清首套房貸的居民，再買房執行首套房貸款政策，且降低首付比例。

優化限價政策。當前的限價政策讓部分一二手倒掛的項目存在著套利空間，某些熱門項目一套房的差價可以達到數百萬元，這在一定程度上也助長了投資、投機性需求。部分房企也利用購房者“買到即賺到”的心態，推出裝修包、茶位費等附加費用變相加價，擾亂正常的市場環境。目前中心區域熱銷的那些單價10萬以上的項目與普通購房者關系不大，已經屬于高端消費的范疇，能否對這部分高端產品適當放開限價，同時征收“奢侈稅”用來反哺保障性住房的建設發展。

分區施策，緩解遠郊地區庫存壓力。目前上海遠郊地區庫存高企，去化周期延長，例如松江南、嘉定徐行、奉賢及金山的絕大多數區域的項目認購率低，開盤去化率差，個別項目甚至只有個位數的認購。這些項目周邊沒有地鐵覆蓋，商業配套薄弱，僅靠本地需求很難消化庫存。政府部門能否根據實際情況“分區施策”，在土地供應端就開始強化房地聯動，根據區域的銷售、去化情況確定供地規模。此外，要落實五大新城的人才購房政策，引導這部分需求的合理釋放。

（三）轉變經營模式，探索新發展路徑，適應行業新發展模式

隨著人口紅利、資金紅利、開發紅利的逐漸褪去，房地產行業正在向新的發展模式過度，行業會由原來的的粗放式發展轉為精細化發展；由原來銷售為主轉變為租售并舉；由原來增量市場轉變為存量市場；由原來的以量取勝轉變為以質取勝。房企要適應行業新發展模式，積極調整經營策略，探索未來的新機遇。

1、轉變經營模式，保持企業健康、平穩發展

當前房地產市場正處于大幅調整后的恢復期，市場復蘇“道阻且長”。而且隨著行業發展環境的改變，房企原先熟悉的那套“高周轉、高杠桿、高負債”營運模式已經不再適應當前的形勢，企業亟需轉變經營模式，加強風險管理、提高產品質量、提升管理效能，保持企業健康平穩、發展。

重視風險，守住底線。2023年房企仍將迎來一波大規模償債潮，到期債券總規模將達到5500億元左右。如果房企融資難的問題沒有得到實質性改變，行業仍將會出現房企“暴雷”現象，將對剛剛有所恢復的行業信心帶來很大的打擊。當前房地產業仍在深度調整之中，許多企業的發展還有一定的不確定性。企業必須保持穩健的運營，有充分應對各類風險的空間。更加重視潛在財務風險和經營風險等對企業生存的影響，必須有危機意識，做好應對內外不確定沖擊的有效處置預案。長期重視風險管理制度建設，持續關注生存能力建設，將生存安全放到企業管理的首位。房企要積極加強投資回收、銷售去化回款，下更多力氣確保資金回款“應收盡收、應清盡清”，確保資金安排、流動性安全；加強資金管理創新，下更多力氣降低資金使用成本；深化銀企合作，拓展非銀融資渠道，抓好低成本融資替換工作；強化資金全局調度，做好項目稅務籌劃，降低稅務支出，提高資金使用效率。同時，房企應積極對標新出臺的金融“三支箭”政策，找到適合企業的融資途徑，拓展融資渠道，比如有條件的上市企業可以利用股權融資來獲取資金，通過增發、配股等方式降低企業負債水平。

提升品質，贏得市場。隨著“房住不炒”精神逐漸深入人心，以及人均住房保有量的提升，市場將由原先的賣方市場向買方市場轉變。未來房地產開發企業的核心競爭力將是產品品質，以及由產品品質帶來的品牌競爭。企業要摒棄過去同質化、拼成本的競爭模式，將產品品質的提升和差異化發展作為企業的重要發展基礎。加大產品的技術創新，從規劃設計到材料使用、建筑科技等環節都要技術創新。房企還要持續研究市場需求，為不同層次的需求提供有效供應，贏得客戶，贏得市場。要讓產品做到供需匹配，一方面性價比要高，產品品質超出同等價位的競品，物超所值；另一方面，要研究不同需求對產品的需要，根據各自不同的特點生產產品來匹配需求。

提升管理，降本增效。在房地產行業總規模下降的大環境下，企業很難“開源”繼續維持高速增長的情況下，要做好“節流”，做好成本管控，向管理要效益，實現精益管理。  房企要增強“過緊日子”的觀念，艱苦奮斗、艱辛創業、勤儉辦企。從預算上省，抓好全面預算管理，勒緊褲帶過日子，減少一切不必要的開支，嚴控預算外開支，嚴控非經營性開支；從使用上省，加強項目成本核算，降低生產成本、管理費用和人員費用，杜絕一切顯性隱性的浪費；從人員上省，強素質、提能力，優化人員結構，堅持做精總部、做強一線，控制職數、控制規模、控員增效，提高人均創效水平。

2、探索中創新機，尋找行業新機遇

隨著行業進入新發展模式，市場正在孕育新的發展機遇。房地產開發要結合政策導向，揚長避短，探索行業未來新的增長點，在探索中創新機，與時俱進，在新一輪發展中搶占先機。

參與保障性租賃住房建設。二十大再次強調租購并舉，表明租購并舉是我國推進住房制度改革、住房高質量發展的頂層設計。根據住建部數據，“十四五”期間（2021-2025年），全國40個重點城市計劃籌集建設保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。2021年、2022年全國建設籌集330萬套（間）保租房，未來保租房發展仍有望進一步提速。隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業等提供了新的發展機遇，相關企業可以抓住政策紅利和市場發展期，積極拓展新的市場空間。大型國企將成為保租房建設的主力軍，同時也要探索將存量資產更新改造成為保租房的資管商業模式，擔負起企業的社會責任。民營企業則可選擇輕資產經營的方式入局，依靠其在運營、管理方面的優勢，與資產持有方通過簽訂協議等方式進行合作，對保租房進行后期的運營管理。2022年8月，首批3支保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環，有利于提高市場化企業的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給量。

積極推廣綠色、低碳建筑。二十大報告指出要推動綠色發展，積極穩妥推進碳達峰碳中和。目前中國房地產建筑業的碳排放規模位居全球第三，中國40%的碳排放主要來自房地產建筑業。建筑行業是碳排放大戶，推進低碳建筑是雙碳目標之下的當務之急?！凹涌彀l展方式綠色轉型，實施全面節約戰略”是各行各業的共同責任，房地產業向綠色低碳轉型勢在必行。根據住建部數據，全國新建綠色建筑面積已經從2012年的400萬平方米增長到2021年的20多億平方米，2021年城鎮當年新建綠色建筑面積占比達到了84%，2021年全國新開工裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到24.5%。綠色低碳有望從企業自選項轉為必選項，以綠色、健康和文化為主導的高品質人居正在改變房地產市場格局。房企可以通過選擇低碳建材、降低建筑隱含碳、發展裝配式建造、提高建筑能效、降低建筑運行能耗、增加可再生能源占比等方式做出更好的綠色建筑產品，真正讓住房產品滿足當前的人居需求。這樣做既有較好的經濟價值，也有較好的社會效益，是房企在新一輪競爭和改革中可以發力的方向。目前已有部分房企積極嘗試“綠色建筑”的推廣，比如萬科綠色建筑認證面積就達到6000萬平方米。